降首付減稅費(fèi)促購(gòu)買
河南省政府發(fā)布的政策最引人關(guān)注的有三點(diǎn)：一是購(gòu)買首套自住商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付房款由目前的30%調(diào)減為20%，最高貸款額度根據(jù)各市房?jī)r(jià)情況適當(dāng)提高，貸款期限可延長(zhǎng)至20到30年；二是從今年9月1日起到明年8月31日，各商業(yè)銀行對(duì)商品房購(gòu)買者實(shí)行房貸最優(yōu)惠利率；三是凡購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的，免除房地產(chǎn)交易稅；購(gòu)買普通商品房的，可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅。
其實(shí)，在此之前，至少已有長(zhǎng)沙、成都、北京、廈門等相繼出臺(tái)了促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展或加大對(duì)保障性住房和政策性住房支持力度的政策，其中降低公積金貸款首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施基本相似。如7月22日，長(zhǎng)沙市政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》，將公積金貸款首付降為20%；6月15日，成都市辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》規(guī)定，購(gòu)買商品住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調(diào)整為30萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年。6月12日，北京住房公積金管理中心對(duì)90平方米以下的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房，購(gòu)房人申請(qǐng)公積金貸款，首付款比例降到購(gòu)房款的10%。
在減免稅費(fèi)或給予補(bǔ)貼方面，長(zhǎng)沙市規(guī)定二手房交易稅調(diào)整為1.1%，多項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)減免或延遲收取，城市無(wú)房困難戶可獲8萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)助；成都則明確，購(gòu)買普通商品住房，按所交契稅的地方所得部分給予全額補(bǔ)貼；購(gòu)買其他商品房和已辦房屋所有權(quán)證的存量住房，按所交契稅的地方所得部分給予50%補(bǔ)貼。此外，一些地區(qū)還出臺(tái)了間接鼓勵(lì)居民購(gòu)房的政策，如廈門，凡在廈門島外同安、翔安兩區(qū)購(gòu)買商品住房的，還可辦理不超過(guò)2人的常住戶口；成都則規(guī)定“外地繳存住房公積金的也可在成都市申請(qǐng)住房公積金按揭貸款購(gòu)買商品住房?！?
對(duì)比前幾年政府出臺(tái)的調(diào)控政策就可以發(fā)現(xiàn)，目前一些地方出臺(tái)的措施比原先的政策明顯放松了。以購(gòu)房首付為例，從2006年6月1日起，九部門聯(lián)合發(fā)布規(guī)定，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，同時(shí)，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。而在此之前，購(gòu)房貸款的首付基本都在20%。2007年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)又發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理》的通知，對(duì)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
當(dāng)然目前一些地方出臺(tái)的降低首付還只是針對(duì)申請(qǐng)住房公積金貸款，而不是商業(yè)貸款。這也表明，暖市也好，救市也罷，只是地方性的。但也可以看出，在這些地區(qū)，原先收緊的政策開始有所放松，購(gòu)房門檻有了一定程度下降，甚至有的還采取了一些鼓勵(lì)措施。正如河南省的政策所言，目的就是促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)房，防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落。
救價(jià)不如救量
數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)部分房?jī)r(jià)漲幅偏高的大城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了回落，消費(fèi)者大都在持幣觀望，房地產(chǎn)銷售成交量大幅下降。國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)表明，今年1-7月，全國(guó)商品住房銷售面積27743萬(wàn)平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2個(gè)百分點(diǎn),其中現(xiàn)房銷售面積同比下降17.8%，增幅同比下降27.6個(gè)百分點(diǎn)；期房銷售面積同比下降8.2%，增幅同比下降42個(gè)百分點(diǎn)。
中信證券分析師段海瑞分析，房?jī)r(jià)下跌，開發(fā)商肯定遭受一些損失，但成交量嚴(yán)重萎縮的影響更大也更廣泛，因此，救價(jià)不如救量。沒(méi)有了成交量，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)就沒(méi)有了現(xiàn)金流入，資金短缺的狀況就很難改變，就很難堅(jiān)持下去；而從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，對(duì)鋼材、水泥等的需求將大幅減少，下游的行業(yè)如裝修裝飾、家具家電等都會(huì)受到影響。更不用說(shuō)帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈、增加就業(yè)和增加地方財(cái)政收入了。中原證券資深分析師魏博表示，房?jī)r(jià)明顯下跌還是在部分城市，但成交量的大幅減少卻是普遍的，因此它可能對(duì)幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)帶來(lái)影響。
不過(guò)，東吳證券有關(guān)分析認(rèn)為，目前的最大問(wèn)題是房?jī)r(jià)太高，超出了消費(fèi)者的承受能力，因此如果沒(méi)有價(jià)格的進(jìn)一步下降，成交量就不可能真正地放大，市場(chǎng)低迷就會(huì)持續(xù)。段海瑞認(rèn)為，除了鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房外，有關(guān)方面是否可以考慮通過(guò)公布指導(dǎo)價(jià)的辦法對(duì)商品價(jià)格進(jìn)行一些限制，從而促進(jìn)成交量增加和房市回暖。
業(yè)內(nèi)人士分析，盡管這些措施是地方性的，但這也許是一個(gè)信號(hào)，表明這些地方已不允許房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)低迷，至于是否能演變成全國(guó)性的政策，還有待觀察。
