“現(xiàn)在各家商業(yè)銀行為什么不肯發(fā)布其細則？就怕細則嚴了以后，把客戶擠走；而松了呢，又不符合中央的政策規(guī)定?！毙度沃袊嗣胥y行副行長職務(wù)之后，2008年10月底吳曉靈在一次公開場合上的演講言簡意賅一句中的，其實她講的“把客戶擠走”，準確說應(yīng)該是把買“改善型”住房的二套房買家擠走，因為對于首套普通住宅的買家，各家一定會響應(yīng)政府號召給出首付兩成最低7折的優(yōu)惠，銀行間不存在太大的差異化競爭。關(guān)鍵是如何定義“改善型”住房，而且給出何種程度的優(yōu)惠。
這是觀念層面的魔障，也是造就目前尷尬局面的根本原因：央行房貸政策實施已過一周多，雖不斷有商業(yè)銀行公布其房貸細則具體內(nèi)容，但是仍沒有一家銀行下發(fā)正式的執(zhí)行通知。
先來回顧過去一段時間內(nèi)發(fā)生的事件，以圖理清邏輯的軌跡：10月22日晚，財政部出臺救市政策，核心是通過減稅這樣的政府讓利行為以鼓勵居民購房；同時央行出臺新政，核心是首次購買普通商品房首付最低兩成利率最低可打7折，另外還留下了“改善型”住房的口子：這實際上已經(jīng)確認了政策對房地產(chǎn)市場的傾斜，尤其是“改善型”需求和“二套房松綁”之間的某種默契。
不過10月24日，銀監(jiān)會出臺的一紙短短通知，實際上堵死了二者之間等號的口子。銀監(jiān)會的通知被解讀為，二套房不會松綁；隨后不久，農(nóng)行28日出臺細則，基調(diào)對央行政策有所保留；而光大銀行則出臺頗為激進的執(zhí)行細則，給二套房平反，不過最新消息是“被叫?！薄Ｋ缘侥壳盀橹?，依然沒有一家銀行下發(fā)執(zhí)行通知。
熟知政策措辭技巧和行文慣例者，均會對央行使用“改善型”住房需求一詞報以會心一笑。在解讀10月22日晚出臺的救市政策時，對于“改善型”住房是不是就是二套房的問題，業(yè)內(nèi)頗多爭論。我寧肯相信，央行是把這兩者劃等號的，而銀監(jiān)會則要盡到監(jiān)管責(zé)任不犯錯誤，因此重申嚴格按照那兩條文件的規(guī)定執(zhí)行。
在中國房地產(chǎn)從1998年房改之后10年多的歷程中，市場的和民生的這兩條格格不入的標準一直如影隨形，把中國的商品房市場扭曲成為這個星球上最畸形的行業(yè)：經(jīng)濟形勢不好的時候要用它來刺激內(nèi)需，地方政府要依靠其保障土地財政，銀行和開發(fā)商要靠它發(fā)財，而老百姓則要用來它來解決“起碼”的民生需求。所以經(jīng)濟和民生兩條標準的雙向拉扯，讓身為裁判的政策制定者左右為難，所以你會看到過去幾年當中那些讓人啼笑皆非瞠目結(jié)舌的政策，而這些政策背后透露出的，都是諸如“二套房就是投資性購買，所以要打擊”這樣的樸素而不一定正確的觀念。
在篤信正確的規(guī)律會自發(fā)起作用的思想家看來，行政控制的辦法是僵化的副作用很強的，不是好辦法，所以他們會堅信遵循經(jīng)濟規(guī)律的宏觀調(diào)控會比干涉微觀經(jīng)濟運行更有效。比如運用好財政信貸政策，會比簡單粗暴且有僵化嫌疑的行政指令要強很多。而在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域，他們會提出這樣的疑問：既然已經(jīng)設(shè)置了廉租房，經(jīng)濟適用房，兩限房這樣的保障性住房，為什么還要對商品房市場設(shè)置這樣那樣的壁壘呢？
有一種流行但是很可能錯誤的觀點是，買第一套房子是自住，第二套房子就是投資。中國最資深的房地產(chǎn)專家之一聶梅生女士一定會強烈反對這個觀點，她會給你苦口婆心的普及說，買房子就是投資，不管你是第一套還是第二套，因為房產(chǎn)具有儲蓄和漲跌的功能；而買車才是消費--如果按照這個邏輯，可能我們要反思過去出臺的那些看似轟轟烈烈叫好聲一片的政策，比如去年9月底出臺的二套房新政，其邏輯基礎(chǔ)就是認為，一套房是自住，二套房是投資。
在美國次貸引發(fā)的全球金融海嘯面前，中國難以自保，所以擴大內(nèi)需刺激消費是必然且無奈的選擇，盡管很多人依然會苛刻地批評說依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的做法太畸形。汽車和房產(chǎn)是兩大消費引擎，但是在國際原油緊張的背景下，公共交通才是政府大力倡導(dǎo)的方向，剩下的只有個人消費的房產(chǎn)承擔(dān)著巨大的使命。已經(jīng)很清楚的是，央行已經(jīng)很與時俱進地開了口子，不過銀監(jiān)會的表態(tài)和目前各商業(yè)銀行執(zhí)行真空則說明各方面對此并沒有達到統(tǒng)一步調(diào)--認識上的差異問題，才是造成目前混亂局面的根本原因。
