5分鐘就結(jié)束了談判的中融集團董事長倪召興眼光獨到，小陸家嘴地區(qū)折合下來只要每平米600美元的樓板價在他看來是遠遠物超所值，而且在談判完成之后他甚至決定再自愿追加2000萬元人民幣。正是這樣的魄力，使倪召興從七八年前剛進上海時的1個億資金，迅速發(fā)展到了目前的60個億。倪召興三個投資建設(shè)于陸家嘴地區(qū)的寫字樓不僅僅帶給他巨額的回報，更讓浦東新區(qū)政府堅定了發(fā)展樓宇經(jīng)濟的決心，更多的樓宇經(jīng)濟神話將就此書寫。

上海浦東樓宇經(jīng)濟魅力正在被釋放得淋漓盡致。

“1個億到60個億，七八年前剛來浦東時，我?guī)?個億的啟動資金，現(xiàn)在，我已經(jīng)在陸家嘴投資建設(shè)了3個項目，全部建成后可以達到60個億的市值?！眮碜哉憬谄謻|開拓商業(yè)辦公樓市場的中融集團董事長倪召興不無感慨地表達了自己對浦東這塊熱土的希望，正是中融集團在小陸家嘴的3個項目———中融國際商城、中融恒瑞國際大廈以及中融碧玉藍天項目，為他的投資取得了巨額的回報。

抓住浦東的機遇對于像倪召興這樣的浙江地產(chǎn)企業(yè)家來說，1990年4月18日國家開發(fā)開放浦東的重要戰(zhàn)略決策無疑為他們的發(fā)展帶來了千載難逢的機遇。

根據(jù)當(dāng)時的計劃，浦東的建設(shè)目標(biāo)是用20到30年，或者更長時間段把浦東新區(qū)建設(shè)成為具有世界一流水平的外向型、多功能新城區(qū)。15年來，浦東開發(fā)開放取得了巨大成就，截至去年年底，浦東新區(qū)土地面積570萬平方公里，常住人口289萬，GDP達1790億元，去年在浦東新區(qū)投入的全社會固定資產(chǎn)規(guī)模是672億元。15年來，浦東投入的固定資產(chǎn)投資累積超過5000億元。

上海市浦東新區(qū)陸家嘴功能區(qū)管委會副主任武偉表示，說目前的浦東寸土寸金，這話不為過，浦東所產(chǎn)生的稅收是1350億元，其中地方的稅收402億元，浦東去年累積吸引外商的合同外資是32億美元，累積到現(xiàn)在為止，浦東吸引外資額大約在200億美元以上，去年浦東新區(qū)的外貿(mào)進出口總額達到808億美元，占上海市的一半。

然而，面對目前浦東的繁華，很難想象出七八年前倪召興剛到這里時果敢投下巨資的獨到眼光。

“8年前到浦東時，當(dāng)時的寫字樓市場相當(dāng)?shù)兔裕闆r非常糟，而我們自身經(jīng)濟實力也不是很雄厚?！蹦哒倥d坦言當(dāng)時風(fēng)險很大，但是他自有見解，“我們在杭州開發(fā)房產(chǎn)已有十多年歷史了，而且浦東要建成世界級的金融中心，我們就從東京、香港等國際金融中心分析，那時候這些世界級的金融區(qū)辦公樓單價高的在1萬美元以上，低的也有6000美元，而那時浦東新區(qū)辦公樓樓價最高的只有這些城市的20%，我覺得發(fā)展空間非常大。”

最關(guān)鍵的不光是分析，倪召興更是用自己的魄力抓住了機遇。倪召興說，“當(dāng)時我們要拿匯豐銀行大廈旁邊的一塊地，就是現(xiàn)在正在建設(shè)的中融·碧玉藍天項目，我只用了5分鐘就結(jié)束了談判，當(dāng)時政府部門的人員都很驚訝于這一速度?！?/P>

為什么會這么快就定下一個這么大的決策?因為倪召興覺得自己用每平方米600美元的樓板價拿下這塊土地實在是太值了，所以他毫不猶豫地做了決定，而且他還表示，可以為這塊地再追加2000萬元人民幣。

