對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)，在我看來(lái)2007年四季度出現(xiàn)的只是市場(chǎng)的一個(gè)短期調(diào)整，我對(duì)2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能走勢(shì)有兩個(gè)基本判斷：價(jià)格穩(wěn)中有升和行業(yè)整合加劇。

一、價(jià)格篇：穩(wěn)中有升

（一）供求不平衡催生價(jià)格上漲

1.住宅作為消費(fèi)品，剛性需求旺盛。

中國(guó)是個(gè)人口大國(guó)，傳統(tǒng)居住文化對(duì)國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)生了根深蒂固的影響。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)民收入在迅速增長(zhǎng)，老百姓希望改善居住條件的愿望也是非常迫切的，這是真實(shí)的自住需求。春節(jié)前后是住宅市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，今年1~2月，萬(wàn)科對(duì)少部分城市尾盤展開(kāi)了淡季通常都會(huì)采用的系列優(yōu)惠活動(dòng)。這些策略在淡季中有不錯(cuò)的銷售表現(xiàn)，正說(shuō)明市場(chǎng)剛性需求沒(méi)有改變。既然市場(chǎng)真實(shí)的購(gòu)買力和自住需求依然是堅(jiān)實(shí)的，只要定價(jià)合理，一定會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可。因此，至少在2030年人口拐點(diǎn)到來(lái)之前，由于人口紅利和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，住宅行業(yè)仍有相當(dāng)大的潛力。

2.住宅作為投資品，保值增值作用明顯。

從去年開(kāi)始我們就面臨著通貨膨脹的巨大壓力，而目前銀行一年期的基準(zhǔn)利率是4.14％，銀行實(shí)際利率為負(fù)。這就意味著老百姓把錢存在銀行就會(huì)不斷貶值。一旦大量的資金回流進(jìn)入房市，必將催生新一輪的房產(chǎn)價(jià)格上漲。

3.供求不平衡短期難以消除。

2007年全國(guó)商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)24.7％，高于同期新開(kāi)工面積增幅3.4個(gè)百分點(diǎn)，高于同期竣工面積增幅19.7個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市1~12月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)10.9％，商品住宅登記銷售面積同比增長(zhǎng)24.43％，相差近14個(gè)百分點(diǎn)。商品房市場(chǎng)有效供應(yīng)不足。

廉租房、經(jīng)濟(jì)房的覆蓋面有限，商品房的供應(yīng)量在年內(nèi)不會(huì)有明顯的增加，因此，今年的商品房?jī)r(jià)格在經(jīng)過(guò)調(diào)整后，有可能仍會(huì)進(jìn)一步上漲。假如低成交量壓抑的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，所積聚的購(gòu)房能量過(guò)大，且在短期內(nèi)被釋放的話，房?jī)r(jià)重新出現(xiàn)類似2007年的新一輪報(bào)復(fù)性上漲的可能性將增大。

（二）成本推動(dòng)下的價(jià)格上漲

1.土地交易價(jià)格明顯上升。

土地的稀缺性和現(xiàn)行的土地供應(yīng)政策決定房地產(chǎn)價(jià)格的上漲趨勢(shì)。一方面是要堅(jiān)守18億畝耕地的紅線，一方面是要繼續(xù)加快推進(jìn)中國(guó)的城市化建設(shè)，城市化發(fā)展對(duì)土地的大量需求將進(jìn)一步促進(jìn)土地價(jià)格的上漲。此外，目前政府對(duì)征地農(nóng)民的補(bǔ)償還處于低水平階段，隨著征地制度、土地使用制度改革和嚴(yán)格土地管理等措施的逐步深入，土地資源價(jià)值顯著提升。

在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，政府?dāng)U大城市廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的土地供應(yīng)，普通商品房和中高檔商品房的土地供應(yīng)明顯減少，在市場(chǎng)有效需求不變情況下，有可能造成地價(jià)的進(jìn)一步上升。據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，2007年一至四季度，居住用地交易價(jià)格漲幅分別為8.9％、16.2％、17.4％和11.2％。2008年一季度，居住用地交易價(jià)格上漲21.7％，明顯高于去年同期漲幅和住房?jī)r(jià)格上漲幅度。

2.開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易成本不斷增加。

從供給角度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本不斷上升。從2007年陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政，一方面要求房地產(chǎn)企業(yè)只有付清全部土地款之后才能領(lǐng)取土地使用證，另一方面加大閑置土地處置力度，使房地產(chǎn)業(yè)普遍采用的循環(huán)開(kāi)發(fā)、循環(huán)使用資金的經(jīng)營(yíng)模式受到挑戰(zhàn)，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)拿地階段和開(kāi)發(fā)階段的資金投入強(qiáng)度。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的增加主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是稅負(fù)的增加。二是財(cái)務(wù)成本的增加。三是其他成本的增加。比如由于《物權(quán)法》的實(shí)施增加的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和拆遷成本，住宅環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的提高而增加的開(kāi)發(fā)投入，新的《勞動(dòng)合同法》出臺(tái)導(dǎo)致的勞動(dòng)力成本上升，全球性的原材料價(jià)格上漲等，都導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的大幅上升。

