樓市“金九銀十“戰(zhàn)幕緩緩拉啟，除住宅樓盤火藥味十足外，寫字樓市場也硝煙彌漫。

與以往東莞寫字樓行情相比，此次上市項(xiàng)目中，有兩個(gè)位于鎮(zhèn)區(qū)，而之前，東莞鎮(zhèn)區(qū)高檔純寫字樓相對稀缺。而此次金九銀十，起碼有超12萬平方米的新貨上市。

下半年供應(yīng)比上半年增三成以上毋庸置疑，東莞寫字樓主力項(xiàng)目依舊集中在南城區(qū)CBD及周邊，將要入市的項(xiàng)目有盈鋒中心、豐碩廣場、希爾頓廣場等。

東莞市房產(chǎn)局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，盈鋒中心建筑面積約3.26萬平方米、豐碩廣場建筑面積約5.62萬平方米，希爾頓廣場的寫字樓部分建筑面積有9600平方米。目前這三個(gè)項(xiàng)目中，豐碩廣場和希爾頓廣場都在進(jìn)行內(nèi)部登記，而盈鋒中心在7月中旬就已開放了銷售中心。

另外，位于常平的嘉駿中心是個(gè)五星級(jí)酒店與寫字樓綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中寫字樓面積約2.74萬平方米。該項(xiàng)目已于9月12日進(jìn)行了推介，預(yù)計(jì)10月2日正式對外發(fā)售。

這四個(gè)項(xiàng)目還未入市，但都公開表示10月左右開盤，四盤加起來，市場供應(yīng)量達(dá)12.57萬平方米。僅這四項(xiàng)目與上半年入市的寫字樓相比，供應(yīng)量上漲32.78%.城區(qū)寫字樓存貨超4萬m2除將要入市項(xiàng)目，正在銷售的寫字樓供應(yīng)量也不是小數(shù)目。南城CBD除了將要入市的豐碩廣場、盈鋒中心、希爾頓廣場外，正在銷售的財(cái)富廣場、第一個(gè)國際三期（寫公樓）、尚書銀座、南峰中心等還有不少的存量。

據(jù)東莞市房管局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前財(cái)富廣場可售套數(shù)有163套，可銷售面積有1.32萬平方米。第一個(gè)國際三期寫字樓部分目前有可售套數(shù)324套，可銷售面積共2.61萬平方米。加上尚書銀座3800平方米的寫字樓面積。匯成大廈也有1028.16平方米的可售面積，這四項(xiàng)目存量至少有4萬平方米。

另外，目前位于樟木頭的星耀國際也處在銷售期。據(jù)該項(xiàng)目開發(fā)商介紹，寫字樓部分有2萬平方米的面積，目前已銷售的占四成左右。也就是說還有約12000平方米的可售面積。

從以上數(shù)據(jù)來看，城區(qū)主力寫字樓項(xiàng)目存貨至少有4萬平方米。而從長安、虎門、常平、樟木頭等幾個(gè)商業(yè)重鎮(zhèn)來看，新的寫字樓項(xiàng)目占主力，存量雖有，但并不多。

四年來供應(yīng)量首次上升據(jù)東莞市房產(chǎn)局公眾信息網(wǎng)和中原監(jiān)測數(shù)據(jù)綜合統(tǒng)計(jì)，今年東莞上半年寫字樓供應(yīng)量為9.47萬平方米，下半年供應(yīng)量約為15.43萬平方米，全年總供應(yīng)量為24.90萬平方米。與2007年16.09萬平方米的供應(yīng)量相比，今年供應(yīng)量漲幅為54.75%.這也是自2004年以來，東莞市寫字樓供應(yīng)首次呈上升趨勢。

據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2004-2007年，東莞供應(yīng)的寫字樓面積為101.3萬平方米，其中，2004年供應(yīng)的寫字樓43.3萬平方米，是近幾年最高的一年。2005年寫字樓供應(yīng)量為22萬平方米，2006年寫字樓供應(yīng)量約為19萬平方米。即使在房地產(chǎn)市場火爆的2007年，東莞的寫字樓供應(yīng)量也僅為16.09萬平方米。

業(yè)內(nèi)人士表示，2001、2002年，東莞寫字樓比較稀缺，寫字樓項(xiàng)目紛紛上馬，像鴻禧中心、華凱廣場、華凱大廈、勝和大廈、金盈大廈、華凱活力中心、第一國際一期等項(xiàng)目，就是在2004年前后建成投入使用的。東莞中原市場研究部經(jīng)理車德銳表示：這些較早期供應(yīng)的寫字樓項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格普遍都不高，但因供應(yīng)量一時(shí)井噴，分流掉了一部分未來市場的需求。東莞因工廠經(jīng)濟(jì)模式的限制，市場消化寫字樓速度比較慢，導(dǎo)致了后來連續(xù)幾年市場供應(yīng)量不斷下降的情況。

