活動策劃：柯鵬  李和裕

主持/整理：李和裕

嘉賓：柯博仁易居臣信總經(jīng)理

曾幾何時，二手房市場頻現(xiàn)惜售現(xiàn)象，不愁手中房源轉(zhuǎn)手的業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，繼續(xù)等待升值。而隨著今年樓市降溫，轉(zhuǎn)售為租現(xiàn)象重現(xiàn)，只不過原因恐怕已變成了手中房源難售。近期不少機構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，受宏觀調(diào)控、市場調(diào)整的影響，一批投資者放棄了出售房源的打算而選擇出租，加上購房者持續(xù)觀望，不少人情愿租房也不快速買房，所以對投資者來說，與其房產(chǎn)空置，不如先獲取租金收益。如上海中高檔房源轉(zhuǎn)售為租現(xiàn)象增多，業(yè)主不愿意輕易降價出售，短期內(nèi)轉(zhuǎn)售為租，以進一步觀察后市走向；北京6月份上半月業(yè)主選擇售轉(zhuǎn)租的情況也環(huán)比上漲了逾一成，其中以建筑年代較早的小區(qū)和投資類房產(chǎn)聚集的區(qū)域為主。轉(zhuǎn)售為租重現(xiàn)意味著什么？本周我們就請市場人士與大家交流。

售轉(zhuǎn)租尚未成風(fēng)

主持人：對于市場重現(xiàn)轉(zhuǎn)售為租，你如何看待？

柯博仁：我曾向區(qū)域門店了解過情況，得到的反饋是售轉(zhuǎn)租的情況并不明顯。如上海浦西的市中心、市西和市北區(qū)域我都了解過，從實際成交數(shù)據(jù)來看，出售量基本維持不變，租金則略有增長；浦東也一樣，租售界限明顯，沒有業(yè)主因市場觀望而將房屋由售轉(zhuǎn)租。當然，在個別區(qū)域也是有可能產(chǎn)生這種情況的，如供應(yīng)偏大、競爭激烈的外環(huán)線區(qū)域。

不過，真要細究原因，我覺得主要是市場更趨理性了。尤其是今年以來購房者更加理性，一方面他們并未退市，另一方面則是無論價漲價跌他們都不盲目搶購，而成交周期拉長可能促使部分業(yè)主選擇通過出租來緩解投資的壓力，同時等待市場的回暖；此外，充沛、穩(wěn)定的租賃需求以及可觀的租金收益也是導(dǎo)致業(yè)主選擇出租的一個原因。對于業(yè)主而言，最重要的是把握好租售之間的關(guān)系，爭取利益的最大化。

二手房交易規(guī)范化

主持人：那么，對于目前的二手房市場狀態(tài)，您有何評價？

柯博仁：今年政策是瞄向了二手房市場，相信規(guī)范化會更有利行業(yè)發(fā)展。以上海為例，針對二手房的第三方交易資金監(jiān)管已經(jīng)開始集體試點，并且是從原來貸款環(huán)節(jié)的監(jiān)管擴展到資金的全程監(jiān)管。最新的消息是，二手房賣房將不再需要籌措資金還清貸款以滿足房屋過戶的必要條件，在監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)，買方的貸款銀行可以對仍然處于賣方抵押狀態(tài)下的二手房進行短期的重復(fù)抵押，以放出新的貸款進入監(jiān)管賬戶，再由中介和銀行共同合作，用買方的貸款還清賣方的貸款，完成過戶手續(xù)后再通知賣方取款或者沖銷。

另外，從去年12月起，上海二手住宅的成交量首次超越一手商品住宅成交量，并且直至今年5月，二手住宅的成交相對一手商品住宅成交都表現(xiàn)出優(yōu)勢。5月上海二手住宅成交112萬平方米，一手商品住宅則成交98.8萬平方米。雖然5月二手住宅成交規(guī)模的優(yōu)勢相對前幾個月又有所削弱，但相信二手住宅成交超越一手商品住宅成交、甚至二手住宅市場成為主流將是樓市發(fā)展的規(guī)律和成熟的標志。不過，目前上海二手住宅市場還無法形成絕對優(yōu)勢，預(yù)計下半年上海一、二手住宅市場的規(guī)模將出現(xiàn)膠著的激烈競爭。

市場成交不會膨脹

主持人：對于下半年的樓市，您還有何預(yù)判？

柯博仁：上面我也提到購房者更加理性，因此，房價也趨于穩(wěn)定，這符合房地產(chǎn)調(diào)控的目標。預(yù)計未來市場成交不會膨脹，一是因為理性的市場觀望仍在繼續(xù)，從市場具備慣性以及并無利好消息的背景下，需求不會快速轉(zhuǎn)化為成交；二是政府也不會允許成交膨脹，如果需求快速轉(zhuǎn)化為成交，房價必將大漲，但市場存量已不足以維持去年樓市形態(tài)的重現(xiàn)，一旦出現(xiàn)這類行情，調(diào)控政策也必會出手。

不過，在供求基本平衡的狀態(tài)下，相信房價也不會大跌。加上政府并不希望市場崩潰，上月國務(wù)院召開省部級工作會議時還強調(diào)“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定”，中央有此表述，已明確地表現(xiàn)出政府對房價大跌的擔(dān)心，也表現(xiàn)出政府不希望房價大跌。