借政策東風(fēng) 房地產(chǎn)景氣有望回升

從前三季情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)景氣持續(xù)回落。前3季度房地產(chǎn)投資年度累計(jì)值同比增長(zhǎng)26.5%，增速逐月放緩；商品房新開(kāi)工面積同比增速，則比去年同期放緩11個(gè)百分點(diǎn)；“國(guó)房景氣指數(shù)”已連續(xù)10個(gè)月環(huán)比回落；預(yù)收款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，利用外資增速同比大幅回落48個(gè)百分點(diǎn)，利用國(guó)內(nèi)貸款增速回落21.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房空置面積從去年11月以來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，9月末同比增長(zhǎng)10.2%，居歷史最高位；土地購(gòu)置動(dòng)力匱乏，開(kāi)發(fā)節(jié)奏放緩，對(duì)地方財(cái)政已造成負(fù)面影響；商品房累計(jì)銷售面積同比下降14.9%，且第3季度銷售面積低于第2季度，全年銷量下滑已成定局。

隨著樓市下滑給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)顯著的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的政策轉(zhuǎn)向已不再是疑問(wèn)。隨著包括降低住房交易稅費(fèi)、下調(diào)個(gè)人住房貸款利率下限及最低首付比例，用于支持居民購(gòu)房等“新政”的推出，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)與前幾年不同的政策相對(duì)寬松的發(fā)展空間。但新政能否就此帶動(dòng)行業(yè)景氣回升？對(duì)此，分析師分歧較大。

需求仍存疑

興業(yè)證券分析師認(rèn)為，“需求不足”是本輪地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的最根本因素，背后反映的是過(guò)高的房?jī)r(jià)超出購(gòu)買力以及宏觀經(jīng)濟(jì)惡化使得購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期悲觀。雖然央行的組合拳標(biāo)志著貨幣政策的重大轉(zhuǎn)向，但這依然不能改變房?jī)r(jià)繼續(xù)理性回歸的趨勢(shì)。從行業(yè)的資金面而言，長(zhǎng)期貸款利率下調(diào)幅度明顯小于短期貸款，使得房地產(chǎn)行業(yè)仍然相對(duì)較為“受傷”。且從控制金融的角度看，即使貨幣投放總量有所增加，但地產(chǎn)行業(yè)仍難以獲得資金青睞。此次央行貨幣政策調(diào)整，不會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)有明顯改變，維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“中性”評(píng)級(jí)。

中金公司分析師也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)下降周期不會(huì)隨著政策的變化而改變，行業(yè)最差階段還沒(méi)有到來(lái)，地產(chǎn)板塊難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。長(zhǎng)江證券證券分析師表示，此次“新政”是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控思路的部分轉(zhuǎn)變，而不是全面的轉(zhuǎn)變。新政的出臺(tái)，主要是為了刺激內(nèi)需，配合宏觀整體擴(kuò)張性調(diào)控的思路，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，改善民生。此次新政為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速調(diào)整創(chuàng)造了有利的外部條件，一定程度上降低了未來(lái)向下調(diào)整的空間，但不能改變整個(gè)行業(yè)內(nèi)在的繼續(xù)調(diào)整要求。

不過(guò)光大證券分析師認(rèn)為，這次政策出臺(tái)的及時(shí)性和力度均超出了市場(chǎng)的預(yù)期，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的正面作用。理由在于：政策信號(hào)對(duì)供求雙方預(yù)期的改變將起重大影響；第二、放寬利率下限影響巨大，這次減稅及降息可以變相提高居民的月供支付能力大約23%。第三、房?jī)r(jià)的泡沫程度并沒(méi)有想象的那么大。綜合評(píng)估，這次新政策特別在利率優(yōu)惠上的力度是相當(dāng)大的，將有效地縮短房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)間和房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度。由于目前房地產(chǎn)股票估值反映的是預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)下跌20-30%，而現(xiàn)在，預(yù)期房?jī)r(jià)最多在當(dāng)前的基礎(chǔ)上下調(diào)10-15%就可企穩(wěn)。因此，上調(diào)了部分公司的投資評(píng)級(jí)至“買入”，仍維持對(duì)行業(yè)的“增持”評(píng)級(jí)。

后市政策仍可期盼

國(guó)金證券分析師表示，雖然居民購(gòu)房信心和市場(chǎng)銷售短期無(wú)法立即恢復(fù)，但從政府傳遞出的態(tài)度分析，房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的可能性降低，對(duì)于長(zhǎng)期投資者而言，地產(chǎn)股已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入價(jià)值區(qū)間。國(guó)信證券分析師表示，雖然目前形勢(shì)依然嚴(yán)峻，但未來(lái)政策扶持的空間和力度仍會(huì)非常大，管理層可用籌碼相當(dāng)多，并且未來(lái)仍有很大降息空間，四季度和明年將是各方面利好政策的頻發(fā)期。在經(jīng)濟(jì)下行中，房地產(chǎn)拉動(dòng)投資和內(nèi)需、帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的重要作用更加突出，政策的累計(jì)效應(yīng)有望刺激行業(yè)率先復(fù)蘇，預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)銷售量會(huì)超過(guò)目前的普遍預(yù)期。

安信證券分析師表示，行業(yè)、貨幣、刺激內(nèi)需等政策都呈現(xiàn)趨勢(shì)性向好，消費(fèi)者預(yù)期將慢慢扭轉(zhuǎn)，維持行業(yè)“領(lǐng)先大市－A”的投資評(píng)級(jí)。但危機(jī)過(guò)程中市場(chǎng)必定有波折，仍然建議投資者在股價(jià)下調(diào)過(guò)程中建倉(cāng)，不宜過(guò)度追高。