增加貸款風險的5種非傳統(tǒng)工具
近50年以來，美國金融機構在傳統(tǒng)上以兩種工具發(fā)放住房抵押貸款：一種是固定利率抵押貸款，另一種是浮動利率30年抵押貸款。
值得注意的是，近年來，在美國的住房抵押貸款市場上出現了一些非傳統(tǒng)抵押貸款工具。這些工具有的本身就是次級住房抵押貸款，有的并不必然是次級住房抵押貸款，但與次級住房抵押貸款結合在一起，將會增加住房抵押貸款市場的風險。這些工具主要有下述5種：
僅付利息抵押貸款。這種抵押貸款允許借款者在一定的時期里如1、3、5、10年不必支付本金，只須每月支付利息。但是，超過這個時期以后的余下時期里，借款者必須以一個較高的比率分期償還本息。在美國，只要房產價格上升的幅度超過6％，投資房產便開始獲得收益。如果房產價格趨向下降，投資者將放棄作為抵押品的房產，不再支付抵押貸款的本金和利息，他們的損失將是已經支付的利息。
可選擇抵押貸款。這種抵押貸款允許借款者選擇支付結構，既可以從一開始就分期償還本息，也可以僅付利息然后分期償還本息，還可以每月支付一個最低限度的金額，這個最低限度的金額通常低于每月僅付的利息。雖然可選擇抵押貸款可以有多種選擇，但是超過70％的借款者都選擇在開始的年份里支付最低限額。
混合型抵押貸款。這種抵押貸款開始實行固定利率，經過一段時期以后轉換為浮動利率。如果市場利率上升，借款者需要支付的利息將增加。2000年，混合型抵押貸款在浮動利率抵押貸款中約占32％。但是到了2004年，混合型抵押貸款在浮動利率貸款中已經占了72％。
無首付抵押貸款。這種抵押貸款允許借款者只支付少量首期房款或者不需要支付首期房款，并且不需要購買個人抵押貸款保險就可以取得的貸款。大約有43％的首次購房者是以不必支付首期房款的方式取得抵押貸款。
只需部分證明或無需證明貸款。在美國，申請抵押貸款必須要提供收入和財產證明。但是，近幾年來，出現了不必提供詳細收入和財產證明的貸款。借款者只需要聲明收入情況并支付一定的費用就可以獲得貸款。
據美國聯(lián)邦儲備系統(tǒng)估計，有32.1％的大銀行所發(fā)放的非傳統(tǒng)抵押貸款在本銀行發(fā)放的抵押貸款中所占的比例超過25％，但只有11.1％小銀行發(fā)放了較大比例的非傳統(tǒng)抵押貸款。據估計，次級抵押貸款有2／3是以這樣的非傳統(tǒng)抵押貸款工具發(fā)放的。
次貸危機對我國啟示深刻
美國次級抵押貸款危機將對美國經濟的各個方面產生影響，房產市場也因此收縮。目前沒有準確的數據表明美國次級抵押貸款總額有多大，據一般的估計大約有30000億美元。在這些次級抵押貸款中，大約有11 13％成為壞賬?？紤]到美國中央銀行對經濟的干預，這次危機不會對美國經濟產生嚴重的破壞性影響。
從總體上看，這次危機對我國經濟影響不大，但是對我國的啟示卻很深刻。在市場經濟的條件下，資產的市場價格是受資產供給和需求影響的，它有可能脫離甚至嚴重脫離資產的內在價值而出現資產泡沫。
在資產市場出現泡沫的情況下，如果放寬了資金融通的條件，或者出現了更加便利資金融通的金融工具，又可能使資產泡沫迅速膨脹，最終導致金融危機。美國次級住房抵押貸款危機的教訓正是在房產價格上升的情況下，抵押貸款的條件在放寬，抵押貸款的工具在不斷地衍生，最后直至泡沫破滅和危機爆發(fā)。
