頻繁聽取各方匯報——這已經(jīng)成為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期最為主要的工作之一，當(dāng)金九銀十的盛景已經(jīng)不可能在這個秋季復(fù)制，包括政府在內(nèi)的各方人士，都已經(jīng)做好了“三季度同比，樓市價格和成交數(shù)據(jù)雙下滑”的準(zhǔn)備。這無疑將對市場本已趨弱的購買愿望形成重壓。

而包括西安市政府在內(nèi)的不少地方政府也出臺了以減稅促進(jìn)市場交易為核心的鼓勵性政策。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員表示，由于此前國務(wù)院18號文件賦予了地方政府管理房地產(chǎn)的職權(quán)，對于地方政府的政策調(diào)整，他們會密切關(guān)注市場反應(yīng)。

“關(guān)鍵期”不容樂觀

在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部各主要領(lǐng)導(dǎo)頻繁聽取的各方匯報中，“第三季度”成為了出現(xiàn)頻率最高的詞匯，“七、八、九三個月的市場情況以及數(shù)據(jù)現(xiàn)在看很關(guān)鍵，也很敏感?！?月10日傍晚，一位消息人士告訴記者，而這也正在成為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)注的焦點問題。

記者了解到，關(guān)注這部分內(nèi)容的，除了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，還包括國家發(fā)改委。目前，國家發(fā)改委也已經(jīng)開始定期就房地產(chǎn)市場情況，聽取各方匯報，一位政府內(nèi)部人士透露，很多時候，聽取這些匯報的都是兩個部門的“一把手”。

9月12日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員向記者表示，近期雖然不會有新的政策出臺，但“部領(lǐng)導(dǎo)一直要求要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，做好‘各種準(zhǔn)備’”。而這一“精神”的前提，便是在絕大多數(shù)人心中，三季度房地產(chǎn)運行情況數(shù)據(jù)出現(xiàn)同比下滑，幾乎已無懸念。

“主要是去年三季度增長速度太快了。”一位參與匯報的人士向記者表示。記者還了解到，在向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新以及國家發(fā)改委主要領(lǐng)導(dǎo)的匯報中，均包含了上述內(nèi)容，這也得到了兩個主要部門領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。

“這個三季度的數(shù)據(jù)中，最敏感的一是房價，二是成交量，以及房地產(chǎn)投資總額?！彼f，這三項指標(biāo)彼時的增幅，都在7%~10%之間，處于高位區(qū)間，而從他目前掌握的情況來看，相比于去年同期，數(shù)據(jù)肯定會下滑，尤其是成交量一項，將表現(xiàn)得更為明顯。

擔(dān)心預(yù)期逆轉(zhuǎn)

在主管部委正在密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化的同時，樓市也正在悄然發(fā)生著變化。9月10日，恒大地產(chǎn)對全國13個在售項目以8.5折進(jìn)行“降價促銷”，據(jù)了解，這項“促銷”涉及的讓利幅度總額高達(dá)30億元人民幣，而在此之前，萬科也在不同城市開始調(diào)低銷售價格，市場對于降價的預(yù)期開始初步呈現(xiàn)。

2007年，在房地產(chǎn)快速增長的周期中，時任國務(wù)院副總理的曾培炎提出了以增加供給穩(wěn)定市場價格和行業(yè)發(fā)展的思路。但是，一年之后，一度由供給主導(dǎo)的樓市，已經(jīng)逐步讓位于預(yù)期，而三季度房地產(chǎn)市場運行情況及數(shù)據(jù)，之所以引起政府部門的高度關(guān)注，也正是由于它可能對市場預(yù)期產(chǎn)生的影響。

“本來市場中觀望的情緒就很嚴(yán)重，三季度的同比數(shù)據(jù)一旦出現(xiàn)幅度比較大的下滑，容易加劇這種觀望或者是降價的預(yù)期?！鼻笆鰠⑴c匯報的人士表示，“首先是價格，最為敏感的是成交量?！?/P>

他告訴記者，對于環(huán)比數(shù)據(jù)，現(xiàn)在看來會比較穩(wěn)定，但環(huán)比數(shù)據(jù)一般不太為社會關(guān)注，而最為敏感的同比數(shù)據(jù)，由于去年三季度的快速增長，今年同期的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在看來可能會有比較明顯的下滑。

