這一切享受的代價(jià)是83億元（11.3億美元），歷時(shí)14年，幾經(jīng)世界經(jīng)濟(jì)高潮和低谷的周期，兩次開工，101層，494米，世界第一高度，一串?dāng)?shù)據(jù)講完了“環(huán)球金融中心”的成長(zhǎng)過程。
8月底，這座位于上海金融城小陸家嘴內(nèi)的摩天大樓落成后，正式取代了它的鄰居 ,原世界第三、中國(guó)第一的高樓金茂大廈，成為新地標(biāo)，其主體高度也超過了臺(tái)北101大廈，成為新的世界第一。
不過這還只是故事的中場(chǎng)，高樓建設(shè)者的雄心曾經(jīng)遭遇過東南亞金融危機(jī)、美國(guó)“911”的挫折，終于在最近的經(jīng)濟(jì)高峰期時(shí)得以實(shí)現(xiàn)，但是，高樓落成之時(shí)，卻是世界經(jīng)濟(jì)滑坡之日，次貸危機(jī)和由此對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，都將從現(xiàn)在開始左右環(huán)球金融中心的命運(yùn)。
接受本報(bào)記者采訪的仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示，自美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生以來，美國(guó)企業(yè)尤其是美國(guó)金融機(jī)構(gòu)，都縮小了原定租賃的辦公面積，還有部分企業(yè)甚至取消了搬遷辦公室的計(jì)劃。
這樣的情形會(huì)不會(huì)在外企扎堆的上海商務(wù)樓市重演，世界第一高樓會(huì)面臨怎樣的資金回收難題？而且在中國(guó)樓市面臨嚴(yán)峻調(diào)整的時(shí)刻，出現(xiàn)WFC這樣一個(gè)高度第一、租金也第一的商務(wù)大樓盤，到底有何指向意義？
不可思議的是，結(jié)合世界和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境，經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯？勞倫斯1999年總結(jié)出的“摩天大樓指數(shù)”（skyscraper index）似乎得到了應(yīng)驗(yàn)，這一驚人發(fā)現(xiàn)被稱為“百年病態(tài)關(guān)聯(lián)”：大廈建成，經(jīng)濟(jì)衰退。
不過，WFC也不是終點(diǎn)，根據(jù)規(guī)劃，即將興建的“上海中心”高度將達(dá)到632米，將在5年后成為陸家嘴地區(qū)的新坐標(biāo)；而世界第一高樓的美譽(yù)也將被總耗資達(dá)10億美元的“迪拜塔”摘取，它的高度將超過700米。
摩天大樓的魔咒會(huì)有多靈驗(yàn)？
財(cái)富的圖騰
這是一場(chǎng)資本市場(chǎng)的圖騰崇拜。
隨著WFC的落成，其主要投資者？？日本最大私人樓宇開發(fā)商日本森大廈株式會(huì)社從幕后走到前臺(tái)，它擁有環(huán)球金融中心70%的股份，主導(dǎo)人物正是會(huì)社主席森稔，他的夢(mèng)想一波三折。
早在1993年，森稔對(duì)當(dāng)時(shí)的浦東新區(qū)管委會(huì)主任趙啟正說：“讓我來造第二座摩天大樓吧?！卑凑?997年的規(guī)劃，環(huán)球金融中心高460米，已是世界第一。
1995年12月，WFC取得了土地使用權(quán)。隨后東南亞金融風(fēng)波卻突然來臨，工程戛然而止。據(jù)曾陪同森稔的人士回憶：“第一次停工的時(shí)候，頭發(fā)斑白的森稔在上海居留的幾天內(nèi)很沉默，沒說幾句話?！睋?jù)稱，森稔擔(dān)心的是世界經(jīng)濟(jì)萎縮影響出租率，才剛打樁就停工。2001年的“911”進(jìn)一步打擊了建造摩天大廈的信心。
按規(guī)定如果被批項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)未實(shí)施就該撤消，但WFC卻安然無恙地在浦東Z4-1號(hào)地塊上睡了近8年。其間，臺(tái)北市建造了主體建筑480米的101大樓。
但WFC爭(zhēng)當(dāng)世界第一的決心絲毫沒有動(dòng)搖。在重新啟動(dòng)之后，新方案由460米高94層改為492米高101層，投資從7億美元加到11.3億美元。為此，復(fù)工后WFC有限公司和森海外株式會(huì)社最主要的精力都放在了融資上。
