央行日前公布的2008年第二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。調(diào)查顯示，未來(lái)三個(gè)月打算購(gòu)買住房的居民占比本季為15.1%，雖較上季微升0.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍為歷史次低水平。調(diào)查的七大城市中，除北京外，居民的購(gòu)房意愿均較上季度下降。與此同時(shí)，不少城市紛紛傳來(lái)房市交易量萎縮、開發(fā)商資金緊張的消息。一時(shí)間，部分城市政府和商業(yè)銀行對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)否進(jìn)入下降通道、會(huì)否引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)頓生擔(dān)心。
首先，我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)的一個(gè)事實(shí)是，即使和西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)也高得離譜。據(jù)學(xué)者時(shí)寒冰研究，即使從絕對(duì)值上看，中國(guó)的房?jī)r(jià)與美國(guó)的房?jī)r(jià)已比較接近。他分析說(shuō)，當(dāng)房屋作為居住需求即消費(fèi)需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的是居民的實(shí)際消費(fèi)能力，通常用房?jī)r(jià)與家庭可支配收入比來(lái)表示。在這一指標(biāo)上，北京、深圳、上海等城市已經(jīng)超出了世界銀行標(biāo)準(zhǔn)的三倍以上；當(dāng)房屋作為投資需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的力量是房屋租金，國(guó)際上通常用租售比來(lái)表示，而現(xiàn)在不少人所購(gòu)買的房屋如果用于出租遠(yuǎn)不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報(bào)廢時(shí)還不能收回投資。這一切都說(shuō)明，中國(guó)房市不僅存在泡沫，而且泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重。另根據(jù)光大證券分析師趙強(qiáng)的研究結(jié)果，從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，我國(guó)房?jī)r(jià)超出負(fù)擔(dān)能力30%—40%。也就是說(shuō)，我國(guó)房?jī)r(jià)被高估了30%—40%。
其次，我們不能忽視的另一個(gè)事實(shí)是，全國(guó)房?jī)r(jià)不論是同比還是環(huán)比目前并沒(méi)有進(jìn)入下降通道。1至5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月份全國(guó)商品住宅價(jià)格同比上升10.2%，漲幅仍然是在10%以上的高位；只有30%的城市環(huán)比微幅下降僅0.1%，多達(dá)2/3的城市環(huán)比是上升。因此，要說(shuō)房?jī)r(jià)將進(jìn)入下降通道實(shí)屬牽強(qiáng)。
再者，從國(guó)家發(fā)改委本月初披露的情況看，全國(guó)空置商品住房是在減少而并非是在增多。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到4月底，全國(guó)空置商品住房12464萬(wàn)平方米，同比減少1.9%。并且，今年1至4月，房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置面積、完成土地開發(fā)面積、房屋施工面積、新開工面積、商品住房竣工面積這幾大指標(biāo)都是上升的，只有幾個(gè)銷售面積指標(biāo)出現(xiàn)了僅一兩個(gè)百分點(diǎn)的微降。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，今年以來(lái)全國(guó)房屋銷售進(jìn)展還是相當(dāng)不錯(cuò)的，銷售面積的微幅下降只能從另一個(gè)角度證明購(gòu)房人的觀望情緒有所增強(qiáng)，并不能說(shuō)明交易量在明顯萎縮。
至于開發(fā)商資金問(wèn)題，不能不說(shuō)的是，資金鏈薄弱其實(shí)一直是我國(guó)諸多房地產(chǎn)企業(yè)的通病，他們多年來(lái)習(xí)慣的是以銀行貸款和購(gòu)房款來(lái)搞所謂的“滾動(dòng)開發(fā)”，實(shí)質(zhì)上不過(guò)是空手套白狼。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“地產(chǎn)開發(fā)商在瘋狂拿地及囤積土地的同時(shí)，也在制造泡沫。”如今，房?jī)r(jià)稍有下跌，某種意義上正是他們?yōu)樽约旱牟焕碇撬冻龅拇鷥r(jià)。同時(shí)，近年來(lái)大中小城市房?jī)r(jià)的輪番上漲，的確大大透支了城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力。也正因如此，隨著越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇觀望，人們預(yù)計(jì)，銷售不景氣如果持續(xù)到年底，將會(huì)有越來(lái)越多的開發(fā)商難以維持繼往的暴利。
換個(gè)角度看，由于房地產(chǎn)是資金高度密集型行業(yè)，在宏觀調(diào)控政策緊縮的局面下，開發(fā)商只有通過(guò)降價(jià)銷售才能加快資金的回籠和流轉(zhuǎn)。中國(guó)住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種變化，是一種理性回歸的表現(xiàn)，而其中資金則是開發(fā)商必須解決的要素，在當(dāng)前局面下降價(jià)銷售是最好的辦法。
其實(shí)，賣方降價(jià)也罷，買方觀望也罷，都只能證明房地產(chǎn)需求短期內(nèi)可能受到抑制，但從長(zhǎng)期看這些需求并不會(huì)消失，因?yàn)槲覈?guó)仍處于房地產(chǎn)長(zhǎng)景氣周期。證券分析師何旭分析說(shuō)，支持我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣的根本原因是商品住宅的供不應(yīng)求。未來(lái)10年舊城改造將帶來(lái)年均2.82億平方米住宅的剛性需求，城市居民改善居住水平也將需要5.17億平方米新增住房供應(yīng)，農(nóng)村人口進(jìn)入城市又將創(chuàng)造3.76億平方米住房的需求，而2007年全國(guó)住宅竣工面積僅僅不超過(guò)4.8億平方米，即使供應(yīng)在短時(shí)間有所增加，也不能掩蓋長(zhǎng)期的短缺。趙強(qiáng)也表示，當(dāng)前房市的調(diào)整仍是上升周期中的一個(gè)短期波動(dòng)，而非長(zhǎng)周期的拐點(diǎn)，當(dāng)前的政策調(diào)控遏制了泡沫的進(jìn)一步膨脹。所以，我們認(rèn)為，部分城市短時(shí)間的房?jī)r(jià)下跌有利于開發(fā)商回籠資金，有利于對(duì)房市泡沫的“消化”，有利于房市的理性回歸，這種下跌不僅是潛在購(gòu)房人的福音，房市泡沫的減少?gòu)母旧现v又何嘗不是銀行的福音呢？
