【導(dǎo)讀】：汶川地震發(fā)生至今已有一周時(shí)間，災(zāi)難給當(dāng)?shù)卦斐闪酥卮蟮娜藛T財(cái)產(chǎn)損失，影響波及甚廣。一周以來(lái)，我們對(duì)事件給予了高度關(guān)注。在此，首先對(duì)本次地震中的遇難者表示深切哀悼！同時(shí)，中央政府和社會(huì)各界在此次抗震救災(zāi)過(guò)程中的表現(xiàn)，也使我們深受感動(dòng)和鼓舞。隨著抗災(zāi)的深入，災(zāi)區(qū)的各項(xiàng)重建即將提上日程。作為專業(yè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，我們希望就地震對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，進(jìn)行一個(gè)初判，從重建和發(fā)展角度，與業(yè)內(nèi)人士共同探討。
本報(bào)告關(guān)注領(lǐng)域：
一、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響；
二、對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響；
三、對(duì)建筑產(chǎn)品趨勢(shì)的影響；
四、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響；
五、對(duì)置業(yè)需求的影響。
中國(guó)為地震災(zāi)害嚴(yán)重國(guó)家：
我國(guó)地處世界上兩個(gè)最大地震集中發(fā)生地帶——環(huán)太平洋(601099行情,股吧)地震帶與歐亞地震帶之間，在我國(guó)發(fā)生的地震又多又強(qiáng)，其絕大多數(shù)又是發(fā)生在大陸的淺源地震。20 世紀(jì)死亡20 萬(wàn)人以上的大地震全球共兩次，都發(fā)生在中國(guó)：一次是1920 年寧夏海原8.5 級(jí)大地震，死亡23 萬(wàn)余人；另一次是1976年唐山7.8 級(jí)地震，死亡24 萬(wàn)余人
一、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響
貨幣政策——實(shí)際操作或顯現(xiàn)“溫和傾向”
當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化更趨復(fù)雜，在汶川地震發(fā)生后，準(zhǔn)確評(píng)估的難度在短期內(nèi)顯著增大。對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)，在主流學(xué)者層面的分化也比以往更加顯著。四川省的大地震，震中位于偏遠(yuǎn)山區(qū)，而且當(dāng)?shù)氐墓まr(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模不大，因此地震對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)整體影響可能有限。但當(dāng)前抗震救災(zāi)為首要任務(wù)，因此經(jīng)濟(jì)政策在短期內(nèi)會(huì)或?qū)⒗^續(xù)延續(xù)緊縮政策，但實(shí)際操作中或?qū)@現(xiàn)“溫和傾向”。最新的央行第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，也在靈活性上預(yù)留了空間——首次未提“防經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱”。
災(zāi)區(qū)實(shí)施差異化經(jīng)濟(jì)政策
災(zāi)區(qū)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)政策體現(xiàn)出“戰(zhàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)政策”特點(diǎn)，將實(shí)行差異性的政策。在央行日前再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的背景下，央行成都分行16 日表示，“該行已決定加大對(duì)受災(zāi)地區(qū)的信貸投入，增加支農(nóng)再貸款和再貼現(xiàn)，對(duì)川內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的再貼現(xiàn)、頭寸再貸款等需求，經(jīng)電話請(qǐng)示分行后可特事特辦，不受限額限制”。
災(zāi)后重建的擴(kuò)張性財(cái)政投入效果
可預(yù)期在災(zāi)后重建的過(guò)程中，擴(kuò)張性財(cái)政政策在災(zāi)區(qū)將有明顯體現(xiàn)。加之差異化的信貸政策和各界社會(huì)重建資金的援助，投入效果對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)為正面。而且這種正面效應(yīng)，在中長(zhǎng)期對(duì)四川的非重災(zāi)區(qū)大都市，經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用或許更明顯。
災(zāi)后重建將導(dǎo)致原材料和勞動(dòng)力的短缺——影響房地產(chǎn)成本
在災(zāi)后重建的過(guò)程中，原材料和勞動(dòng)力的大量需求，可能導(dǎo)致供應(yīng)短缺。但可預(yù)期災(zāi)后重建的上述因素，將采取戰(zhàn)略物資供給平準(zhǔn)政策，因此價(jià)格上漲的幅度將受到調(diào)配限制。不過(guò)，對(duì)四川的商業(yè)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，將受到供應(yīng)短缺的影響，在成本上面臨壓力。
地震短期內(nèi)增大國(guó)內(nèi)通脹壓力
整體社會(huì)責(zé)任增強(qiáng)與國(guó)際正面評(píng)價(jià)