反觀我國的房產市場，2000年以來在強勁的住房需求的影響下，我國各大城市房產價格迅速上升。在房產升值的預期下，人們利用抵押貸款的方式投機和投資房產，持有2套房產以上的大有人在。人們的投機和投資刺激了房產的需求，又導致房產市場價格的進一步上升。在這樣的情況下，房產成為優(yōu)質資產，抵押貸款的條件很容易放寬。
如果出現這種情況，就會加劇我國房產市場已經存在的泡沫，一旦出現房產市場價格下降，就會導致金融動蕩。應該指出，目前我國信用缺失的現象比較普遍，銀行存在嚴重信息不對稱的情況，借款者收入證明的可信度不是很高。另外，據《證券市場周刊》報道，2006年以來，有的銀行推出了“循環(huán)貸業(yè)務”，客戶可以將自己的住房作為抵押品，循環(huán)向銀行申請貸款。不論是已經償還住房貸款的住房，還是正在償還住房貸款的住房，都可以用來申請循環(huán)貸款。
有的銀行推出了“隨借隨還”與“按揭開放賬戶”業(yè)務，通過簡化申請貸款的手續(xù)，讓客戶將房產作為融資工具，增加銀行的住房貸款發(fā)放量。因此，我國政府有必要對銀行的抵押貸款進行檢查，嚴格住房抵押貸款的條件，努力抑制以虛假信息獲得住房抵押貸款的現象，控制有可能導致房產泡沫的“金融創(chuàng)新”。
【事件回放】
危機爆發(fā)于樓市大好形勢下
2002年 2005年，美國經濟的發(fā)展為住房抵押貸款市場提供了比較理想的環(huán)境：就業(yè)情況良好，經濟穩(wěn)定，房價上升，利率較低。住房抵押擔保證券銷售情況良好。
1997年 2005年，美國房產價格經過通貨膨脹率調整以后的上漲率為55%%。2005年，美國一些城市的房產價格上升了10%%。按照穆迪公司的評級，在2005年6.8%%的住房抵押貸款證券信用等級提高，只有0.9%%的住房抵押貸款證券信用等級下降。
在2005年，大約有15.6%%的僅付利息貸款的借款者和12.3%%的可選擇貸款的借款者的年收入在48000美元以下。38.6%%的僅付利息貸款的借款者和53.8%%的可選擇貸款的借款者的信用等級分在700以下。
2005年以后，次級抵押貸款風險開始顯現出來。在房屋抵押貸款中，貸款對價值的比率和債務對收入的比率在上升，借款者收入和資產全部證明的貸款所占的比例下降，僅付利息貸款所占的比例上升。
2005年6月18日的《經濟學家》雜志曾經對住房抵押貸款市場的風險提出警告：在2004年，23%%的房子是出于投資的目的購買的，12%%的房子是作為擁有第二套房子來購買的，25%%的購房者和42%%的第一次購房者利用零首付抵押貸款購買房子。
進入2006年以后，隨著經濟增長率放緩、房產價格的下降和利率的上升，借款者還本付息的負擔迅速加重。2006年，將有10000億美元的抵押貸款需要調整利率。這樣，非傳統(tǒng)抵押貸款的風險迅速增加，次級住房抵押貸款逾期比率開始上升。
到了2007年8月，次級住房抵押貸款逾期比率已經到達11%%，大量的次級抵押貸款的借款者不能償還貸款。美國次級抵押貸款危機是從第二大次級抵押貸款企業(yè)的新世紀金融公司陷入困境開始的。
該公司于2007年3月13日被紐約證券交易所停牌，半個月之后流動性債務超過了84億美元。由于華爾街的投資銀行無力對它進行挽救，它只好正式向美國聯(lián)邦破產法院提出破產保護申請。新世紀金融公司的危機在市場上產生了多米諾骨牌效應，美國一個個次級抵押貸款公司接連倒下。
到2007年8月，美國已有30余家次級抵押貸款公司停業(yè)，上市次級抵押貸款公司股票價格幾乎直線下跌。