事實證明了倪召興的眼光，時至今日周邊的土地價格已經(jīng)翻了幾番，而且小陸家嘴旁邊的寫字樓也成為上海租售最為搶手的辦公樓項目。

“浦東樓宇建設(shè)還是有很大的空間，這個空間源自兩方面，一方面政府的配套設(shè)施完善，配套設(shè)施本身就是土地的增值，現(xiàn)在地價每年以30%的速度在增值。浦東是世界的，不僅僅是上海的，所以全世界的眼光、經(jīng)濟的焦點都集中在浦東。目前上海正在建設(shè)中國資本市場的中心、資產(chǎn)交易中心、信息集散中心，以全力推動上海國際經(jīng)濟中心的建設(shè)?！蹦哒倥d依然在展望中融集團在上海的美好前景。

但他認為中融集團能夠成功，政府誠信至關(guān)重要?！芭e一個很普通的例子，我們第三個項目碧玉藍天的土地，是我們在3年前買來的，當(dāng)時地價比現(xiàn)在要低，但政府非常守信，一直嚴格按當(dāng)時簽訂的合同約定執(zhí)行?！?/P>

機遇再現(xiàn)歷史總是為抓住機遇的人所創(chuàng)造，在經(jīng)歷了15年迅速發(fā)展后，浦東又一次迎來重要機遇。

武偉深研浦東發(fā)展之中的軌跡，尤其對陸家嘴地區(qū)了如指掌。

據(jù)他透露，陸家嘴功能區(qū)目前有外資企業(yè)2500多戶，內(nèi)資企業(yè)1.43萬多戶，去年其稅收達122億元，而且目前在整個陸家嘴功能區(qū)范圍內(nèi)有24家跨國公司地區(qū)總部，有65家中外金融機構(gòu)，同時還有60家在滬大型企業(yè)。

他認為，對浦東新區(qū)和陸家嘴功能區(qū)來說，樓宇和樓宇經(jīng)濟對這個區(qū)域的發(fā)展非常重要。據(jù)了解，在陸家嘴范圍內(nèi)規(guī)劃建筑868萬平方米的樓宇，其中88.4%規(guī)劃為辦公樓，現(xiàn)在陸家嘴在建辦公樓的建筑面積有96萬平方米，其中辦公面積有90萬平方米，同時還有266萬平方米的建筑待建。從整個陸家嘴功能區(qū)的情況來看，現(xiàn)在有128幢大樓，總建筑面積是615萬平方米。目前陸家嘴80多幢用于商業(yè)和辦公的大樓，平均入住率是87%，平均租金是每天每平方米0.6美元。

樓宇經(jīng)濟在浦東可謂方興未艾，而且這樣的發(fā)展思路也為上海其他各區(qū)所重視。

仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民長期從事上海商業(yè)物業(yè)的租售服務(wù)，對商業(yè)物業(yè)的發(fā)展非常有研究。他表示，“商業(yè)物業(yè)的開發(fā)對于開發(fā)商來講可以保持一個很強大的隊伍，人就是它的資產(chǎn)。我和上海很多區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)最近都有溝通，我發(fā)現(xiàn)他們的思路在過去兩年里有很大改變，以往經(jīng)常會鼓勵開發(fā)商買地建住宅，他們現(xiàn)在卻擔(dān)心住宅地賣完以后沒稅收了，最多就是收一個契稅，但是搞商業(yè)房產(chǎn)就不一樣，開發(fā)商把房子蓋好租給跨國企業(yè)，其區(qū)域性的總部一旦搬到這個地方，它的稅收就落在當(dāng)?shù)?，對于?dāng)?shù)貐^(qū)政府來講，收益是非常豐厚的，而且是長久的收益?！?/P>