2008 年以來(lái)，雪災(zāi)、藏獨(dú)事件、奧運(yùn)火炬?zhèn)鬟f風(fēng)波等一系列事件，激發(fā)了國(guó)內(nèi)的民族情緒和社會(huì)責(zé)任感。汶川地震更極大增強(qiáng)社會(huì)凝集力。而8 月份即將舉行的北京奧運(yùn)，還將推動(dòng)國(guó)內(nèi)精神面貌的升華。
同時(shí)，汶川地震為中國(guó)在國(guó)際社會(huì)贏得了很高的正面評(píng)價(jià)。增強(qiáng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)際社會(huì)的認(rèn)可，為整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及國(guó)際合作，提供了良好的契機(jī)。
二、對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度延遲——房企資金回籠放緩
一、震后第二天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，要求震區(qū)在建的建筑工程酌情停工。四川省已要求全省建筑施工現(xiàn)場(chǎng)即日起全部停工。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的建筑企業(yè)，積極投身抗震救災(zāi)，及今后的災(zāi)后重建，均將延緩房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度。
二、災(zāi)后重建，將首先注重于基礎(chǔ)設(shè)施，原材料和勞動(dòng)力，將有所傾斜，也將影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度。
三、目前災(zāi)區(qū)各界積極投身救災(zāi)，公眾注意力導(dǎo)致短期的房地產(chǎn)銷(xiāo)售較嚴(yán)重的萎靡，影響房企銷(xiāo)售回款。
四、國(guó)內(nèi)房企第一次在銷(xiāo)售合同上，碰到因非正常原因（不可抗力）推遲交房。
成都、重慶等地房地產(chǎn)恢復(fù)災(zāi)前水平需較長(zhǎng)周期
1. 地震財(cái)產(chǎn)損失所造成心理陰影，降低購(gòu)房熱情，甚至可能出現(xiàn)退房現(xiàn)象。
2. 對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的負(fù)面預(yù)期，削弱投資性購(gòu)房進(jìn)入。
3. 當(dāng)?shù)夭糠滞顿Y需求和富裕人群的置業(yè)需求，外流的可能性存在。
4. 地方政府出臺(tái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策可能性很大，包括：稅收、土地等。
5. 成都的旅游產(chǎn)業(yè)一直是當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)。受地震的影響，客源預(yù)計(jì)受影響明顯。酒店、商業(yè)等相關(guān)物業(yè)將受到打擊，進(jìn)而延緩持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)投入。
6. 保障住房在災(zāi)后重建的過(guò)程中，預(yù)計(jì)將發(fā)揮重要的作用，中低需求將獲得釋放。
7. 重建在基礎(chǔ)
三、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響
重慶、成都近一時(shí)期在土地供應(yīng)上，供大于求的情況比較明顯，地震發(fā)生后，地價(jià)將走低。尤其在房企對(duì)今后一段時(shí)間市況不看好的預(yù)期下，土地價(jià)格走低將更為明顯。如果沒(méi)有重要的扶持政策，預(yù)計(jì)持續(xù)周期偏長(zhǎng)。
品牌房企在管理和質(zhì)量控制上的優(yōu)勢(shì)獲得更多的發(fā)展機(jī)遇和市場(chǎng)認(rèn)可。例如：中海地產(chǎn)等企業(yè)。
房企在本次社會(huì)捐助中的積極表現(xiàn)，有利于改善社會(huì)形象。但部分房企卻由于處理不當(dāng)遭遇危機(jī)，例如萬(wàn)科。
將引發(fā)全國(guó)對(duì)現(xiàn)有建筑的抗震性能檢查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“質(zhì)量門(mén)”危機(jī)。
可能加速國(guó)內(nèi)（尤其是地震帶地區(qū)）對(duì)抗震不達(dá)標(biāo)和危舊房的改造，從而帶來(lái)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
對(duì)貧 富差距和城鄉(xiāng)差距所體現(xiàn)的居住安全差異，引發(fā)的生存幾率思考，導(dǎo)致輿論關(guān)注。
四、對(duì)建筑產(chǎn)品趨勢(shì)的影響
有關(guān)部門(mén)將出臺(tái)更為細(xì)化的建筑抗震標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)相關(guān)工作管理。
房企自主產(chǎn)品升級(jí)動(dòng)力明顯，抗震建筑成為市場(chǎng)接受的買(mǎi)點(diǎn)。在中檔住房上，
建筑設(shè)計(jì)抗震級(jí)別的提升，預(yù)計(jì)成為主流。
在高檔產(chǎn)品領(lǐng)域，借鑒國(guó)外地震多發(fā)國(guó)家的領(lǐng)先技術(shù)，將成為買(mǎi)點(diǎn)。同時(shí)，高檔住宅在安防設(shè)施上的投入，將為市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方所認(rèn)知，例如：安全避難室等。
公建建筑、商業(yè)等大開(kāi)間建筑設(shè)計(jì)，對(duì)抗震要求和防災(zāi)害意識(shí)增強(qiáng)。
五、對(duì)置業(yè)需求的影響
購(gòu)房者將更加關(guān)注房屋質(zhì)量和抗震程度。
富裕人群更加追求高抗震性能的低密度建筑。
相比之下，某些非地震帶地區(qū)的房屋“安全溢價(jià)”可能更加明顯。
