“我們將成立總額數(shù)十億資金的國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金，向那些缺錢的開發(fā)商緊急輸血，以參股、收購等方式投資它們的項(xiàng)目。同時(shí)還將參與國內(nèi)土地拍賣?！鄙虾Ｃ耖g保障房的發(fā)起人錢生輝昨天向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，他已與數(shù)個(gè)民間投資機(jī)構(gòu)達(dá)成協(xié)議，醞釀成立總額達(dá)數(shù)十億元的私募基金，以實(shí)施行業(yè)“自救”。

海外資金釜底抽薪

上周，大摩、高盛、花旗、雷曼等海外投行紛紛傳出消息，不再看好中國樓市，并有意將它們所持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目完全拋售。大摩發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，“中國各主要城市的房價(jià)已急跌。我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場崩盤可能性很高，對(duì)銀行業(yè)盈余將造成重大沖擊?！笔聦?shí)上，早在上周的華爾街金融風(fēng)暴前，雷曼兄弟就一直在謀求出售他們?cè)谏虾５姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目。今年6月，大摩就開始兜售其在新天地投資的錦粼天地的酒店公寓。

根據(jù)五合國際的統(tǒng)計(jì)，外資只占房地產(chǎn)投資總額的3%，但外資的集體離場，對(duì)市場的心理影響，遠(yuǎn)高于實(shí)際作用?，F(xiàn)在，雷曼兄弟更打算將商業(yè)地產(chǎn)單獨(dú)打包出售，以避免整體資產(chǎn)賤賣。

在這樣的情況下，中國樓市自然也不會(huì)為海外基金所看好。金融風(fēng)暴之下，各家銀行收縮貸款，并造成全球性的銀根收緊，海外基金也面臨套現(xiàn)的壓力。

“開發(fā)商們從原來幾乎不打折，到現(xiàn)在大幅度降價(jià)，讓海外基金覺得投資國內(nèi)樓市風(fēng)險(xiǎn)很大。”戴德梁行華北區(qū)投資部主管葉建成這樣描述目前海外基金的心態(tài)。

尤其在全球金融環(huán)境不明的情況下，海外基金們對(duì)面臨可能大幅跌價(jià)的房地產(chǎn)，不再像以前那樣看好。

海外基金甩賣旗下物業(yè)的另一個(gè)重要原因是，投資回報(bào)率并不高。公開資料顯示，被大摩出售的酒店式公寓，平均租金回報(bào)率在7%左右。葉建成認(rèn)為，目前全球的金融環(huán)境下，“更多回報(bào)率超過10%的投資項(xiàng)目出現(xiàn)在市場上，基金為什么還要考慮7%的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目呢？”

五合國際總經(jīng)理鄒義則認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅售價(jià)上升空間很小，租金上升空間也很小。以上海租金漲幅最快的甲級(jí)寫字樓為例，雖然今年的租金價(jià)格仍在上漲，但由于明年供應(yīng)量將井噴，市場預(yù)期租金將下跌。除此外，酒店項(xiàng)目由于大量供應(yīng)，也存在下跌可能性。唯一的例外，可能只有大型商場。但受全球經(jīng)濟(jì)低迷影響，商場的租金上漲幅度也將極為有限。

房地產(chǎn)私募基金或成“救市新星”

對(duì)大部分的國內(nèi)地產(chǎn)公司來說，或許只有降價(jià)20%以上，才能盡快將手中的存貨出盡，以拯救脆弱的現(xiàn)金流。但開發(fā)商卻大多不愿意這樣做。他們認(rèn)為，項(xiàng)目的實(shí)際凈利潤也只有20%，降價(jià)20%無異于“壯士斷腕”，眼前顯然還沒有困難到這樣的程度。在這樣的情況下，民間私募基金開始成為國內(nèi)地產(chǎn)市場重要的投資者。

“我們不選擇與海外基金交易?！敝腥A企業(yè)銷售部經(jīng)理戴正芳透露，由于與外資交易手續(xù)過于繁瑣，交易時(shí)間過長，審批難度高，結(jié)匯難度大，該公司目前已基本放棄外資客戶。

房地產(chǎn)項(xiàng)目交易經(jīng)紀(jì)人江子楊認(rèn)為，代替海外開發(fā)商，成為地產(chǎn)公司“救星”的，將會(huì)是國內(nèi)企業(yè)和國內(nèi)資本。錢生輝介紹，投資房地產(chǎn)私募基金的，都是一些想進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的行業(yè)外企業(yè)。這些企業(yè)的共同點(diǎn)是對(duì)地產(chǎn)行業(yè)不熟悉，害怕較高的風(fēng)險(xiǎn)，要求較低但明確的投資回報(bào)。以錢生輝即將啟動(dòng)的太倉經(jīng)濟(jì)別墅項(xiàng)目為例，雖然每棟經(jīng)濟(jì)別墅售價(jià)僅50萬元，開發(fā)毛利率不到20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值，但仍然有企業(yè)愿意投資他的項(xiàng)目。他表示，有些企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的年回報(bào)要求僅為6%，這使得民間房地產(chǎn)私募基金有望成為樓市的“救市新星”。