央行上?？偛拷沼“l(fā)《上海市信貸投向指引》。在“紅色”信貸投向限制和禁止類中，強(qiáng)調(diào)要限制對外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，禁止違反法律法規(guī)和國家政策發(fā)放貸款。

　　面對主管部門此次出手，有市場人士分析認(rèn)為，近期已經(jīng)有部分外資蠢蠢欲動，陸續(xù)在上海、北京等地的房地產(chǎn)市場悄然出手，意圖抄底。

　　外資出手上海樓市

　　從2007年10月起，全國樓市普遍陷入低迷之中，但在一片低迷市道中，依然有資金堅(jiān)定的持續(xù)買入，在近期，出手的資金呈現(xiàn)逐漸活躍跡象。

　　今年4月，英國私人家族集團(tuán)高富諾集團(tuán)在上海宣布了中國投資計(jì)劃。公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司計(jì)劃在未來5年內(nèi)，在亞洲的資產(chǎn)規(guī)模提升至50億美元，其中50％將投資于中國。

　　在此之前，高富諾已收購了位于上海古北的維也納廣場及新天地附近的翠湖天地御苑6、7號樓。其中，翠湖天地御苑將于5月份推向市場，只租不售。

　　此外，高富諾還是香港上市公司泛海集團(tuán)的股東之一，擁有泛海集團(tuán)15％的股權(quán)，高富諾在香港開發(fā)的高端住宅項(xiàng)目Westminster Terrace，合作伙伴正是泛海集團(tuán)。

　　在這種市道下，出手的并非只有“高富諾”一家。韓國的部分資金也動作頻頻，韓國基金未來資產(chǎn)近日斥資11億元人民幣收購了位于上海人民廣場的華旭國際廣場。公開資料顯示，該建筑總面積29145平方米，其中1至4層為裙樓商業(yè)用房，5至20層為甲級寫字樓，寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約1250平方米。隨后，“未來資產(chǎn)”還收購了翠湖天地御苑18號樓，總價9.63億元。來自美國的凱雷近期也收購了服務(wù)式公寓項(xiàng)目濟(jì)南路8號，總價19.9億元。

　　北京屢現(xiàn)巨資身影

　　與上海樓市相同，在當(dāng)前的北京樓市，也頻現(xiàn)大筆的樓市成交案例。 
    5月底，SOHO中國已經(jīng)斥資55億元成功收購北京東二環(huán)的凱恒中心。SOHO中國方面稱，其已經(jīng)與北京凱恒房地產(chǎn)有限公司達(dá)成協(xié)議，將購入北京凱恒房地產(chǎn)有限公司的全部權(quán)益，這次交易的總價格為55億元，其中包括22億元的股權(quán)買入價，以及涉及凱恒公司與第三方之間的33億元債務(wù)。據(jù)悉，北京凱恒房地產(chǎn)有限公司是1995年在北京注冊的中外合作企業(yè)，公司由北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司（占股20%）、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)寶豐物業(yè)有限公司（占股40%）和澳門國恒企業(yè)發(fā)展有限公司（占股40%）三家組成。

　　近期，嘉德置地的子公司凱德（天津）以900萬元人民幣收購北京Rising Harmony房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的90％股權(quán)。隨著這次的收購，Rising Harmony成為嘉德置地的間接子公司。Rising Harmony在北京東北的昌平區(qū)擁有一塊住宅地段的發(fā)展權(quán)，其主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)發(fā)展、銷售以及地產(chǎn)管理，目前的注冊資本為1000萬元人民幣，截至10月底為止的凈有形資產(chǎn)值是負(fù)140萬元人民幣。

　　市場人士多表示，部分資金在此時節(jié)出手，表明這些資金認(rèn)為現(xiàn)在樓市價格已經(jīng)具有一定的投資價值。

　　二手投資

　　中高端二手住宅吸引投資客

　　盡管在2007年年底開始，南方部分城市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，在北京樓市也曾一度出現(xiàn)罕見的“倒春寒”現(xiàn)象，但二手品質(zhì)優(yōu)秀的高端住宅市場卻出現(xiàn)了旺盛的需求態(tài)勢。據(jù)記者調(diào)查顯示，從北京二手高端市場整體情況來看，中高端住宅市場一直以良好的物業(yè)和居住品質(zhì)吸引了眾多人士置業(yè)和投資。