預(yù)測市場銷售壓力不小供應(yīng)量增加往往意味著銷售壓力的增大。東莞中原研究部經(jīng)理車德銳說，東莞現(xiàn)處產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型初期，大家對未來經(jīng)濟(jì)模式看不透。9月初，東莞經(jīng)貿(mào)局官方數(shù)據(jù)顯示目前東莞關(guān)閉的企業(yè)只占到總企業(yè)數(shù)3.2%，統(tǒng)計(jì)的企業(yè)有15000多家，也就是說至少有480家關(guān)閉。雖然這些企業(yè)也是寫字樓的銷售目標(biāo)，但為這些企業(yè)提供貿(mào)易流通、辦證等服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)受到不小打擊。而第三產(chǎn)業(yè)是目前東莞寫字樓的消費(fèi)主體。車德銳擔(dān)心，一旦第三產(chǎn)業(yè)流失，市場對寫字樓消化速度會(huì)更慢，從而加重銷售壓力。

亮點(diǎn)小型SOHO寫字樓日子好過不過，寫字樓銷售既有壓力也有機(jī)遇。有壓力的是傳統(tǒng)的以大面積為主的寫字樓，而一些小型SOHU寫字樓卻很有活力。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前可以提供小戶型寫字樓的項(xiàng)目有盈鋒中心和希爾頓廣場。盈鋒中心除設(shè)計(jì)有大面積單位外，也設(shè)計(jì)了適合小型企業(yè)辦公的復(fù)式結(jié)構(gòu)單位。而希爾頓廣場則全部是小型SOHO式公寓寫字樓，戶型43-58平方米，可居家辦公兩用，均價(jià)預(yù)計(jì)6500元/平方米。

因小型寫字樓較少，加上價(jià)位實(shí)惠、投資費(fèi)用少，目前在樓市冷淡的情況下，比較受歡迎。

趨勢單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模更大2007年入市的寫字樓項(xiàng)目約有8個(gè)，供應(yīng)總建筑面積為16.09萬平方米，其中建筑面積最大的為長安商業(yè)廣場，建筑面積為5.61萬平方米，建筑面積最小的是南城區(qū)東館（寫字樓部分），建筑面積為2011.96平方米。項(xiàng)目平均建筑面積約為2萬平方米。

2008年市場上共有7個(gè)已入市或?qū)⒁胧械膶懽謽琼?xiàng)目，供應(yīng)總面積達(dá)24.9萬平方米，其中建筑面積最大的是豐碩廣場，為5.62萬平方米；面積最小的為尚書銀座，約有3800平方米。項(xiàng)目平均建筑面積約為3.55萬平方米。

由上可知，2008年入市或?qū)⒁胧械膶懽謽琼?xiàng)目的規(guī)模比2007年的都有不少增長。

鎮(zhèn)區(qū)建起高檔寫字樓在東莞寫字樓檔次和規(guī)模都有所提高的同時(shí)，區(qū)位分布也越來越廣泛，呈現(xiàn)出從城區(qū)逐步到重點(diǎn)商業(yè)鎮(zhèn)區(qū)擴(kuò)散的趨勢，從較專業(yè)的寫字樓項(xiàng)目看到，目前樟木頭和常平兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展較快。

樟木頭在售的星耀國際是樟木頭第一個(gè)5A級(jí)寫字樓項(xiàng)目，該寫字樓旁邊就是開發(fā)商所做的公寓配套項(xiàng)目，配套上比較完善。

嘉駿中心是常平第一個(gè)5A級(jí)寫字樓的稱號(hào)。它讓常平這個(gè)有地產(chǎn)歷史的鎮(zhèn)區(qū)，增添了幾分商業(yè)的氣息。

價(jià)格有升無降據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2007年東莞寫字樓銷售均價(jià)為8660元/平方米，而2008年上半年，寫字樓銷售均價(jià)為9503元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年寫字樓價(jià)格漲幅明顯，主要由于CBD中心區(qū)寫字樓推出，如財(cái)富廣場均價(jià)11000元/平方米左右。而金九銀十寫字樓主力仍然以CBD區(qū)域?yàn)橹?。在住宅價(jià)格不斷回落的時(shí)候，寫字樓價(jià)格依然將有升無降。