二手房交易持續(xù)低迷引發(fā)的中介企業(yè)倒閉潮，倍受業(yè)內(nèi)外關(guān)注。近期，上海市房地產(chǎn)交易中心表示，為了提高二手房交易資金安全，同時降低中介卷款私逃的風(fēng)險性，正在醞釀推出房地產(chǎn)中介保證金制度。據(jù)了解，這項保證金的底線為100萬元。該政策的推行會否給處于“風(fēng)雨飄搖”中的中介機構(gòu)帶來進(jìn)一步影響？購房者在當(dāng)前的情況下，該如何合理選擇中介機構(gòu)？上證第一演播室請來業(yè)內(nèi)人士就此答疑解惑。

二手房交易“深寒”

主持人：能否先介紹一下今年上海二手房市場的情況？

施宏睿：今年上海二手房市場在3、4月份時達(dá)到最高峰，接下來自5月份起就持續(xù)下跌。5月份的成交量環(huán)比下降了18%，6月份與5月份相比，成交量跌了20%，7月份在6月份的基礎(chǔ)上，又減少了25%，到了8月份，從目前的數(shù)據(jù)來看，保守估計也有10%的跌幅。也就是說，綜合起來看，到目前為止，已經(jīng)從最高峰時的成交量下跌了60%的幅度從市場層面來看，第二套房信貸政策帶來的影響力很大。自5月份起，房源掛牌數(shù)量明顯增加，中外環(huán)的房源受到壓力影響，開始有5%-10%的議價空間。發(fā)展到現(xiàn)在，這種趨勢已經(jīng)從中環(huán)以外蔓延至內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域，市中心的房源也相繼出現(xiàn)10%-15%的議價空間。原本的購房意向者開始持幣觀望，導(dǎo)致二手房成交量出現(xiàn)大幅萎縮。

中介機構(gòu)倒閉成潮

主持人：近期不少中介機構(gòu)紛紛壓縮陣線、關(guān)閉門店，甚至有中介企業(yè)宣布退出上海市場，您認(rèn)為“倒閉潮”會呈現(xiàn)出繼續(xù)蔓延的趨勢嗎？

施宏睿：在總體市場成交走低的情況下，前幾個月開始累積的市場效應(yīng)呈現(xiàn)出來，大部分中介在7月份都表現(xiàn)得虧損厲害，市場業(yè)績環(huán)比跌幅在20%左右。有許多中介無力支持或資金壓力增大，就只能收縮戰(zhàn)線、關(guān)閉門店或退出市場。

但我需要指出的是，上海的二手房市場與廣州、深圳、北京等地不同，相較來說，這個市場的總體成交量表現(xiàn)特別大，因此，在其他城市出現(xiàn)的大品牌中介占有市場份額高的情況，在上海卻很難出現(xiàn)。從目前業(yè)績排名前三的幾家中介來看，總體占有份額還不到15%。此外，上海中介企業(yè)的性質(zhì)會有許多不同分類，如內(nèi)資、港臺、美資等，因此，會使得客戶產(chǎn)生許多分流。

我認(rèn)為，現(xiàn)在的市場與2005年相似，目前同樣進(jìn)入了洗牌格局。但總體來說，市場情況差的時候，那些小中介、“夫妻老婆店”之類的“雜牌軍”受影響會大些。品牌中介的資金后盾更強，因此在“寒冬”時期還有能力扛得住。而且，出于對品牌的維系考慮，對于消費者的服務(wù)和善后也更注重。

保證金是新門檻

主持人：上海正在醞釀的二手房保證金制度，對中介機構(gòu)會有影響嗎？

施宏睿：我認(rèn)為，這個對品牌中介來說是有正面影響的。它將上海眾多中介機構(gòu)進(jìn)行了分類，一種是只做居間交易，不涉及資金；一種是只做交易流程，如各家貸款服務(wù)公司；還有一種就是大型的品牌中介機構(gòu)，這兩方面都可以參與和涉及。此外，在資金監(jiān)管系統(tǒng)的完善方面，還提出了保證金的交納制度，這就是為了預(yù)防中介倒閉之后損害到消費者利益所考慮的。這種提高門檻的操作方式，無疑是對行業(yè)進(jìn)行了一次洗牌，從而將規(guī)范化管理從以前的品牌中介擴展到了貸款服務(wù)商，會使得二手房市場的交易風(fēng)險降低、行業(yè)操作更加規(guī)范化。

以漢宇地產(chǎn)來說，在7月份二手房市場萎靡不振的情況下，公司把一手房代理業(yè)務(wù)提升到了55%，反而使得企業(yè)7月份業(yè)績環(huán)比上漲了10%，預(yù)計8月份業(yè)績可能還會有10%的漲幅。根據(jù)計劃，漢宇地產(chǎn)在年底還會有增加10多家門店的打算。