　　中高端投資 穩(wěn)定上漲

　　據(jù)“我愛我家”的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到5月底，僅北京二手高端住宅市場的租賃價格較之年前漲幅達(dá)5%左右，二手買賣價格在國家宏觀調(diào)控下也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長勢頭。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，以投資為目的的房產(chǎn)消費(fèi)者中，有七成以上會選擇90-120平方米的中高檔房產(chǎn)；據(jù)估算，當(dāng)前以投資為目的而成交的二手房，平均面積達(dá)到了95平方米以上，相比去年同期平均成交面積上漲了一成以上；平均成交價格達(dá)到10137元/平方米，環(huán)比上漲3%左右。

　　以北京的望京商圈、五道口區(qū)域、燕莎商圈和CBD區(qū)域?yàn)槔?，這些區(qū)域一直是外籍人士的“聚焦地”，如望京的南湖東園、望京新城；燕莎商圈的世芳豪庭、亮馬名居、遠(yuǎn)洋新干線、鳳凰城、太陽星城；CBD商圈的通用時代、樂成國際公寓、東方瑞景等項(xiàng)目，由于它們都位于北京的各大知名商圈地帶，無論是軌道交通、物業(yè)配套設(shè)施還是居住環(huán)境等方面，都是吸引客戶的重要原因。

　　我愛我家副總胡景暉認(rèn)為，隨著人民幣“破7”的出現(xiàn)，北京奧運(yùn)的臨近，以及受美國次貸危機(jī)的影響，眾多投資人士需要找到一個利于快速升值的有效方式，而房地產(chǎn)的投資則是他們最先選擇的目標(biāo)。隨著股票市場的持續(xù)下跌，很多投資客已經(jīng)把投資方向轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)，而人民幣的持續(xù)升值，外資客戶更多地關(guān)注投資中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為不爭的事實(shí)，其中對二手高端住宅市場的關(guān)注最為搶眼。

　　購房出租投資量 同比上漲24.7% 

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前北京市二手房市場中，房產(chǎn)投資比例占到20%左右；其中，用來出租的消費(fèi)者比例占到67%，占比相比去年同期提高7%左右，成交量則大幅上漲24.7%。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總金育松認(rèn)為，在當(dāng)前二手房市場整體成交量未現(xiàn)明顯上漲的情況下，以出租為目的的房產(chǎn)投資者積極入市主要有兩方面原因。首先，民宅租金大幅上漲促投資意愿增高：據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前全市普通住宅平均租金為2173元/月，相比去年同期上漲21%左右。租金的大幅上漲促使很多消費(fèi)者買房出租的投資意愿日趨活躍；其次，近期房產(chǎn)短期倒買倒賣的投資收益走低，促使一部分短線投資者改變策略，轉(zhuǎn)向以出租為目的長線投資。當(dāng)前二手房成交均價相比2008年年初上漲幅度僅為2%左右，房價上漲緩慢，尤其是相比前幾年同期的漲幅幾乎縮水10倍，這讓一部分靠倒買倒賣為主的短線投資者不得不轉(zhuǎn)變策略，改為以出租為目的的長線投資。

　　稀缺地段受追逐

　　根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月以來，北京市二手房成交量雖然較4月同期出現(xiàn)了小幅增長，但與去年同期成交量相比仍有所下降，雖然有部分自住需求開始釋放，但觀望氛圍仍未完全打破。與此同時，有對樓市走勢更為敏感的投資者開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場，尤其是對于高檔商務(wù)區(qū)及周邊稀缺的自身品質(zhì)較高的特色項(xiàng)目，更吸引投資者追逐。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店財(cái)富中心店經(jīng)理介紹，目前位于CBD核心區(qū)的財(cái)富中心公寓項(xiàng)目的平均成交價格為30000元/平方米左右，上月門店推出的一套面積為160平方米、單價為28000元/平方米的公寓，先后兩個自住客戶都猶豫不定，而第三個以投資為主的客戶看房后便果斷地支付了訂金，并最終成功簽約，可見6％左右的價格調(diào)整已經(jīng)讓投資者看到了投資機(jī)會和利潤空間。

