去年火爆的樓市，今年開始冷了下來。2008年上半年，中國的整個房地產市場首次出現了從1998年以來銷售面積和銷售額同時下降的情況。這是不是正?，F象？政府要不要救市？房地產遇上的難題要怎么解決？三位專家論劍當今房地產市場。

嘉賓：

　　顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說吧)：前中國房地產協會副會長兼秘書長，中國房地產及住宅研究會副會長，建設部住房政策專家委員會副主任。

　　董藩(董藩博客,董藩新聞,董藩說吧)：建設部專家委員會委員，北京師范大學房地產研究中心主任，博士生導師。

　　蔡穗聲：廣東省房地產行業(yè)協會會長，中國房地產業(yè)協會常務理事，建設部住房政策專家委員會委員。

　　大起大落是樓市的大礙

　　贏周刊：多年來一直火爆的樓市出現了大幅的降溫。你認為這種大跌應不應當成為樓市發(fā)展的大方向？

　　顧云昌：房地產市場應當平穩(wěn)發(fā)展，防止大起大落。正像國務院2003年18號文件《促進房地產持續(xù)發(fā)展的通知》當中指出那樣，衡量一個市場是否穩(wěn)定有"三個基本"：一是供求總量的基本平衡，二是供求結構的基本合理，三是房價的基本平穩(wěn)。

　　中國的樓市，在迎奧運之前房地產市場已經出現了下滑，2003~2007年出現了4×100米接力賽，第一棒跑的很快，調控以后第二棒和第三棒房價的增幅稍微下降，但是有的地方仍然增長很快，到2007年是第四棒，全國的房地產出現了過快的上漲。

　　現在樓市出現另外一種"運動"，有人說是"俯臥撐"，我認為是"柔道"。房地產下一步會怎樣"運動"？有人說可能會是"跳水"。但我希望中國樓市不要"跳水"，我希望"柔道"繼續(xù)下去。

　　贏周刊：現在影響房地產穩(wěn)定發(fā)展的因素是什么呢？

　　顧云昌：如果在一年前要穩(wěn)定樓市，就是使房價不要上漲太快，而現在要穩(wěn)定樓市就是不要出現大起大落?，F在主要是控制過旺的需求，增加有效的供應，使供求關系平衡，使市場總量、價格、結構方面都得到改善。

　　現在政府正朝著這個方向努力，已經出現比較好的情況，今天上半年房地產價格是理性的回歸，去年四季度出臺的一些政策是有效的。

　　在不確定性中求穩(wěn)

　　贏周刊：影響當前樓市發(fā)展的因素是什么？

　　顧云昌：有兩個方面因素影響當前樓市發(fā)展：一方面是宏觀經濟層面。中國經濟過去五年快速發(fā)展，GDP增長都在10%以上，但現在中國經濟已經出現了增速放緩的跡象，這必然會使中國房地產市場發(fā)展速度放緩。

　　另一方面，中國的貨幣政策和財政政策也在進一步發(fā)生變化，調控要減少宏觀經濟波動的幅度。

　　這些情況使房地產市場出現了現在的這種情景。要對宏觀經濟的預測，對房地產的預測，現在最流行的一句話叫做：不確定性。下一步怎么樣不知道，也不知道怎么預測。但是政府不能不預測，企業(yè)不能不預測，不預測沒有辦法發(fā)展，所以今天要在不確定性當中來預測，要在不確定性當中來穩(wěn)定樓市，這個就是今天的難題。

　　人人有房是不對的贏周刊：你認為中國的房地產市場應當發(fā)展成什么樣？

　　董藩：說出來大家都接受不了，尤其是年輕人很難接受。房地產市場不但要讓很多人買不起房子，還要讓買了房子的人在某種特殊情況下，如失業(yè)、治病等失去房地產，這個才是市場。

　　美國有31%的家庭要通過租房解決住房問題，北歐這個比例是20%～30%。發(fā)達國家的經歷告訴我們，我們試圖讓每個家庭都可以買上房子是做不到的，我們把保障和市場混到一起。

　　停止對房地產業(yè)的傷害

　　贏周刊：經過去年下半年以來的房價大幅回落之后，大家都在熱烈地討論：到底要不要救市，你怎么看？

　　董藩：我們不能放任市場這個樣子下去，包括央行的金融政策必須進行適度的調整，不是救市不救市的問題，是政策不合適了就必須調整，因為我們的目標是要促進房地產業(yè)健康發(fā)展，有了病就要治，過去大漲是有問題的，說明供求關系出現了問題。但今天看起來房價是穩(wěn)了，沒有成交量，這也是不健康的，它們都不是正常運轉的市場狀況。

　　贏周刊：很多人對房地產商很反感，指責他們牟取暴利、不負責任，你怎么看這個行業(yè)？

　　董藩：我們必須停止對市場的傷害，不管這種傷害是來自行政力量，還是來自輿論。房地產業(yè)的確有很多毛病，有很多問題，但是應當在發(fā)展過程中逐步解決。房地產需要調控，需要制度，需要整頓，但是傷害房地產業(yè)、房地產改革是不對的。房地產成績是主流的，住房制度改革大方向也是沒有錯的。

