來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)表明,未來12－15個(gè)月,北京市將有240萬平方米的寫字樓供應(yīng)量,其中很大一部分將產(chǎn)生于CBD。目前,CBD寫字樓的空置率高達(dá)31.6％,遠(yuǎn)高于全市18.4％的平均水平。
“外遷”之痛
CBD一直都在背負(fù)著“外遷”的非議。
“僅在三季度就有包括柯達(dá)總部在內(nèi)的多家外資機(jī)構(gòu)遷出CBD?！币晃恢槿耸扛嬖V本報(bào)記者,柯達(dá)總部已從嘉里中心遷至雙井的樂成中心。
同在三季度,隨著“摩托羅拉大廈”變賣成真并更名為“豐樹大廈”,此前一直撲朔迷離的摩托羅拉總部棄“CBD”投“望京”傳聞終被證實(shí)。
“企業(yè)控制成本、規(guī)避金融危機(jī)的方式很多,'外遷’或不失為其中的一種?！敝倭柯?lián)行北京副董事總經(jīng)理張瑩認(rèn)為。
但也有持不同意見者認(rèn)為,CBD企業(yè)的“外遷”只是正常的企業(yè)分流,與金融危機(jī)的干系并不如想象的那么緊密。
“一些從事藝術(shù)創(chuàng)作、建筑、設(shè)計(jì)行業(yè)的企業(yè)并不一定要在CBD辦公,他們的遷出已是必然?！标愑垒x指出,憑他多年的經(jīng)驗(yàn),金融危機(jī)來臨時(shí),如果一些必須要在CBD辦公的企業(yè)仍然不會(huì)選擇“外遷”,只會(huì)可能縮減辦公面積。
北京高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司商業(yè)代理部董事史德進(jìn)對此表示認(rèn)同,CBD區(qū)域企業(yè)“外遷”其實(shí)一直存在,主要都是一些制造業(yè)和建材業(yè)的國際巨頭?！斑@些外資企業(yè)的區(qū)域總部都有很高的辦公標(biāo)準(zhǔn),比如核心地段、高品質(zhì)等等,進(jìn)來之初符合這種要求的幾乎只有CBD區(qū)域,但現(xiàn)在燕莎、望京、中關(guān)村(000931,股吧)、亦莊等都有了國際標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓?！?/P>
“CBD的租金越來越貴,有一部分企業(yè)出于成本考慮會(huì)向其他區(qū)域轉(zhuǎn)移。這種核心區(qū)域的企業(yè)分散理論適合任何城市的CBD發(fā)展規(guī)律?！标愑垒x和史德進(jìn)都認(rèn)為,很多企業(yè)的遷址都是一種長期的成本控制計(jì)劃,金融危機(jī)并不會(huì)成為短期的主導(dǎo)因素。
據(jù)了解,目前,CBD區(qū)域的平均租金已經(jīng)達(dá)到了260元每平方米每月,高居商圈之首。
陳永輝也指出,金融危機(jī)和企業(yè)“外遷”之間也并不是完全沒有關(guān)系。“幾乎所有'外遷’所考慮的首要因素都是控制成本,如果之前已有'外遷’計(jì)劃的企業(yè),或許會(huì)因金融危機(jī)而加速其'外遷’進(jìn)度?！?/P>
除卻“外遷”, CBD區(qū)域?qū)懽謽堑牧硪浑y題是高空置率。
記者經(jīng)過幾天的調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然各家顧問機(jī)構(gòu)有關(guān)空置率的數(shù)據(jù)不徑相同,但有一點(diǎn)幾無異議,CBD的寫字樓空置率居高不下。其中,來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,該區(qū)域?qū)懽謽强罩寐适?1.6％,高力國際的數(shù)據(jù)則為20.68％,均為商圈之首。
這種高空置率在短期內(nèi)還難以改觀。
與巨量供應(yīng)形成鮮明對比的是,未來一段時(shí)間內(nèi),寫字樓的需求或因金融危機(jī)而呈暫時(shí)減少之勢。
記者在仲量聯(lián)行發(fā)布的今年三季度報(bào)告中看到一個(gè)十分重要的觀點(diǎn):“已遭受重創(chuàng)的金融行業(yè)已不再是北京寫字樓市場的最大用戶?！?/P>
張瑩認(rèn)為,受累于9月以來的金融危機(jī),寫字樓的一些租戶已收縮其擴(kuò)張規(guī)模,甚至取消其擴(kuò)張計(jì)劃,外資銀行尤其明顯?！斑@一點(diǎn)在空置率已超過30％的CBD區(qū)域?qū)⒏油怀觥！标愑垒x透露,CBD區(qū)域有近30％左右的客戶是國際金融機(jī)構(gòu)以及與金融相關(guān)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。
TZ戴德梁行提供的數(shù)據(jù)也表明,全球疲軟的經(jīng)濟(jì)需求已經(jīng)給北京區(qū)域性寫字樓帶來負(fù)面影響。北京二季度的吸納量接近30萬平方米,但三季度下跌至16.9萬平方米,吸納量下挫接近一半。
金融危機(jī)如果繼續(xù)蔓延至實(shí)體經(jīng)濟(jì),則不可避免要牽動(dòng)寫字樓市場的需求命脈。
CBD租金多年來首次下跌
受供求關(guān)系影響,CBD區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹨彩艿搅颂魬?zhàn)。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)表明,三季度北京整個(gè)寫字樓的平均租金較上季度微降0.4％,CBD區(qū)域降幅則達(dá)到0.7％,CBD寫字樓租金多年來“只升不降”的童話被改寫。
陳永輝認(rèn)為,寫字樓租金將更加分化?！坝布?、品質(zhì)非常好的寫字樓空置率將繼續(xù)下降,租金卻會(huì)平穩(wěn)上升,而其他寫字樓空置率和議價(jià)空間都將加大。”陳永輝粗略估算,CBD區(qū)域大約有30％－40％的寫字樓屬于前者。
高力國際的數(shù)據(jù)也顯示,今年三季度,CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓市場整體空置率下降6.27個(gè)百分點(diǎn),從二季度的24.72%下降至18.45%;而乙級(jí)寫字樓市場整體空置率上升1.22個(gè)百分點(diǎn),從二季度的20.80%上升至22.02%。
而幾乎所有的采訪對象都認(rèn)為,金融危機(jī)對寫字樓買賣市場的影響更大。
大成國際銷售總監(jiān)王琦對本報(bào)記者表示,盡管CBD區(qū)域的高端產(chǎn)品一直是投資者的熱點(diǎn)關(guān)注對象,但由于金融市場的低迷,投資者更多選擇觀望,無形之中使銷售型寫字樓產(chǎn)品面對極大的挑戰(zhàn),
“據(jù)我了解,活躍在中國的外資基金大約有三分之一是來自美國,如果此前沒有合同約定的,現(xiàn)在基本上都已停止或繼續(xù)加大議價(jià)幅度?！标愑垒x透露出了事態(tài)之嚴(yán)重性。
