截至本周一，共有111家上市房企發(fā)布中報。據(jù)本報與和訊房產(chǎn)聯(lián)合調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中公布的61家主流房企今年上半年的銷售結(jié)算款突破500億元，同比增長41%。同時，記者看到，有24家上市房企的銷售結(jié)算與其去年同期相比出現(xiàn)不同程度的下降，致使出現(xiàn)主營業(yè)務(wù)——房屋銷售額的負增長；此外，發(fā)布中報后的房企連日來頻繁發(fā)起“融資行動”，紛紛發(fā)行企業(yè)債券。原本想借股市低迷之勢選只好股“抄底”的股民，被房地產(chǎn)企業(yè)短時間的重重變故搞得一團迷霧。為此，結(jié)合上市房企公布的中報，本報與和訊房產(chǎn)本期聯(lián)合推出2008年中期盤點，希望能為投資者選地產(chǎn)股提供參考。

61家房企半年銷售額突破500億元

    據(jù)本報與和訊房產(chǎn)聯(lián)合調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在已公布的111家上市房企中報中，有34家房企的資產(chǎn)負債率超過了70%，按照房地產(chǎn)開發(fā)自有資金不能低于30%的規(guī)定，是否越過70%的資產(chǎn)負債率這條線被專家看成是判斷房企保持良好運行的一項指標。

在公布的61家主流上市房企中報里，首開股份今年上半年的銷售結(jié)算同比增幅最大，達到14127.64%，原因是其今年上半年的銷售結(jié)算收入為收購大股東資產(chǎn)所得。此外，萬科A今年上半年以170.1億元金額排在所有上市房企銷售結(jié)算收入之首，而61家上市房企總的銷售結(jié)算收入為559.97億元，比去年同期的396.61億元增加163.36億元，增長41%。除萬科外，今年上半年銷售收入突破10億元的房企還有保利地產(chǎn)52.22億元、萬通地產(chǎn)22.41億元、金地集團20.71億元、蘇寧環(huán)球19.78億元、華發(fā)股份12.95億元、陽光股份10.84億元等。

而縱觀另一項指標則發(fā)現(xiàn)，有24家上市房企上半年銷售結(jié)算收入同比出現(xiàn)不同程度的下降，占調(diào)查房企總數(shù)的2成。其中，知名房企珠江控股下降96.01%、金融街下降69.82%、招商地產(chǎn)下降31.31%等。和訊房產(chǎn)首席分析師文國慶分析認為，銷售收入結(jié)算的變化除受項目銷售速度的影響外，還與房企年度開發(fā)項目的規(guī)模有著直接的關(guān)系?！坝捎诜课蒌N售回款的滯后性，我了解到不少開發(fā)商在中報中披露的銷售結(jié)算還包括了去年三、四季度的銷售收入，因此可以看出今年上半年的房屋銷售情況比中報顯現(xiàn)出來的還要差一些?！蔽膰鴳c透露說。
   
        地產(chǎn)商上演近年來少有的集中發(fā)債

萬科9月2日發(fā)布公告，公司將于9月5日以平價發(fā)行總額不超過59億元、5年期固定利率的公司債券。而7月份以來，已有保利地產(chǎn)公布發(fā)行43億元債券、中糧地產(chǎn)公布發(fā)行12億元債券等。截至記者發(fā)稿前粗略統(tǒng)計，今年下半年至今，上市房企發(fā)行債券的規(guī)模不少于上百億元。

有證券資深分析人士認為，房企如此頻繁地集中上演“融資行動”在近年來還比較少見，可以看出房企對資金的渴望?！坝绕涫窃谑袌霏h(huán)境不好時，融資成為上市房企更為迫切的計劃?！倍鴮τ邶堫^老大的萬科，更多的分析人士則把其即將發(fā)行的這批債券看成是萬科應(yīng)對行業(yè)調(diào)整和波動的方式。“從中報來看，萬科的現(xiàn)金流不存在太大問題。公司發(fā)行債券主要是由于在建工程需要大量資金投入，對于萬科來說，機遇大于挑戰(zhàn)?！?
   
        專家分析
   
        多數(shù)開發(fā)商面臨現(xiàn)金流壓力

        證券公司資深分析人士提示投資者，看房地產(chǎn)行業(yè)的年報還要關(guān)注其主營業(yè)務(wù)的存貨轉(zhuǎn)存率。該人士表示：“與其他行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率越高反映經(jīng)營狀況越好的情形不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率如果走高，并且主要是由存貨中的‘在建開發(fā)產(chǎn)品’和‘擬開發(fā)土地’減少導致，通常在選股時都要引起警惕?！?BR>   
        據(jù)悉，由于項目建設(shè)周期一般為兩至三年，按照存貨在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4%。觀察以往公告發(fā)現(xiàn)，包括北辰、萬科等在內(nèi)的大型房企的存貨周轉(zhuǎn)率都在逐年下降，其中萬科、金地、保利、招商四大開發(fā)商2007年的存貨周轉(zhuǎn)率分別是0.42%、0.31%、0.25%和0.16%。隨著資本市場的漸入熊市，再融資渠道收緊，上市公司在資本市場獲得資金的能力減弱。“由于房屋銷售的狀況不好，加上銀根緊縮，從上市房企愿意支付的高利息可以看出其對資金的渴望。在這樣的大背景下，從中報中可以看出多數(shù)開發(fā)商面臨現(xiàn)金流壓力，通過發(fā)行債券是實現(xiàn)再融資的最好途徑?！睂＜医忉屨f。