一波降價(jià)、退房風(fēng)暗暗攪動(dòng)全國(guó)樓市之時(shí)，上海市政府各級(jí)職能部門(mén)也聞風(fēng)而動(dòng)。

8月底以來(lái)，以中遠(yuǎn)兩灣城等為代表的上海中心城區(qū)樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)，萬(wàn)科在滬的八盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，似乎拉開(kāi)了上海樓市降價(jià)調(diào)整序幕。

記者多方獲悉，包括上海市房地資源管理局、上海銀監(jiān)局、上海建設(shè)交通委以及上海市公安局在內(nèi)的諸多政府部門(mén)均啟動(dòng)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，嚴(yán)密監(jiān)控市場(chǎng)一線(xiàn)動(dòng)態(tài)。

“這或許是政府部門(mén)的一次摸底，短期內(nèi)政府出臺(tái)政策的可能性不是很大?！鄙虾Ｒ患医诮哟{(diào)研人士的開(kāi)發(fā)商對(duì)本報(bào)表示，“但至少證明在當(dāng)下樓市波動(dòng)之時(shí)，主管部門(mén)也坐不住了?！?/P>

不過(guò)，在另一部分市場(chǎng)主體眼中，上海樓市市場(chǎng)整體依舊平穩(wěn)，降價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象。政府無(wú)需出臺(tái)任何救市對(duì)策。

多部門(mén)摸底樓市

一家中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者透露：“就在上周，市公安局情報(bào)處的調(diào)研員來(lái)我們這里，了解了群租房現(xiàn)象比較突出的一些樓盤(pán)的情況。例如中遠(yuǎn)兩灣城，如果沒(méi)有群租房的影響，那里的均價(jià)將會(huì)達(dá)到2.5萬(wàn)左右?！?/P>

據(jù)透露，調(diào)研人員稱(chēng)，政府有關(guān)部門(mén)是擔(dān)心群租房的現(xiàn)象，導(dǎo)致一些樓盤(pán)將出現(xiàn)類(lèi)“貧民窟”的現(xiàn)象，影響上海樓市的整體形象。

根據(jù)上海佑威地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海中遠(yuǎn)兩灣城8月有29套房源集中成交，均價(jià)13842元/平方米，較上年下跌了7200多元/平方米。這是上海中心城區(qū)最早傳出降價(jià)的樓盤(pán)之一。

也是在過(guò)去的一周，上海一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)接待了上海銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)處的調(diào)研。銀監(jiān)局此番前來(lái)摸底，是為上級(jí)部門(mén)布置的房貸壓力測(cè)試而來(lái)。

“他們主要了解一些樓盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)情況，同時(shí)還拿走了這些樓盤(pán)中投資客的比例數(shù)據(jù)。因?yàn)橥顿Y比例越大，房?jī)r(jià)下跌空間就越大，個(gè)人自住房穩(wěn)定性高?！边@家研究機(jī)構(gòu)主任對(duì)本報(bào)記者表示。

該研究機(jī)構(gòu)主要給上海銀監(jiān)局提供風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)，以便有關(guān)部門(mén)掌握房貸的壓力區(qū)間，“跟他們綜合了解下來(lái)，20%左右的跌幅，是上海樓市抗壓的一個(gè)比較關(guān)鍵比例”。

這家研究機(jī)構(gòu)的主任表示，“投資客的對(duì)房?jī)r(jià)的承受恰巧在這個(gè)區(qū)間，這正好是其大致的首付比例，降幅超過(guò)這個(gè)比例他就要撤走；而在去年購(gòu)買(mǎi)的自住房居民承受區(qū)間也在此，其首付加月供也就占整套房的20%－30%左右?！?/P>

據(jù)本報(bào)記者了解，上海市建設(shè)交通委對(duì)上海樓市“戰(zhàn)報(bào)”的調(diào)研由來(lái)已久。其調(diào)研方式一般是把上海樓市各市場(chǎng)主體招致位于大沽路100號(hào)的建交委座談。