此外，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特有的長(zhǎng)流程管理，從立項(xiàng)到開(kāi)工、到完工、到銷售大大小小幾乎上百個(gè)環(huán)節(jié)，而土地開(kāi)發(fā)權(quán)、銀行信貸權(quán)以及長(zhǎng)流程中的，每一步都操控在地方政府手中，每一環(huán)節(jié)都存在發(fā)生額外費(fèi)用的可能，也提高了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。

（三）流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的價(jià)格上漲

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民可支配收入不斷增加，居民在等待觀望后也會(huì)逐步選擇進(jìn)入住房市場(chǎng)。加上歐美經(jīng)濟(jì)受次貸影響已現(xiàn)疲軟之態(tài)，美元貶值、人民幣升值，海外熱錢大量涌入中國(guó)。雖然央行多次通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率、利率來(lái)對(duì)沖，不斷發(fā)行央行票據(jù)對(duì)沖流動(dòng)性，但流動(dòng)性過(guò)剩這個(gè)問(wèn)題近一兩年內(nèi)都還難以改變。而在資金的分流上，目前，我國(guó)的債券、期貨、外匯市場(chǎng)都處于初期階段，大量熱錢將進(jìn)入證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。而股市在持續(xù)兩年牛市后，目前已進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)整區(qū)域，尤其是近期市場(chǎng)深幅調(diào)整，大量資金逃離股市。此外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會(huì)退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是存入銀行。在供給有限的情況下，會(huì)進(jìn)一步拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。

二、行業(yè)篇：整合加劇

（一）土地新規(guī)加快行業(yè)分化

2008年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，明確土地閑置滿兩年，無(wú)償收回；金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信，并且，對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資，違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。由于“囤地大限”的設(shè)定，各地產(chǎn)商必須確保有足夠資金按期啟動(dòng)旗下地塊的開(kāi)發(fā)。因?yàn)橹挥惺种形沼鞋F(xiàn)金的地產(chǎn)商，才能在這場(chǎng)震蕩中獲益。國(guó)家推出一系列調(diào)控政策的根本目的是規(guī)范市場(chǎng)，資金實(shí)力不夠的小企業(yè)就自然會(huì)被市場(chǎng)淘汰出局，而有實(shí)力的房地開(kāi)發(fā)商將獲得前所未有的發(fā)展良機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有明顯的兩極分化現(xiàn)象呈現(xiàn)。

（二）海外房產(chǎn)企業(yè)大舉圈地

在國(guó)內(nèi)信貸緊縮、宏觀調(diào)控趨嚴(yán)之時(shí)，不少內(nèi)地開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金問(wèn)題被迫退出土地拍賣市場(chǎng)，而海外的大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)樵谫Y本市場(chǎng)有配股、可轉(zhuǎn)債及銀團(tuán)貸款等多元融資方式的支持，相對(duì)來(lái)說(shuō)資金比較充足，因此優(yōu)劣之分立現(xiàn)。在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商因受制于政策調(diào)控而難有作為的情況下，外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在年初紛紛開(kāi)發(fā)了大規(guī)模、旁若無(wú)人的“圈地運(yùn)動(dòng)”。

（三）上市房產(chǎn)企業(yè)面臨更大的市場(chǎng)機(jī)遇

房地產(chǎn)上市公司在全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)中占少數(shù)——5萬(wàn)家房地產(chǎn)公司中只有約120家上市。相對(duì)未上市的企業(yè)，上市公司規(guī)模實(shí)力較大、透明度高、經(jīng)營(yíng)比較規(guī)范，且資產(chǎn)負(fù)債率普遍低于行業(yè)平均水平，有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)。特別是，房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度比未上市企業(yè)高，囤房囤地不符合上市公司追求均衡穩(wěn)定收益的機(jī)制。

我相信，經(jīng)過(guò)這一輪的行業(yè)整合，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步由發(fā)展初期的粗放型、低層次的開(kāi)發(fā)模式，向集約化、人性化的開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變；投資商的背景越來(lái)越國(guó)際化、市場(chǎng)化；決策、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售流程將越來(lái)越科學(xué)化、規(guī)范化；土地的利用更為合理、高效。客戶越來(lái)越理性，市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入持續(xù)健康的發(fā)展軌道。