　　此外，作為朝陽公園周邊高檔項(xiàng)目代表棕櫚泉，該項(xiàng)目的業(yè)主中投資者較多，在目前市場趨勢不明的情況下，這些投資客并未選擇降價盡早逃離市場，而是采取了防御措施，轉(zhuǎn)入租賃市場準(zhǔn)備長期持有物業(yè)。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店朝陽公園店業(yè)務(wù)人員反映，5月前三周棕櫚泉項(xiàng)目出租房源掛牌量環(huán)比4月同期上漲了近10％，且多數(shù)出租房源的業(yè)主是投資者。

　　投資客看好后市

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資者對北京房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢仍然長期看好，一旦出現(xiàn)投資機(jī)會便會及時入市。由于這些投資者有著一定的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，因此對市場的判斷有一定的前瞻性，較一般購房者也更為理性。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部經(jīng)理齊凡表示，目前有資金認(rèn)為樓市調(diào)整已到一定階段，認(rèn)為抄底的機(jī)會正在出現(xiàn)，并開始著手入市。而且目前北京住宅出租年靜態(tài)回報(bào)率穩(wěn)定在5％－8％之間，并且從近期政策調(diào)控方向來看管理層對于繼續(xù)加息持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，因此房產(chǎn)投資收益與存款收益相比依然會具有一定的優(yōu)勢。投資者也正是看到了房地產(chǎn)市場投資回報(bào)率高、穩(wěn)定性強(qiáng)的特點(diǎn)，選擇在當(dāng)前市場議價空間較大，優(yōu)質(zhì)物業(yè)選擇較多的環(huán)境下及時進(jìn)行投資。從歷次房價漲跌的過程中可以看出，投資需求經(jīng)常出現(xiàn)在房價上升的初期，隨著房價漲幅的增加，投資需求的比例也在逐漸放大。再經(jīng)過去年底至今年初一段時期的調(diào)整之后，北京樓市中的投資需求本已降至冰點(diǎn)，但近期投資需求的回流顯示出樓市的信心開始有所恢復(fù)，當(dāng)然市場的回暖還有賴于自住需求的認(rèn)同。

　　專家觀點(diǎn)

　　現(xiàn)在抄底為時過早

　　北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與資源管理研究院副院長張琦在接受采訪時表示，限制外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放是這幾年來一直延續(xù)的政策。外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場以后導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求量增加，價格上漲，對房地產(chǎn)市場影響較大，因此自2006年開始國家就對外資貸款設(shè)定了一些門檻。由于經(jīng)濟(jì)增長速度過快，政府要降低投資規(guī)模，使增長速度放緩，減少流動性過剩，這與近日準(zhǔn)備金率再次提高是同一系統(tǒng)內(nèi)的政策。至于現(xiàn)在重申限制外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放，有可能是因?yàn)樵趯?shí)際執(zhí)行過程中仍然存在違規(guī)操作，因此強(qiáng)調(diào)在執(zhí)行中把握力度，進(jìn)行監(jiān)控。

　　他認(rèn)為，從整個宏觀經(jīng)濟(jì)來看，投資規(guī)模減少，流動性剩余資金減少，經(jīng)濟(jì)增長速度開始回調(diào)，整個經(jīng)濟(jì)處于萎縮狀態(tài)，房地產(chǎn)市場也不例外；隨著兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房比例的提高，房地產(chǎn)價格也會下降；二套房貸、貸款利率等限制投資政策的逐步落實(shí)也在一定程度上降低了購買力。在這種情況下，推動房價上漲的動力已經(jīng)開始減弱。“從未來市場的變化來看，整個房地產(chǎn)交易處于萎縮狀態(tài)，未來房地產(chǎn)價格也處于下跌態(tài)勢。”

　　他還表示，由于前期房價上漲速度過快，現(xiàn)在深圳部分城市房價的下降只是一種恢復(fù)性的下降，“這只是房地產(chǎn)價值回歸啟動的開始”。他認(rèn)為，未來房價仍將下跌，現(xiàn)在抄底為時過早。

　　中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容也認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，廣州深圳的房價已經(jīng)對大勢有所體現(xiàn)，雖然北京市場目前還不明顯，但將“全部回歸理性”，“到大多數(shù)人有購買力的程度”。至于何時體現(xiàn)理性回歸“只是時間問題”，一年兩年三年都有可能，只不過“開發(fā)商越扛到最后越扛不過。”