最近很多城市房價(jià)都有所下降,很多朋友都在說房市巨變即將到來,我覺得不會(huì)這么悲觀,但的確所有的發(fā)展商應(yīng)該特別警惕。1991年~1994年在海南的時(shí)候,房地產(chǎn)出現(xiàn)過一個(gè)特別的泡沫時(shí)期,那時(shí)候大家見面都是說:嘿,不留神又賺錢了。但接下來泡沫就滅了,當(dāng)時(shí)海南省1.8萬家房地產(chǎn)公司,泡沫破滅的時(shí)候逃出來的公司連1%都沒有,萬通幸存,活著而且還在發(fā)展。
為什么能生存下來?我和易小迪、潘石屹有很多相似的地方:我們買地都不是特別瘋狂。我們有一個(gè)記憶,從海南活下來以后,我們知道一個(gè)公司的發(fā)展不能靠天,政策有的時(shí)候太多變化了,也不能靠買地。地多了,老婆多了,都不幸福。
另外,我們都不像別人那樣著急。很多突飛猛進(jìn)的公司屬于青春期的公司,青春期最大的特點(diǎn)就是以大為目標(biāo)。包括此前上市未成功的一家公司,頭一年賣了不到100億,接著一下子想超過萬科。我們從整體來看,一定要有一個(gè)反周期的歷史。
1993年后,我們采取反周期的安排,怎樣做到“別人辦喜事的時(shí)候,你居安思危,做好離婚準(zhǔn)備?”到現(xiàn)在為止,在135家A股上市房地產(chǎn)公司當(dāng)中,我們的負(fù)債率都非常低,每股凈現(xiàn)金流是少數(shù)正數(shù)的幾家。
另外,要采取叫做“商業(yè)模式的變革”。中國內(nèi)地做房地產(chǎn)的模式主要是學(xué)香港地區(qū)的,而香港是上世紀(jì)70年代的時(shí)候霍英東開始炒樓花,然后賣期房、賣預(yù)售、囤地,基本上就是這么個(gè)思維。而我們一直反對把這個(gè)模式變成唯一正確的模式。
我們研究A股上市公司年報(bào)過程中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)特別的悖論,就是現(xiàn)在這種商業(yè)模式的增長是一種帶有近乎“自殺式爆炸”的增長。如果有興趣去研究,A股連續(xù)10年以上上市公司的報(bào)表就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律,繁榮時(shí),增長模型就是銷售增長、利潤增長、投資增長、資產(chǎn)規(guī)模增長、市值增長,但同時(shí)也是負(fù)債率增長,每股凈現(xiàn)金流量減少甚至變成負(fù)數(shù),有負(fù)7元的,也有負(fù)8元的。只要市場稍微一掉頭,你就非常困難。