繼摩根大通分析師龔方雄發(fā)表千億救市言論半個(gè)多月后，摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶最新的研究報(bào)告再次以“危言聳聽”的面貌出現(xiàn)：隨著中國(guó)出口放緩，保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的前景產(chǎn)生愈發(fā)重要的影響，一旦房地產(chǎn)失去其作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎地位，很難讓人對(duì)未來一兩年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)有積極的憧憬。

王慶據(jù)此認(rèn)為，一旦房地產(chǎn)行業(yè)的生存對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)帶來下滑風(fēng)險(xiǎn)，政府就會(huì)放松政策控制，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑引起的失業(yè)問題，對(duì)社會(huì)的影響更嚴(yán)重。

北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任鐘偉卻認(rèn)為，在目前消費(fèi)需求持續(xù)觀望的情況下，放松銀根沒有任何意義，“放松銀根只會(huì)增加房屋空置率”。他表示，現(xiàn)在很多人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題是資金緊缺，實(shí)際上并非如此。“如果沒有人買房，開發(fā)商有再多的錢，蓋再多的房子只會(huì)使情況惡化。”

政策放松的爭(zhēng)議

鐘偉正在撰寫一份關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究報(bào)告，根據(jù)其目前的研究結(jié)果，今年內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口將達(dá)到6700多億元，到明年，這一數(shù)字將上升至約10000億元的水平，“因此，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的周期，會(huì)比預(yù)想的更長(zhǎng)”。

正是在這種情況下，包括龔方雄和王慶在內(nèi)的多位學(xué)者及業(yè)內(nèi)人士，都對(duì)未來政府放松貨幣政策充滿期待。王慶認(rèn)為，政府可能采取的措施包括借貸要求上的放松、降低貸款利率等，這些措施加上房?jī)r(jià)下降都有助于提高房屋購(gòu)買能力，改善市場(chǎng)情緒。

鐘偉卻認(rèn)為，目前房貸政策“本來就很松”。據(jù)他介紹，自去年底央行的“第二套房”政策出臺(tái)后，各銀行對(duì)按揭貸款的“拒絕率”并沒有下降，或者是銀行根本就沒有拒絕過按揭貸款的申請(qǐng)，“但如果沒有人申請(qǐng)?jiān)趺崔k”？事實(shí)是，按揭貸款申請(qǐng)的宗數(shù)在大部分銀行都出現(xiàn)下降的情況。

鐘偉據(jù)此認(rèn)為，目前樓市缺的不是錢，而是消費(fèi)需求。但是需求該如何刺激釋放？“政府總不能拉著每個(gè)公民的手要求他們?nèi)ベI房吧？”對(duì)于市場(chǎng)的消費(fèi)觀望，政府現(xiàn)在缺乏有效的手段使購(gòu)房者重拾信心。

對(duì)于所謂救市的建議，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)通過降低稅費(fèi)等措施鼓勵(lì)真實(shí)的房地產(chǎn)需求。“在周期回落時(shí)期，幾乎所有的行業(yè)都期待放松信貸，但是，宏觀政策從緊是一個(gè)大的基調(diào)?！?

他在接受其他媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)和順利度過調(diào)整期，需要地方政府的積極舉措，也需要房地產(chǎn)商自身的配合，沒有房地產(chǎn)商在價(jià)格上的調(diào)整，目前居高不下的房?jī)r(jià)收入比不可能降低到一個(gè)可以接受的水平，銷售也不可能出現(xiàn)明顯的恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能從當(dāng)前的調(diào)整階段中走出來。

事實(shí)上，無論是王慶，還是鐘偉和巴曙松，都一致認(rèn)為在當(dāng)前情況下，房?jī)r(jià)下降已成為市場(chǎng)自救的手段。鐘偉表示，消費(fèi)需求出現(xiàn)如此巨大的轉(zhuǎn)變，與2006年，尤其是2007年房?jī)r(jià)上漲過快過猛密切相關(guān)，正是這一輪瘋狂上漲，使商品房的性價(jià)比出現(xiàn)嚴(yán)重背離的情況。開發(fā)商在這一階段獲得了巨額的利潤(rùn)，“現(xiàn)在他們不得不付出幾倍于此的代價(jià)來度過市場(chǎng)的調(diào)整期”。