據(jù)悉，中國(guó)國(guó)際金融有限公司和摩根士丹利都擔(dān)任WFC有限公司的財(cái)務(wù)顧問，他們?cè)鴶?shù)次拜訪建設(shè)銀行等國(guó)有銀行。一位知情人士表示，中國(guó)四大國(guó)有銀行都參與其中。
WFC公司總經(jīng)理竹內(nèi)克之證實(shí)了此事：“融資將主要在中國(guó)大陸解決，而且主要通過四大國(guó)有銀行。為了達(dá)到自有資金的限制，WFC公司可能出售部分股權(quán)。”另據(jù)公司董事長(zhǎng)森浩生介紹，WFC的83億元投資中，資本金和貸款各占50%。
無論如何也要世界第一，國(guó)元證券研究中心副總經(jīng)理劉勘把這種行為稱為“資本狂熱癥”，“在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，資本財(cái)富積累速度較快，人們對(duì)資本市場(chǎng)充滿美好預(yù)期，愈發(fā)追求資本的最高極限”。
尷尬的出租
但是，如果高樓建成之時(shí)，正是經(jīng)濟(jì)衰退之時(shí)呢？
世界第一高樓的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)世界性難題，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。環(huán)球金融中心落成時(shí)，受次貸危機(jī)影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨放緩，WFC的出租也遭冷遇。
根WFC發(fā)布的信息，租戶包括三井住友銀行等11家日本企業(yè)、法國(guó)巴黎銀行等6家歐美企業(yè)、韓國(guó)產(chǎn)業(yè)銀行等8家亞洲及其他企業(yè)，還包括國(guó)泰基金管理、新華都和港澳資訊產(chǎn)業(yè)等3家中國(guó)企業(yè)。
森稔在開業(yè)儀式上透露，WFC辦公樓目前入駐率45%，租金最高達(dá)到650元人民幣/平方米/月，而森大廈株式會(huì)社預(yù)計(jì)1年后入駐率達(dá)到90%，投資回報(bào)期12年。
事實(shí)上，這個(gè)數(shù)據(jù)多被業(yè)內(nèi)人懷疑，高出陸家嘴地區(qū)平均租金一倍，一年后入駐率達(dá)到90%都是難以想象的。目前，WFC平均租金約在3.3美元/平方米/天，遠(yuǎn)高于中原地產(chǎn)公布的6月份浦東甲級(jí)寫字樓日租金1.60美元/平方米/天。
上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀認(rèn)為，一般大樓入駐率能達(dá)到80%就算很高，受經(jīng)濟(jì)因素影響，陸家嘴高檔辦公樓將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)飽和期，定價(jià)太高恐怕會(huì)影響到WFC的出租。
據(jù)一位代理商介紹，從去年年中預(yù)租開始，森大廈會(huì)社就表現(xiàn)得相當(dāng)強(qiáng)硬。會(huì)社很快發(fā)現(xiàn)，他們的全球客戶資源在上海并不能完全發(fā)揮作用，原本在租金和租戶檔次上相當(dāng)挑剔的森大廈已經(jīng)略微“放下身段”了。
有報(bào)道還稱，WFC甚至還將手伸向了同樣屬于森大廈株式會(huì)社的匯豐大廈。據(jù)公開客戶數(shù)據(jù)，與WFC簽約的入駐企業(yè)中，11家日本金融機(jī)構(gòu)及企業(yè)大部分是匯豐大廈的老客戶。
“總投資83億元，投資回報(bào)期則為12年”，這恐怕只能是森稔的一個(gè)美好愿望。
佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄對(duì)記者表示，WFC有33.7萬平方米，最高租金20元/平方米/天，這樣算下一年租金應(yīng)為7300元/平方米/年。事實(shí)肯定不能都按最高租金算，假若按年每平方米5000元，預(yù)計(jì)年收入16.5億元，再折入駐率為8成，年收入約為13.2億元，這還會(huì)受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響。“加上酒店和參觀、會(huì)議等收入，環(huán)球金融中心應(yīng)該有17億元左右的收入?！毖ㄐ壅J(rèn)為。
參考金茂大廈的營(yíng)業(yè)費(fèi)用，每天100萬元，一年所需費(fèi)用3.65億元，WFC運(yùn)營(yíng)費(fèi)用預(yù)計(jì)在每年5億元，按5%的年貸款利息算，每年財(cái)務(wù)成本4億元，再根據(jù)WFC貸款的41.5億人民幣，每年還本需要1億元，每年總成本需要10億元。
