對(duì)此，接受采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，北京樓市不會(huì)上演“跳水比賽”，但開(kāi)發(fā)商的價(jià)格“暗戰(zhàn)”已風(fēng)生水起，房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)化調(diào)整趨勢(shì)也已明朗，非核心區(qū)域的普通住宅價(jià)格將逐步松動(dòng)。由于買(mǎi)賣(mài)雙方均陷入深度觀望情緒之中，預(yù)計(jì)在目前的價(jià)格水平之上，“金九銀十”的銷(xiāo)售量將難見(jiàn)起色。他們同時(shí)指出，在業(yè)績(jī)目標(biāo)和資金壓力的影響下，主流開(kāi)發(fā)商很可能對(duì)相當(dāng)一部分產(chǎn)品實(shí)施降價(jià)促銷(xiāo)，以加快現(xiàn)金回籠。而房?jī)r(jià)的適度下跌是一種理性回歸，既有利于釋放真實(shí)需求，打破銷(xiāo)售僵局，也有利于維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。
房?jī)r(jià)暗降風(fēng)生水起
從今年年初開(kāi)始，北京就有許多樓盤(pán)不同程度地開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)，買(mǎi)房送車(chē)、送旅游、送物業(yè)費(fèi)等等優(yōu)惠措施不一而足。進(jìn)入上半年，以“尾房”、“清盤(pán)”名義推出的特價(jià)房頻頻出現(xiàn)，折扣的幅度也越來(lái)越大，據(jù)記者了解，最低折扣已突破7折。市場(chǎng)人士指出，從表面上看，目前北京新盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)還沒(méi)有下跌，但不少樓盤(pán)借各種名義實(shí)施的“暗降”活動(dòng)已愈演愈烈。
中秋前夕，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（企業(yè)專(zhuān)區(qū)，旗下樓盤(pán)）旗下位于西五環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)遠(yuǎn)洋山水 （論壇 相冊(cè) 戶(hù)型 樣板間 視頻），便以“中秋七重大禮”的廣告口號(hào)推出100套特價(jià)房，最低7折出售。記者在售樓處了解到，本次推出的特價(jià)房屬于遠(yuǎn)洋山水中品質(zhì)最好的遠(yuǎn)景閣，主力戶(hù)型為140至150平方米的三居室，銷(xiāo)售上采用抽獎(jiǎng)打折的方式。售樓人員告訴記者，9月20日，遠(yuǎn)洋山水還將推出80套遠(yuǎn)景閣的特價(jià)房，最低折扣為8折。
而位于同一區(qū)域的樓盤(pán)新興年代 （論壇 相冊(cè) 戶(hù)型 視頻），也于近日推出一批8折特價(jià)房，起價(jià)為13500元/平方米，每平方米直降3500元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以迎中秋的名義，京城打折促銷(xiāo)項(xiàng)目多達(dá)三十余個(gè)。
北京房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)亞豪咨詢(xún)副總經(jīng)理王英男介紹，目前北京的打折樓盤(pán)主要有三種類(lèi)型。第一種是尾房降價(jià)，比如東五環(huán)外的天際-萬(wàn)象高爾夫花園項(xiàng)目，將其大戶(hù)型尾房重新包裝，以萬(wàn)象-巴德公寓的案名推出，價(jià)格由此前的13000元直落至8960元。第二種是一次性付款給予超低折扣。而第三種則是純新盤(pán)低價(jià)入市。比如位于西三環(huán)的保利-百合花園和位于南二環(huán)的中信城 （論壇 相冊(cè) 戶(hù)型），直接以低于周邊項(xiàng)目2000-3000元/平方米的均價(jià)開(kāi)盤(pán)。
最近一段時(shí)間，北京特價(jià)房頻頻推出，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是房地產(chǎn)商推升樓市人氣的主要手段。北京一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者坦言，今年以來(lái)，銷(xiāo)售量持續(xù)萎縮，已經(jīng)給房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的業(yè)績(jī)壓力，不少房企會(huì)通過(guò)“金九銀十”的機(jī)會(huì)，選擇各種方式調(diào)整價(jià)格，加快銷(xiāo)售以回籠資金。
不久前，一份名為《萬(wàn)科松山湖會(huì)議紀(jì)要》的文件“風(fēng)靡”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)。其中顯示，萬(wàn)科在北京的樓盤(pán)將于近期統(tǒng)一降價(jià)。雖然該文件事后被萬(wàn)科澄清為“杜撰”，但一位不愿透露姓名的北京房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，其中的大部分策略他都認(rèn)可，實(shí)際上，北京很多房企已經(jīng)開(kāi)始這么做，出貨回款、積累資金、降低風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，適當(dāng)降價(jià)利于市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
國(guó)泰君安最近一期行業(yè)報(bào)告顯示，近兩周，北京一手商品房和住宅成交持續(xù)低迷，但可售住宅房源自4月以來(lái)一直保持增長(zhǎng)狀態(tài)，市場(chǎng)消化壓力明顯增加。外城區(qū)和近郊區(qū)實(shí)際成交均價(jià)下跌情況較為明顯。
