土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，土地市場(chǎng)的冷暖興衰直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期發(fā)展趨勢(shì)。在調(diào)查了最受關(guān)注的房?jī)r(jià)和外資因素后，上海證券報(bào)“聚焦樓市這一刻”第三期，就從土地源頭的最典型事件說起。

    應(yīng)該說，從土地源頭對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓，在近幾年的宏觀調(diào)控中，始終未予放松。然而，實(shí)  際效果怎樣呢？上海證券報(bào)獨(dú)家獲得的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，雖然有關(guān)部門三令五申，相關(guān)文件也在不斷出臺(tái)，但土地開發(fā)“兩年為限”的措施仍有被變相架空之虞。

    以中國(guó)樓市的橋頭堡上海為例，在2006年-2007年間上海公開招拍掛出讓的大批地塊中，不少至今仍不能投入市場(chǎng)，或是處于完全閑置狀態(tài)，或是被不斷轉(zhuǎn)讓而未能開發(fā)。僅在浦東新區(qū)，兩年間閑置或轉(zhuǎn)讓的土地項(xiàng)目便已近兩成之多。即便那些所謂開發(fā)的，也大多是緩慢推進(jìn)，真正進(jìn)入市場(chǎng)供應(yīng)的寥寥無(wú)幾，這也成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)偏緊、價(jià)格緊繃的重要原因之一。而開發(fā)商在銀根持續(xù)緊縮的情況下，又面臨土地閑置的高額支付成本，這類主動(dòng)或被動(dòng)的“囤地”，已成為套在其脖子上的枷鎖。

“兩年開發(fā)”成空談

    上海2006年3號(hào)土地出讓公告中，浦東新區(qū)南碼頭地塊被東方海外置業(yè)（上海）有限公司收入囊中。該幅土地占地面積5.7118公頃，是一幅位于上海內(nèi)外環(huán)間的住宅用地。東方海外以4.18億元的價(jià)格獲得，高出起始價(jià)0.18億元，折合樓板價(jià)為4056.63元/平方米。

    天，記者找到了南碼頭地塊現(xiàn)場(chǎng)，看到地塊周邊已圍上外墻，但工地上未有絲毫動(dòng)靜。

    該項(xiàng)目整體占地規(guī)模并不算大，但地塊處于世博會(huì)輻射區(qū)域，距離上海世博局所處之地僅10分鐘車程，可謂頗有潛力。早在東方海外兩年前競(jìng)得該幅地塊時(shí)，周邊的在售新盤銷售均價(jià)便已在11000-12000元/平方米。按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)人士的預(yù)測(cè)，在正常的開發(fā)進(jìn)度下，南碼頭地塊項(xiàng)目最早在2008年中旬便能開盤預(yù)售。但從現(xiàn)場(chǎng)情況來看，這一預(yù)期無(wú)疑早已落空。

    這并非個(gè)別現(xiàn)象。記者手頭掌握的資料顯示，上海2006年年初掛牌出讓的一幅商業(yè)用地同樣在閑置之列，2007年下半年拍出的一幅住宅用地項(xiàng)目則已被轉(zhuǎn)讓了數(shù)次。內(nèi)部數(shù)據(jù)更顯示，2006年和2007年兩年期間，上海公開招拍掛出讓的土地，有不少尚在閑置狀態(tài)，已經(jīng)轉(zhuǎn)手出讓的項(xiàng)目也不在少數(shù)。僅以出讓規(guī)模居前的大區(qū)浦東新區(qū)為例，該區(qū)兩年內(nèi)出讓的土地，閑置或轉(zhuǎn)讓的數(shù)量已占到全區(qū)出讓土地的18%之多。