這和薛建雄算的總收入17億元對(duì)減，每年盈利是7億元，接近森大廈原本預(yù)期。分析人士指出，雖然這種計(jì)算很粗糙，但基本上可以體現(xiàn)WFC最好的狀況。如果在未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩或進(jìn)入衰退，上海中心在5年后加入競(jìng)爭(zhēng)，WFC將和現(xiàn)在的金茂大廈一樣被動(dòng)。
有意思的是，金茂大廈今年6月易主，被方興地產(chǎn)收購(gòu)，其公告稱，以價(jià)值人民幣110億元的現(xiàn)金加股票方式收購(gòu)金茂全部股權(quán)。業(yè)內(nèi)人士指出，前些年投資的金茂大廈前期基本虧損，近年勢(shì)頭稍好，這時(shí)投資方乘機(jī)出售賣個(gè)好價(jià)錢。
勞倫斯的魔咒
世界第一樓誕生并不總是意味著幸福和好運(yùn)。總結(jié)過去100多年的資本市場(chǎng)發(fā)展，1999年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯總結(jié)出一個(gè)“摩天大樓指數(shù)”，將經(jīng)濟(jì)危機(jī)與摩天大樓的建成聯(lián)系起來。
他發(fā)現(xiàn)，世界最高大樓的開工建設(shè)，與商業(yè)周期的劇烈波動(dòng)高度相關(guān)，世界最高大樓的興建通常都是經(jīng)濟(jì)衰退到來的前兆，勞倫斯把這個(gè)發(fā)現(xiàn)稱為“百年病態(tài)關(guān)聯(lián)”：大廈建成，經(jīng)濟(jì)衰退。
過去100年，摩天大樓指數(shù)頻頻“顯靈”，記錄驚人。
美國(guó)紐約勝家大廈和大都會(huì)人壽大廈1908年前后落成，接著金融危機(jī)席卷全美，數(shù)百家中小銀行倒閉；1913年伍爾沃斯大廈落成，美經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)收縮；1920年代末至1930年代初，華爾街克萊斯勒大廈和帝國(guó)大廈相繼落成，之后紐約股市崩盤，并引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)大蕭條；70年代中期紐約世貿(mào)中心和芝加哥西爾斯大廈再奪全球最高，后發(fā)生石油危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退；1997年吉隆坡雙子塔樓取代了西爾斯大廈，亞洲發(fā)生金融危機(jī)。
事實(shí)上，作為中國(guó)改革開放的產(chǎn)物，金茂大廈在1998年封頂時(shí)也遭遇了1997年東南亞金融危機(jī)的洗禮。
國(guó)元證券劉勘認(rèn)為，“摩天大樓指數(shù)”有其內(nèi)在的科學(xué)性，經(jīng)濟(jì)總是在不斷地重復(fù)著“繁榮、衰退、蕭條、繁榮”這一循環(huán)，在繁榮階段，寬松的貨幣政策和財(cái)政政策往往會(huì)鼓勵(lì)大型項(xiàng)目的投資，摩天大樓是最直觀的體現(xiàn)；投資然后進(jìn)一步把經(jīng)濟(jì)推向更加繁榮。但由于過度投資、投機(jī)以及隨之而來的貨幣緊縮政策，繁榮并不會(huì)無止境地持續(xù)下去。
“摩天大樓指數(shù)”會(huì)在WFC身上靈驗(yàn)嗎？至少，它已經(jīng)遇上了次貸危機(jī)。其實(shí)早在2006年2月，雷曼兄弟全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家盧埃林就向中國(guó)客戶提及了“摩天大樓指數(shù)”預(yù)言：“如果全球有發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)的可能性，那很可能會(huì)在2007年或2008年?！眲⒖币舱J(rèn)為，“摩天大樓指數(shù)”在中國(guó)恐怕也會(huì)靈驗(yàn)，他擔(dān)心經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)進(jìn)一步下滑。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)自然會(huì)受到次貸危機(jī)的影響，但是勞倫斯的魔咒也不是回回靈驗(yàn)，而且即使靈驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)放緩或者衰退的程度有多深，并不是這個(gè)魔咒能左右的，還是掌握在經(jīng)濟(jì)調(diào)控者自己的手中。