此前曾赴建交委座談的一位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老總對(duì)本報(bào)記者透露，參與了座談的同行還有萬(wàn)科、金地、大華，中介公司有中原、漢宇，而顧問(wèn)公司有佑威房地產(chǎn)研究中心等，都是最近市場(chǎng)上最“冒頭”的主體。建交委領(lǐng)導(dǎo)主要詢(xún)問(wèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)工情況等各方面綜合信息。

上海市建設(shè)交通委區(qū)縣城鄉(xiāng)建設(shè)處王處長(zhǎng)對(duì)本報(bào)表示，建交委一向都有進(jìn)行常規(guī)的調(diào)研，“目前是按照市政府有關(guān)的工作安排和要求，和上海市房地局合作，做了一些專(zhuān)題的調(diào)研”。

短期內(nèi)難見(jiàn)政策托底

多方調(diào)研后，是否會(huì)出現(xiàn)政策面上的調(diào)整？

上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄對(duì)本報(bào)透露，據(jù)其了解，目前上海市只是從市政府一級(jí)，要求下面各個(gè)部門(mén)去摸底，把市場(chǎng)前線(xiàn)情況進(jìn)行充分調(diào)研，年內(nèi)政府出政策的可能性不大。

作為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的職能主管部門(mén)，上海市房地局一直在市場(chǎng)監(jiān)控管理的最前端，該局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處蘇繼光教授對(duì)本報(bào)表示，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研是貫徹房地局各部門(mén)持續(xù)性的工作。

“我覺(jué)得目前樓市走向正常并且合理，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)調(diào)整價(jià)格是好事情，目前并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)政策上會(huì)進(jìn)行任何調(diào)整。而對(duì)于未來(lái)上海的樓市政策，房地局所起的作用其實(shí)有限，相對(duì)房地局，其實(shí)上海區(qū)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)更關(guān)心樓市異動(dòng)，這關(guān)系到他們的切身利益。”蘇繼光表示。

樓市轉(zhuǎn)向，一方面是土地出讓市場(chǎng)遇冷導(dǎo)致地方財(cái)政緊張，另一方面由于交易量下滑直接影響稅費(fèi)收入。

不過(guò)，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)另外一部分人眼中，上海的房?jī)r(jià)走勢(shì)并沒(méi)有像市場(chǎng)炒作的那么嚴(yán)重。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭對(duì)本報(bào)分析，降價(jià)實(shí)際上只是上海個(gè)別樓盤(pán)近期的降幅稍大，上海樓市整體還是穩(wěn)定的?！澳壳暗那樾?，遠(yuǎn)不及2005年宏調(diào)引起的降價(jià)或者退房潮嚴(yán)重?！?/P>

上述觀(guān)點(diǎn)得到上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心陳則明主任的贊同?！澳壳皼](méi)有聽(tīng)說(shuō)決策層上有政策松動(dòng)跡象，像西安那樣對(duì)購(gòu)房戶(hù)按購(gòu)房貸款總額給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼的情況，不大可能會(huì)出現(xiàn)在上海，上海樓市市場(chǎng)抗壓性較強(qiáng)。”陳則明對(duì)本報(bào)分析道。

隨著市場(chǎng)觀(guān)望情緒彌漫，上海樓市交易量也日益萎縮。佑威房地產(chǎn)研究中心的最新報(bào)告顯示，今年8月，上海一手商品房的成交量為83.17萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑17.7%，同比減少了67.8%。創(chuàng)下了近6個(gè)月以來(lái)的新低。

“這正是上海各級(jí)政府最為擔(dān)心的情形?！毖ㄐ鄯治?，“相對(duì)于房?jī)r(jià)的高低，政府更關(guān)心交易量，這證明一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度，一個(gè)城市盤(pán)子總的成交金額上去，即使價(jià)格跌下來(lái)，市場(chǎng)還是健康的。”

薛建雄表示，政府如果在明年初注入新的托底政策，例如稅收方面的優(yōu)惠，或者加大戶(hù)籍制度改革，讓持居住證居民享受更多福利，相信成交量會(huì)有所好轉(zhuǎn)。