我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極不均衡的現(xiàn)狀，造成了目前二、三線城市別墅項(xiàng)目的操作，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、服務(wù)理念、營(yíng)銷(xiāo)手法等方面，還沒(méi)有迎來(lái)真正的“別墅時(shí)代”。市場(chǎng)客戶心中的價(jià)值感覺(jué)，尚停留在初級(jí)的“環(huán)境或位置”的觀念層次，而未真正從精神層面去感受別墅所應(yīng)帶來(lái)的生活價(jià)值方式的不同。也許小新的觀點(diǎn)有些偏頗，但是至少在以下幾方面，我們應(yīng)正視這些現(xiàn)象。

一．    產(chǎn)品開(kāi)發(fā)偏重于概念采購(gòu)，忽視了地緣文化的深度挖掘。

    小新一直認(rèn)為，地產(chǎn)的高階運(yùn)作其實(shí)是文化的運(yùn)作。以產(chǎn)品為媒介，訴求并塑造一種居住文化，一種生活理念，唯有這樣，項(xiàng)目才具有了靈魂，才能跳出低層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。放眼望二、三線城市的別墅項(xiàng)目，概念采購(gòu)之風(fēng)強(qiáng)勁，建筑風(fēng)格仿佛“萬(wàn)國(guó)博覽會(huì)”，簡(jiǎn)單的將國(guó)外某些項(xiàng)目的的建筑風(fēng)格進(jìn)行抄襲，而忽視了產(chǎn)品及居住文化的塑造，軟性產(chǎn)品較為缺乏。此外，外來(lái)的建筑文化能否與地緣文化很好的結(jié)合，很多時(shí)候并沒(méi)有引起足夠的重視，甚至?xí)霈F(xiàn)重泊來(lái)文化輕地緣文化現(xiàn)象。

    在“大產(chǎn)品”概念中，對(duì)客戶提供的服務(wù)其實(shí)也是產(chǎn)品的一部分，而且這種服務(wù)是長(zhǎng)期的服務(wù)，旨在給客戶提供一種軟性的價(jià)值感，這種服務(wù)也可以稱之為“客戶維護(hù)與管理”。但是走一走多數(shù)別墅項(xiàng)目，常見(jiàn)的是“端著賣(mài)”的姿態(tài)，給人的感覺(jué)是“你愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)”。服務(wù)的理念多數(shù)在后期的物業(yè)管理中才得到體現(xiàn)，但是物業(yè)服務(wù)的水平，卻實(shí)在和傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)沒(méi)什么區(qū)別，給人的感覺(jué)仍然是偏重物業(yè)管理，而輕服務(wù)。

三．    營(yíng)銷(xiāo)手段單一，靠產(chǎn)品推動(dòng)，靠概念拉動(dòng)。

     別墅最常見(jiàn)的賣(mài)點(diǎn)，也許就是其坐擁的自然資源了，甚至有些“賣(mài)資源”的嫌疑。若以此分類(lèi)，無(wú)非大致分為：山景別墅、海景別墅、湖景別墅、江景別墅、高爾夫別墅、溫泉?jiǎng)e墅等等，或者進(jìn)行概念采購(gòu)，將異國(guó)的建筑風(fēng)格進(jìn)行復(fù)制。營(yíng)銷(xiāo)手段多數(shù)停留在產(chǎn)品層面，忽視了軟性價(jià)值的營(yíng)造，忽視了與客戶進(jìn)行精神層面的溝通與互動(dòng)。在日常的推廣中僅僅是在叫賣(mài)，好象在對(duì)客戶說(shuō)，“你來(lái)我這里買(mǎi)別墅吧，這里靠著山，環(huán)境好，房子還是美式風(fēng)格的?！逼鋵?shí)，有些地產(chǎn)代理公司已經(jīng)注意到了這個(gè)問(wèn)題，在銷(xiāo)售過(guò)程中，也將如何塑造別墅生活的軟性價(jià)值的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)，但遺憾的是，少有開(kāi)發(fā)商能?chē)?yán)肅的重視這個(gè)問(wèn)題。

    隨著國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)“大盤(pán)時(shí)代”的來(lái)臨，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商由于利益的誘惑，紛紛在大盤(pán)中染指別墅，這樣以來(lái)，從產(chǎn)品層面來(lái)看，項(xiàng)目就成了“混合項(xiàng)目”，多層、小高層、高層、花園洋房、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼等等，產(chǎn)品類(lèi)型一應(yīng)俱全，但是整體項(xiàng)目定位，從此也變的比較模糊。由于面對(duì)不同定位的目標(biāo)客戶群體，使得項(xiàng)目在市場(chǎng)定位、廣告訴求、客戶管理等方面面對(duì)尷尬的境地，說(shuō)多了怕客戶糊涂，說(shuō)少了自己又不甘心，最后，使得整個(gè)項(xiàng)目看起來(lái)更像是個(gè)“大村落”。

     “真別墅時(shí)代”的缺失，在一定程度上其實(shí)也是當(dāng)?shù)叵M(fèi)者“生活觀念水平”影響的結(jié)果，多數(shù)顧客仍將對(duì)別墅的價(jià)值需求大多定位于“居住環(huán)境”，在客觀上也降低的開(kāi)發(fā)商的“進(jìn)取心態(tài)”。