　　一個社會如果不尊重企業(yè)家，不尊重社會財富，這個社會一定是沒有前途的。當房地產市場死掉的時候，任何人都不能健康地活著，所以維護市場秩序，維護市場的穩(wěn)定，每個人都有責任。

　　最好的日子過去了贏周刊：房價多高是合理的？

　　董藩：我不知道，但我告訴大家，現在的一種說法--總是說房價高了--是不對的。我們總是拿今天的房價和過去相比，因為過去房地產是非市場化的，現在房地產大量的市場化供應，兩者沒有辦法相比。

　　贏周刊：你預計今年一整年的房價是上漲還是下跌？

　　董藩：基本平穩(wěn)，同比在正負兩個百分點波動。

　　贏周刊：你對房地產業(yè)未來的發(fā)展怎么看？

　　董藩：房地產業(yè)仍然有發(fā)展空間，大家要堅定信心。但是我也要提醒大家，最好的日子結束了。

　　原因是：第一，需求受到抑制，而房地產的供應正在增加；第二，土地價格漲幅比較大，此外，建材成本--人工費、材料費、機械使用費、施工管理費、設備購置及安裝費等--都在不斷增加，房地產的利潤空間大大削減。

　　贏周刊：現在房價出現了比較大幅的下跌，未來房價會不會出現反彈？

　　蔡穗聲：我認為反彈的可能性是存在的，不可能排除，但是反彈力度不會太大，可以說這一輪房地產高潮接近尾聲了，未來有反彈的可能性，但是不可能出現大幅度持續(xù)的上漲。

　　中小開發(fā)商要調整戰(zhàn)略

　　贏周刊：當前中小開發(fā)商的日子最難過，它們要怎樣發(fā)展？

　　董藩：在當前形勢下中小開發(fā)商要進行戰(zhàn)略調整，高度關注工業(yè)地產發(fā)展趨勢，拓展發(fā)展思路。工業(yè)地產正經歷市場化的過程，未來一段時間工業(yè)地產將會上漲。但也要選好位置，研究好模式。研究得好，在未來60年，工業(yè)地產價格能獲得上百倍的回報，研究不好的話，也有十幾倍的回報。

　　有四個區(qū)域，大家高度關注，天津濱海新區(qū)、長興島、北部灣、曹妃甸，我們研究之后長興島是最值得去的，因為這個地方將來很可能變成自由島。

　　此外，中小開發(fā)商要考慮到沿海和到北方發(fā)展，沿海的重點是遼寧半島、環(huán)渤海、膠東半島和江蘇區(qū)域。而北方城市也是比較理想的發(fā)展地方，它們受調控政策的影響明顯較小，投資風險較小，有的地方還上漲得比較厲害。

　　此外的策略還有：未來幾年側重開發(fā)高檔房地產；到相對較發(fā)達的中小城市發(fā)展；到海外尋求發(fā)展空間；創(chuàng)新產品，強調技術含量等。

　　房地產市場還是要存在的，中小開發(fā)商要堅定信心，但是不要抱著過去那種心態(tài)去做房地產，因為好日子過去了。

　　房地產業(yè)和國民經濟同榮俱損

　　贏周刊：房地產市場的問題已超出了一個行業(yè)的問題，我們應當怎么看房地產出現的問題？

　　蔡穗聲：我們今天討論房地產市場，不是單純的看一個行業(yè)，或者一個市場，而是要考慮整個國家的金融安危，國家的宏觀經濟形勢的發(fā)展。

　　以廣東來說，2000~2008年，廣東固定資產投資占GDP的比重是29%～32%，房地產占固定資產投資的比重是22%～28%，也就是說在固定資產占GDP三分之一，房地產占固定資產三分之一。房地產稅357億元，占財政收入18%，同比增長32%。

　　從金融安全的角度來看，個人購房貸款占銀行消費貸款很高的比例，假如房價下降超過三成，就會有部分的購房抵押貸款者會斷供，銀行收回抵押房產拍賣，拍賣價格會更低。

　　最近房地產銷售額不高，這必然影響資金回籠，加上銀行嚴格限制放貸，對房地產企業(yè)放貸少了，一旦開發(fā)商資金鏈條斷裂，上世紀90年代中期爛尾樓的歷史會重演，整個社會將付出沉重的代價。1990年代的教訓是：1993年宏觀調控，廣東1994、1995年之后產生很多爛尾樓和空置房。廣東背著這個包袱十多年，直到2005、2006、2007年這幾年市場銷售好轉，出現房地產供不應求，很多城市，包括廣州、東莞、惠州、惠陽等城市才把1990年代爛尾樓和空置房消化掉。

　　房地產市場波動所影響絕不僅僅是一個行業(yè)，它直接關系到金融的穩(wěn)定，國民經濟的發(fā)展，政府財政收入和居民財產安全。房地產業(yè)跟國民經濟是一榮俱榮，一損俱損。我們要從整個宏觀經濟來看一個行業(yè)，不是單獨看這個行業(yè)怎么樣。

　　現在的房地產遇到問題，我們要考慮的是在房地產市場逆轉的關頭，怎么維護整個宏觀經濟的穩(wěn)定、健康發(fā)展，這是全體勞動人民的根本利益所在。