在剛過去的5月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的新聞莫過于5月19日中糧地產(chǎn)以25.94億元連奪順義后沙峪三幅地塊。

接近26億元的總成交價(jià)一洗此前北京多幅明星地塊因參標(biāo)人數(shù)不足而相繼流標(biāo)的陰霾，而在這三塊土地的爭(zhēng)奪過程中，九個(gè)一線地產(chǎn)公司的傾力參與也令市場(chǎng)看到了復(fù)蘇的希望。

“內(nèi)涵優(yōu)良的地塊仍然隨時(shí)具備逆市飄紅的動(dòng)員能力?！边@是業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京該次土地出讓的看法，而內(nèi)涵優(yōu)良的含義，卻直指高端住宅。

高端物業(yè)開發(fā)吸引力

根據(jù)公開資料顯示，順義三幅地塊的容積率分別為1.47、1.1及1.6。是北京市近年來少有的大幅低密度建設(shè)用地，實(shí)際上，在扣除了5萬平方米的兩限房建設(shè)要求之后，項(xiàng)目其他建設(shè)面積的總體容積率還會(huì)得到進(jìn)一步的釋放空間，這事實(shí)已經(jīng)為中糧地產(chǎn)在此開發(fā)高端物業(yè)創(chuàng)造了有利條件。

更為難得的是，三幅地塊所處區(qū)域十分優(yōu)越，“一個(gè)以新國(guó)展為核心，以中央別墅區(qū)、空港開發(fā)區(qū)、首都機(jī)場(chǎng)為基礎(chǔ)的北京第四國(guó)際居住區(qū)正在這個(gè)地方悄然崛起，我們對(duì)于該項(xiàng)目后市的前景堅(jiān)定看多?！敝屑Z地產(chǎn)內(nèi)部人士表示。

開發(fā)商對(duì)具備高端物業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ臓?zhēng)奪不僅此一例。5月初，浙江綠城集團(tuán)以31億元的總價(jià)拿下杭州三塊建設(shè)用地，而平均樓面價(jià)格直逼萬元每平方米。據(jù)媒體報(bào)道，除綠城外，濱江、華潤(rùn)、新鴻基、嘉里建設(shè)、九龍倉、雅戈?duì)柕绕放品科蟾吖芫?shù)現(xiàn)身拍賣的現(xiàn)場(chǎng)。而杭州也一直是高端住宅的云集之地。

而此前北京市流拍的來廣營(yíng)明星地塊，顯然在地段和低密度兩個(gè)指標(biāo)上都無法與后沙峪地塊相比。而作為年初流拍潮的代表，2月份于廈門流拍的9幅地塊更都是位于島外新區(qū)的偏遠(yuǎn)之地。

“相對(duì)于普通住宅，高端物業(yè)具有更高的產(chǎn)品附加值，其受市場(chǎng)影響的程度也較普通住宅小，普遍被開發(fā)商視為優(yōu)質(zhì)物業(yè)。”業(yè)內(nèi)人士表示，目前國(guó)內(nèi)一線開發(fā)商中，普遍都有自己的高端物業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，而不少城市更是慢慢成長(zhǎng)出一批專注于高端物業(yè)市場(chǎng)的中型開發(fā)企業(yè)。高價(jià)拿下杭州地塊的綠城集團(tuán)，便是專注于高端物業(yè)的代表企業(yè)。

“要讓產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎，可以選擇降價(jià)，也可以選擇提高附加值，將產(chǎn)品重新定位。這是新一輪宏觀調(diào)控帶給房地產(chǎn)開發(fā)商的新課題，這也決定了各地產(chǎn)巨頭的重新排位。”廣州某開發(fā)商表示。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次宏觀調(diào)控，對(duì)開發(fā)商來講長(zhǎng)遠(yuǎn)影響最大的地方并非是對(duì)于第二套房貸的限制政策，而是國(guó)家住房保障計(jì)劃的啟動(dòng)。

隨著今年兩會(huì)的召開，以及建設(shè)部更名為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，保障性住房的建設(shè)已經(jīng)列入國(guó)家重要的工作議程中。而廣州等地的限價(jià)房也已經(jīng)在年初開始發(fā)售。

“大批保障性住房的建設(shè)，必然會(huì)對(duì)普通商品房市場(chǎng)帶來沖擊，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，對(duì)于像萬科、碧桂園等以中檔產(chǎn)品開發(fā)為主的企業(yè)沖擊最大，企業(yè)的選擇要么是參與保障性住房的建設(shè)，放棄高利潤(rùn)，要么只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端物業(yè)市場(chǎng)。”上述人士表示。這應(yīng)該是今年土地市場(chǎng)在整體低迷的情況下，優(yōu)質(zhì)地塊卻競(jìng)爭(zhēng)激烈的一個(gè)重要原因。

豪宅營(yíng)銷尚需努力

但與企業(yè)在土地市場(chǎng)為高端物業(yè)爭(zhēng)鋒所不同的是，在高端物業(yè)的營(yíng)銷環(huán)節(jié)卻仍存在諸多問題。國(guó)內(nèi)天價(jià)豪宅如湯臣一品等，幾乎也同時(shí)是滯銷的代名詞。

豪宅的營(yíng)銷顯然與普通住宅不同，以地域?qū)傩远?，盡管所有的建筑都受制于地域，但在銷售環(huán)節(jié)，豪宅與普通住宅相比卻顯然突破了地域的束縛。

“好房子是賣給全世界的?！饼嫴﹪?guó)際的劉東表示，豪宅要么擁有絕佳的風(fēng)景，要么是出于一個(gè)城市的核心地帶，而這些資源，是完全可以被來自全世界的人都享受的，因此豪宅的營(yíng)銷范圍大得多，絕不是一個(gè)售樓處，或者參加幾個(gè)城市的房展會(huì)進(jìn)行推廣就可以達(dá)到效果的。

而目前在國(guó)內(nèi)，可以為開發(fā)商提供面對(duì)全國(guó)乃至全世界的房展會(huì)幾乎沒有，除去有地產(chǎn)“奧斯卡”之稱的CIHAF住交會(huì)之外，開發(fā)商找不到其他更好的平臺(tái)。

據(jù)了解，住交會(huì)附屬展會(huì)“中國(guó)國(guó)際高端物業(yè)展”每年都會(huì)集中展示來自全國(guó)的城市核心商業(yè)綜合體、區(qū)域性地標(biāo)項(xiàng)目、城市主題國(guó)際居住區(qū)、城市稀缺地段頂級(jí)公寓、標(biāo)桿性頂級(jí)別墅、國(guó)際化投資型酒店公寓等高端物業(yè)項(xiàng)目。而在歷年的展會(huì)中，為這些項(xiàng)目的跨區(qū)域銷售提供了機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了“全國(guó)的房子全國(guó)賣”的辦展構(gòu)想