陳立民的觀點早已被浦東新區(qū)政府所關(guān)注，因此在浦東發(fā)展15年之后，開始制定更有針對性和支持力度更大的政策。

在浦東新區(qū)政府最近公布的優(yōu)惠措施中，鼓勵發(fā)展總部經(jīng)濟的政策對地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。根據(jù)這個規(guī)定，對新引進的跨國公司地區(qū)總部實現(xiàn)的增加值、營業(yè)收入、利潤總額、個人所得形成新區(qū)地方財力部分，一定年限內(nèi)給予一定補貼;.對新引進的國內(nèi)大企業(yè)(集團)總部實現(xiàn)的增加值、營業(yè)收入、利潤總額形成新區(qū)地方財力部分，一定年限內(nèi)給予一定補貼;對新引進的跨國公司地區(qū)總部、國內(nèi)大企業(yè)(集團)總部在新區(qū)購買自用辦公用房的，給予一定房價補貼;租賃自用辦公用房的，一定年限內(nèi)給予一定租金補貼。

武偉在公開場合也曾宣布，浦東陸家嘴功能區(qū)由于樓宇較多，樓宇就成為陸家嘴功能區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的主要載體，因此政府對樓宇有特殊的關(guān)照政策，而且目前已經(jīng)有了雛形。

“這個政策大致將是，辦公樓中引進的企業(yè)，只要符合浦東產(chǎn)業(yè)政策，只要注冊在浦東，稅交在浦東，浦東新區(qū)將會給一定的支持、一定的獎勵，包括陸家嘴功能區(qū)也正在探討和銀行、證券公司、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所以及咨詢公司等專業(yè)性服務(wù)機構(gòu)和中介服務(wù)機構(gòu)進行合作并給予獎勵。”

浦東寫字樓正是好時候

與正在進入下降通道的住宅市場相比，上海的寫字樓市場還在繼續(xù)著春天，各家國際物業(yè)顧問公司都表示了對上海寫字樓物業(yè)的一致看好。

全球知名物業(yè)顧問公司高力國際對2005年第一季度上海寫字樓的狀況進行了描述，上海2005年甲級寫字樓市場租售價格繼續(xù)上揚，強勁需求使空置率繼續(xù)下滑。上海甲級和超甲級寫字樓空置率由去年底的7.2%下滑至目前的6.7%，再創(chuàng)10年來空置率新低。

高力國際研究報告指出，2005年第一季度，上海各寫字樓的平均報價為0.9美元/平方米/天，具體成交價格為0.81美元/平方米/天，全市的平均議價空間為10%。成交租金比去年同期上揚14.3%。

作為中國極力打造的金融中心，寫字樓市場在浦東仍有巨大的發(fā)展空間。武偉透露，中國人民銀行第二總部將入駐浦東，這標(biāo)志著浦東的金融業(yè)發(fā)展或者以金融為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展將進入到一個新的層次，提高到一個更高的水平，同時浦東還有很多重要的項目，尤其是在陸家嘴附近有很多重要的金融項目，比如上海環(huán)球金融中心正在實施。

陳立民也認為，陸家嘴功能區(qū)的寫字樓發(fā)展商將面臨一次絕好的發(fā)展機遇。他說，“2006年底中國的金融業(yè)將全面開放。目前我們看到，在上海大部分的境外金融企業(yè)所占據(jù)的面積都只是2000平米，頂多也只有5000平米，而國內(nèi)銀行往往占著一棟樓。我相信，跨國性的金融企業(yè)早晚也會在上海有一棟棟的辦公樓，盡管現(xiàn)在只是幾千平米，未來將形成幾萬平米的需求，所以這種需求會大力推動未來辦公樓的發(fā)展?！?/P>

陳立民特別指出，世界500強企業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)來中國的只有300家，他們不會停止在中國的發(fā)展，一定會想盡一切方法進入中國賺取利潤，這些企業(yè)也需要辦公樓?！按送夂芏嘀行⌒偷氖袌鍪怯芍行⌒偷钠髽I(yè)來占據(jù)，歐美以及澳大利亞等地的很多中型企業(yè)都沒來中國，因為他們來中國的代價太大了，市場還沒有開放，要進入的話必定有一定的成本，所以他們必然會等待整個經(jīng)濟體系開放以后才陸續(xù)進來，所以，2006年底之后，我預(yù)計另外一波企業(yè)會陸續(xù)進入中國、上海，尤其是浦東。從我們得到的數(shù)據(jù)看，未來幾年辦公樓的供應(yīng)量將無法滿足需求，所以租金還要漲。”