影響是鏈條式的?！叭绻祪r預(yù)期真正形成，成交量就會繼續(xù)下滑，銷售前景不看好，房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資就會下降，開復(fù)工面積也會跟著下降，這樣會形成一個惡性的死循環(huán)，越降價，越?jīng)]人買，也就越?jīng)]有人開發(fā)?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國強這樣分析政府高度關(guān)注這一數(shù)據(jù)的原因所在。

“預(yù)期雖然重要，但也要客觀地考慮這一問題，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的低迷情況，主要是需求方的支付能力不足引起的，如何調(diào)整產(chǎn)品、開發(fā)節(jié)奏甚至是價格，來適應(yīng)市場的變化，才是理性的選擇?！鼻笆鰠⑴c匯報的人士表示。

地方救市，中央觀望

“2003年的國務(wù)院18號文件賦予了地方政府管理房地產(chǎn)市場的職權(quán)，區(qū)域市場有各自不同的情況，地方政府也會根據(jù)具體的情況出臺一些對策?！?月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員向記者如是評價進(jìn)入9月以來，不少地方政府出臺的刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的政策。

9月9日，西安市政府出臺文件，對個人購房者實施減稅以及直接補貼，以鼓勵個人購房；此前，成都、重慶、杭州、南京、哈爾濱、廈門等地，也相應(yīng)出臺了一些諸如加大公積金貸款首付比例，調(diào)整契稅、甚至是開放戶籍等政策，鼓勵購房，刺激當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展。

顯然，先扛不住的是地方政府。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2007年全年，全國土地出讓收入逾2.7萬億元，而根據(jù)現(xiàn)行財政收支政策，這部分的土地收益與收入，全部為地方財政所有，其地位與重要意義不言而喻。

“如果房地產(chǎn)市場前景不好，土地價格就上不去，甚至流拍，這直接影響到地方政府的財政收入情況?！标悋鴱姺治觯S著近期政府職能在民生以及公共事業(yè)上的強化，地方政府的財政收入支出也在不斷增加，“土地出讓收入的減少，是地方政府率先出臺措施的根本動因”。

華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強日前就表示，土地出讓形成的財政收入，支撐了大量政府的公共事業(yè)開支，他以華遠(yuǎn)作為股東的北京地鐵運營為例，按照投資額計算，北京地鐵10號線的票價至少應(yīng)為4.7元，而現(xiàn)在票價2元以外的收入，全部為財政收入補貼，他認(rèn)為，這其中相當(dāng)部分，來自于地產(chǎn)商支付的土地出讓金。

記者了解到，在未來一段時間內(nèi)，如果市場情況不發(fā)生大的意外波動，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及中央相關(guān)各機關(guān)，對于地方政府在職權(quán)內(nèi)調(diào)整房地產(chǎn)政策的行為，仍將保持觀察的態(tài)度，西安市政府的鼓勵性政策，以鼓勵房地產(chǎn)市場交易為核心，其意圖在于增加樓市的流動性，在“滯漲”已成共識的情況下，西安市的政策能起到怎樣的作用，是為各方關(guān)注。

而這，或許是一種利益直接相關(guān)者的“暗渡陳倉”式的“救贖”。

回顧：2008年二季度全國房價形勢

房價漲幅仍處于較高水平。2008年二季度，新建住宅、二手住宅同比價格分別上漲10.1%和8.9%，雖然與一季度相比漲幅回落了1.7和2.6個百分點，但與歷史數(shù)據(jù)相比，該漲幅仍然處于高位。

環(huán)比價格下調(diào)幅度較小。從2008年上半年月度環(huán)比指數(shù)數(shù)據(jù)看，新建住宅價格上漲幅度有所縮小，但價格依然在逐月升高；二手住宅價格前四個月有所上漲，5、6月份均小幅下降0.2個百分點，降幅并不顯著。

房屋租售比偏低。“房屋租售比”是指房屋每平方米月租金與每平方米售價之間的比值。房屋租售比的大小，是國際上通行的判斷樓市是否存有泡沫的重要指標(biāo)之一。目前，國際認(rèn)可的比較理想的房屋租售比約在1∶200到1∶100之間。根據(jù)70個城市抽樣調(diào)查結(jié)果測算，2008年上半年，全國房屋租售比已經(jīng)低于1∶400，即使是流動人口規(guī)模龐大、租賃市場需求旺盛的北京市，房屋租售比也已達(dá)到1∶325，遠(yuǎn)低于理想水平的下限。