“金九銀十”風(fēng)光難現(xiàn)
今年以來(lái)，北京樓市交易持續(xù)萎縮，眾多開(kāi)發(fā)商都把銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)提升的希望寄托在奧運(yùn)會(huì)后的“金九銀十”。然而，到了9月份，京城樓市依然不景氣。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇告訴記者，目前完全看不出銷(xiāo)售提振的跡象。
據(jù)亞豪咨詢(xún)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬，京城成交期房住宅僅為1518套，成交面積為143326平方米，成交現(xiàn)房住宅僅為357套，成交為51991平米。同比去年9月上旬，期房住宅成交套數(shù)下降55%，成交面積下降67.4%，現(xiàn)房住宅成交套數(shù)也下降53.2%，成交面積下降59.4%。
亞豪咨詢(xún)王英男指出，無(wú)論是期房住宅還是現(xiàn)房住宅成交量下降幅度都非常大，不僅同比下降明顯，即便是與奧運(yùn)會(huì)前的6、7月上旬的交易量相比，也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。而從9月上旬交易現(xiàn)狀來(lái)看，北京樓市在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢(shì)。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，開(kāi)發(fā)商寄希望在“金九銀十”提振成交量，但就目前來(lái)看，他們采取的各種折扣優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)依然是試探性質(zhì)的，而這種“小恩小惠”顯然不可能撬動(dòng)京城房地產(chǎn)市場(chǎng)“冰封”的銷(xiāo)售量。
“項(xiàng)目的后續(xù)價(jià)格要作調(diào)整。但是調(diào)整幅度大小還要等到9月份看看市場(chǎng)情況再定。除非市場(chǎng)繼續(xù)惡化，周邊項(xiàng)目都紛紛降價(jià)，公司才可能考慮明確降價(jià)，否則還是以折扣為主?！币晃徽跂|部開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商坦言。
但對(duì)于購(gòu)房人而言，雖然有不少樓盤(pán)正在打折促銷(xiāo)，但表示選擇繼續(xù)觀望的還是占多數(shù)。在事業(yè)單位上班的朱先生告訴記者，現(xiàn)在即使在西五環(huán)附近購(gòu)房，月供也要占到自己收入的一半以上。
業(yè)內(nèi)人士指出，9月和10月是樓市銷(xiāo)售最重要的時(shí)間段。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，其間的業(yè)績(jī)基本上決定了當(dāng)年的成敗，而結(jié)果如何還看開(kāi)發(fā)商如何“出招”。
土地市場(chǎng)繼續(xù)“降溫”
“面包”賣(mài)得不好，買(mǎi)“面粉”的人自然也會(huì)減少。由于商品房成交低迷，北京土地“招、拍、掛”市場(chǎng)也持續(xù)降溫。
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年8月份，北京土地成交共計(jì)9宗，成交面積82萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積達(dá)90.9萬(wàn)平米。其中住宅及含住宅項(xiàng)目用地2宗，成交面積共計(jì)26.8萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到35.2萬(wàn)平米。
與去年同期相比，今年8月土地交易量大幅下降，尤其是住宅項(xiàng)目用地下降更是相當(dāng)明顯。數(shù)據(jù)顯示，住宅項(xiàng)目用地成交宗數(shù)下降71.4%，成交面積同比下降70%，規(guī)劃建筑面積下降77.4%。三項(xiàng)指標(biāo)降幅都非常大。
市場(chǎng)人士指出，由于受到資金緊缺和預(yù)期改變的影響，開(kāi)發(fā)商在北京拿地的意愿和能力受到了很大的抑制。所以造成了京城土地市場(chǎng)住宅項(xiàng)目用地“遇冷”的局面。
與今年年初北京市公布的土地供應(yīng)計(jì)劃相比較，今年前8個(gè)月的土地供應(yīng)量與供應(yīng)計(jì)劃相差甚遠(yuǎn)，其中，住宅項(xiàng)目用地成交量?jī)H完成了供應(yīng)計(jì)劃的35.5%。從目前樓市的現(xiàn)狀看，未來(lái)幾個(gè)月住宅項(xiàng)目用地的成交情況也不容樂(lè)觀，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，年底前北京將很難實(shí)現(xiàn)全年的供應(yīng)計(jì)劃。
而從8月份的土地供應(yīng)區(qū)域分布來(lái)看，土地供應(yīng)的區(qū)域多為遠(yuǎn)郊區(qū)域，市區(qū)僅朝陽(yáng)區(qū)供應(yīng)了一宗體量為10萬(wàn)平米的住宅項(xiàng)目用地。其余均為郊區(qū)項(xiàng)目，且多為工業(yè)項(xiàng)目用地。
不過(guò)，來(lái)自北京土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，二季度74%未完成入市計(jì)劃的地塊被順延到三季度出讓。同時(shí)，今年上半年北京市成交樓面地價(jià)均價(jià)比去年同期下降7%，出現(xiàn)2005年以來(lái)樓面地價(jià)的首次下跌。
一方面是供應(yīng)放量，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)家的信心指數(shù)持續(xù)回落，專(zhuān)家認(rèn)為，北京地價(jià)下跌壓力正在增大。