地方政府的“小動(dòng)作”

雖然鐘偉認(rèn)為政策放松對(duì)市場(chǎng)影響有限，但仍然有一些地方政府開始悄悄地醞釀甚至實(shí)施“救市”措施。這與巴曙松的看法不謀而合。

在東北的大連，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷的情況，政府相關(guān)部門計(jì)劃通過一系列的政策扶持，以“保持房地產(chǎn)行業(yè)又好又快地持續(xù)發(fā)展”。據(jù)了解，計(jì)劃中的扶持政策包括放寬公積金貸款渠道、放寬異地貸款政策及鼓勵(lì)個(gè)人商業(yè)貸款等，此外，相關(guān)部門還計(jì)劃以“組織招商引資，打造銀企合作”的政策解決部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金問題。

在遭遇“地王”退地的福州，則將政策放松的重點(diǎn)集中于土地環(huán)節(jié)，在公布起始價(jià)的基礎(chǔ)上，福州市的土地部門甚至提出了“為促進(jìn)土地成功出讓，建議對(duì)流拍流掛地塊或計(jì)劃內(nèi)的擬出讓地塊實(shí)行用地預(yù)申請(qǐng)，意向購(gòu)買者可對(duì)意向地塊的出讓起始價(jià)提出合理化建議，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后組織公開出讓”的政策，這意味著，開發(fā)商對(duì)政府出讓的土地也擁有了議價(jià)的權(quán)利。

此外，福州市還計(jì)劃延長(zhǎng)土地出讓金的支付期限，針對(duì)普通住宅免征土地增值稅等，并將建立政府、銀行與企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，通過政銀企座談會(huì)等方式，搭建銀企對(duì)接互動(dòng)平臺(tái)，增加有效的信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)正常合理的信貸需求。

巴曙松認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于從原來過分依賴低附加值的出口的增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)向擴(kuò)大內(nèi)需的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，內(nèi)需的擴(kuò)大可能難以獲得充足的動(dòng)力。同時(shí)，地方政府建立在“土地財(cái)政”基礎(chǔ)上的城市化路徑也促使不同地區(qū)的地方政府必然會(huì)設(shè)法促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

但鐘偉認(rèn)為，目前樓市遇到的調(diào)整，“連神仙也救不了”。除了過去兩年房?jī)r(jià)上漲過快對(duì)消費(fèi)形成嚴(yán)重透支的原因外，居民財(cái)富的大幅縮水也是一部分原因。“很多人認(rèn)為股市和樓市價(jià)格的下跌造成的只是居民紙上財(cái)富的縮水，實(shí)際上這不是紙面上的財(cái)富！”

根據(jù)他的統(tǒng)計(jì)，到目前為止，因股市下跌已造成股民約2.3萬億元的損失，基民的損失則達(dá)1萬億元，“以此計(jì)算，平均每個(gè)股民賬戶的損失達(dá)2萬元，每個(gè)基民賬戶的損失約1萬元，這些都是老百姓用于教育、醫(yī)療的錢，如果沒有損失，這些都是可用于消費(fèi)的錢”。

鐘偉表示，今年只是宏觀經(jīng)濟(jì)下行的第一年，明年只會(huì)更糟?！爱?dāng)土地招拍掛的價(jià)格和房?jī)r(jià)不再是羞羞答答地打折，而是光明正大地下跌時(shí)，市場(chǎng)才正式進(jìn)入下行周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌才剛剛開始?！彼嵝涯切?duì)市場(chǎng)存在樂觀預(yù)期而不愿意降價(jià)的開發(fā)商，“會(huì)接受市場(chǎng)更進(jìn)一步的懲罰”。