2007年，是中國的房地產開發(fā)商有史以來所遇到的“最好的年代”，同時也是一個“不幸的年代”。房價和地價的瘋漲，在宏觀調控新政策的影響下在當年年底就結出了“惡果”，市場跌聲四起，買家與賣家之間形成新一輪搏弈。及至2008年，在金融政策的強勢調控下，市場回歸理性，開發(fā)商也不得不轉向對企業(yè)品牌、管理模式、產品品質和售后服務的關注。曾經(jīng)沸沸揚揚的樓市“拐點論”如今看來有些牽強，但房地產這個行業(yè)確實在轉折了。
　　以陽光100置業(yè)集團近日推出創(chuàng)新戶型產品“博客空間”、萬科主動調價提高產品性價比、龍湖置業(yè)更加精耕細作為典型，中國的地產商踏上了理性回歸之旅。

　　2007：怎一個“狂”字了得！

　　在過去的一年里，幾乎所有的企業(yè)都享受到了房價無理由上漲所帶來的超額利潤，在北京這樣的城市，利潤增長幅度甚至是翻倍的。所有有項目在售的企業(yè)各個賺得盆滿缽平，上市公司年報中的利潤增長數(shù)字都在兩位數(shù)以上。一位開發(fā)商在參加當年業(yè)內舉辦的論壇活動上，曾經(jīng)赤裸裸地表白：“今年房價漲得我們自己都不好意思了，可在售的幾十套房子后面都有幾倍于房子數(shù)量的人在排隊，不漲好象都沒法平衡賣給誰和不賣給誰。”話茬里透著優(yōu)越感。北京東四環(huán)一帶的幾個項目，在一年時間里產品未做任何改動，價格卻都翻了一倍還多，利潤更不知翻了多少倍。北京單價動輒超過2萬元的房子仍然不斷受到市場的追捧，搭了熟人的關系也得不到價格上的優(yōu)惠。

　　同樣在這一年里，謀求擴張的不同規(guī)模的企業(yè)也忍受著不一樣的“痛”——實力雄厚、能在土地拍賣場上一展身手的，一不留神在價格最高點拿了地，如今這些昔日“地王”多數(shù)成了燙手的山芋——貨幣緊縮令企業(yè)現(xiàn)金流吃緊，市場預期不好房價震蕩；資金實力有限的，手里攥著幾個億在一線城市根本買不到地，進二線城市又多有顧忌——除了人脈文脈的陌生，更有利潤率會比一線城市低一大截的問題。對那些追求銷售規(guī)模、尤其是正在謀求上市的企業(yè)而言，一線城市高房價帶來的對銷售總額的貢獻之大也令二線城市難望其項背，這類企業(yè)還在忍受對大城市的割舍之“痛”。“痛苦”最深重的是那些被去年的銷售額沖昏了頭腦激進擴張的企業(yè)，吃進不少的土地，想利用銷售回款付土地金結果卻被市場的驟然變冷戲弄了，進不得也退不得。

　　2008：喜極而痛，重歸理性

　　在任何一個供求嚴重失衡的市場，都很難實現(xiàn)產業(yè)的升級與進步。在房地產長達近10載的“牛市”歲月中，這個行業(yè)的進步幅度也很小。進步提速是宏觀調控逐步深入的這兩年才開始的，公司化治理要求的提出也是在加快上市進程后。盡管市場曾經(jīng)出現(xiàn)的觀望讓開發(fā)商們緊張過一大陣子，但后來的事實證明那只是一場虛驚。真正的考驗在貨幣緊縮政策實施之后。

　　土地與資金并列為開發(fā)商的兩大命脈。沒有土地還可以買，但沒有資金就買不來土地也開發(fā)不了樓盤了。

　　2008年，大小開發(fā)商都面臨著資金的饑渴，因為房地產本身就是一個資金密集型的行業(yè)。在貸款無望，其他融資渠道也不暢通的情況下，企業(yè)唯一的指望就剩下銷售回款。偏偏樓市又是受購房者心理預期影響深重的一個市場，政策的不確定性和輿論方向的模糊不明總是會影響到購房者的消費行為，畢竟購房款是一個家庭最大的支出。好在市場的剛性需求還在，購房者的成熟度也在提高，市場上性價比好的房子仍然熱銷。在北京，萬科、金隅聯(lián)合開發(fā)的遠在昌平的小區(qū)首次推出近300套住宅開盤即售磬，龍湖置業(yè)開發(fā)的別墅和洋房項目在保持穩(wěn)定銷量的同時價格一直在上漲。但是，即便是這兩家樓盤銷售勢頭好于同行的企業(yè)，一樣在經(jīng)受現(xiàn)金流的考驗。

　　臺風來的時候，豬都會在天上飛；沒風的時候，就看誰真正有能飛翔的翅膀了。嚴峻的市場形勢令開發(fā)企業(yè)不敢再心存僥幸，開始從內部的管理流程、經(jīng)營方略、客戶服務等多方面審視自己并做出改革。

　　畢竟如很多專業(yè)人士所判斷的，眼前的狀況只是階段性的波動，中國的房地產業(yè)剛剛走過20年，還處于起步階段；中國人口的城鎮(zhèn)化不過剛剛開始，國家大力建設經(jīng)濟適用房說明很大一部分人民的基本居住需求尚未滿足，基本居住需求滿足后還會有改善需求產生，未來的中國房地產市場還會有幾十年的發(fā)展。

　　在市場波動過程中能保存有生力量者，必是那些在產品質量、經(jīng)營策略、管理方法和客戶服務等方面有比較優(yōu)勢者。具備比較優(yōu)勢、能熬過波動期并為未來的發(fā)展做好準備的企業(yè)才會基業(yè)常青。

　　中國的房地產行業(yè)真的“拐”了，“性價比”已經(jīng)成為買房人注重的關鍵因素，賣房的如果拒絕回歸理性，拒絕因需而變，還想撞大運，那就等著被淘汰吧。