美國(guó)危機(jī)的影響是全球性的。中國(guó)各家商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，對(duì)房地產(chǎn)貸款的審批變得更加謹(jǐn)慎；今年開(kāi)發(fā)商赴境外上市融資也已不太可能；今年外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的意愿也隨著此次雷曼兄弟的破產(chǎn)而基本結(jié)束，而且已進(jìn)入的外資也在加速退出中國(guó)房市。
目前，等待破產(chǎn)裁決的摩根士丹利正計(jì)劃出售在上海的部分住宅項(xiàng)目，包括租金昂貴的新天地區(qū)域的100多套酒店式服務(wù)公寓、“華山夏都”A棟116套物業(yè)。此外，花旗也醞釀將上海閔行區(qū)“漕河景苑”中兩幢高層小戶型公寓出售。
盡管五合國(guó)際(5+1Werkhart)統(tǒng)計(jì)，外資只占中國(guó)房地產(chǎn)投資總額的3%，但外資的集體離場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)的心理影響，遠(yuǎn)高于實(shí)際作用。
“不配合”的宏觀政策，疲軟的國(guó)際購(gòu)買力，再加上年底貸款還款期限臨近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們不得不抓裝金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季，實(shí)現(xiàn)今年最后一次出貨。
從歷史成交規(guī)律看，10月過(guò)后樓市成交將慢慢轉(zhuǎn)冷，一直到春節(jié)前后，樓市成交進(jìn)入一年中的低谷。
可是9月已過(guò)，市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)顯示，由南而北的降價(jià)風(fēng)潮顯然沒(méi)能撬動(dòng)已經(jīng)“冰封”的市場(chǎng)。以上海樓市為例，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年“金九”的成交量甚至僅相當(dāng)于去年同期的約二成。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)預(yù)測(cè)，10月的樓市會(huì)是房?jī)r(jià)走低和成交回暖共存的局面。
房?jī)r(jià)在消費(fèi)者觀望和開(kāi)發(fā)商著急中持續(xù)下落。房?jī)r(jià)要下降到什么時(shí)候，沒(méi)有人心里有底，但價(jià)格下降探底空間有多大，卻有一個(gè)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。
住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3～6倍之間。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭稱，依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，2007年全國(guó)整體房?jī)r(jià)收入比為7.44。一線城市北京、深圳、廣州的房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)13，上海也超過(guò)11。據(jù)此判斷，楊紅旭認(rèn)為：“這些城市房?jī)r(jià)下調(diào)20%至30%都屬正常。”
資金危局
降價(jià)是為了回款，現(xiàn)金流已成為房地產(chǎn)商生死存亡的“命門”。
按SOHO聯(lián)席主席潘石屹的直觀判斷，瘋狂的2006年和2007年，中國(guó)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金可能高達(dá)2萬(wàn)億元。
有大陸媒體報(bào)道稱，排名前10位的開(kāi)發(fā)商手中，土地面積總量在1億平方米以上。有些企業(yè)存地至少可供4年開(kāi)發(fā)之用。
開(kāi)發(fā)商沒(méi)有收回的資金不只是沉淀在購(gòu)買土地上的那一部分。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到8月末，全國(guó)新建商品房空置面積1.3億平方米，同比增長(zhǎng)8.7%。其中，空置商品住宅6555萬(wàn)平方米，如果按照每套平均面積100平方米計(jì)算，現(xiàn)在實(shí)際有接近65萬(wàn)套現(xiàn)房在空置。另有數(shù)據(jù)顯示，1～8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積1.65億平方米，實(shí)現(xiàn)到位資金25102億元。
要使上述龐大規(guī)模的資金回籠，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉日前在《2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》中測(cè)算，今年房地產(chǎn)行業(yè)的周轉(zhuǎn)資金缺口為6730億元。
潘石屹表示，如果中央政府在稅收上面，尤其是二手房的稅費(fèi)能夠適當(dāng)?shù)亟档?，回歸到前幾年的水平；第二套住房的按揭條件能夠適當(dāng)放松，那么這些就是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最大的支持，這就是解救房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)的“解放軍”。
但鐘偉領(lǐng)銜的課題組認(rèn)為，資金供求存在缺口，并不意味著進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。
鐘偉在其報(bào)告中稱，房地產(chǎn)行業(yè)是先有需求空缺，然后有資金短缺，因此，單純放松銀根的“救市”措施是不可取的，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)處于觀望和萎縮的需求。
“救市”難期
資金短缺的壓力，已經(jīng)外化為降價(jià)潮。
“就全國(guó)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始下跌了?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一的判斷依據(jù)是，商品房銷售量1～8月份在全國(guó)已經(jīng)有20個(gè)省市處于下降的態(tài)勢(shì)，雖然8月份70個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲了5.3%，但環(huán)比已經(jīng)下降0.1%了。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，如果房地產(chǎn)行業(yè)下滑，就很有可能出現(xiàn)明年房地產(chǎn)投資沒(méi)有增長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而使其對(duì)全國(guó)GDP的貢獻(xiàn)消失。因外貿(mào)已經(jīng)出現(xiàn)滑坡，房地產(chǎn)再出問(wèn)題就可能使GDP增長(zhǎng)小于9%。這種情況下，就會(huì)沖擊就業(yè)問(wèn)題，招致經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。
“要從大角度考慮中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的行業(yè)問(wèn)題。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)共占國(guó)家GDP的20%，增加值的10%左右，此外還直接帶動(dòng)20個(gè)，間接帶動(dòng)50多個(gè)其他產(chǎn)業(yè)。
為鼓勵(lì)政府救市，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)近日就商品房?jī)r(jià)格持續(xù)下降所帶來(lái)的后果公開(kāi)為政府算了一筆賬：首先實(shí)際造成的是140億平方米的存量資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的下降，而不是僅影響開(kāi)發(fā)商；其次影響的是土地的價(jià)格下跌和流拍，影響到地方政府的收入與支付能力，轉(zhuǎn)而從減少這些公共開(kāi)支上影響到居民的消費(fèi)支出；其三影響農(nóng)民工的勞動(dòng)就業(yè)收入；其四影響的是不僅房企還款難，還帶動(dòng)鋼材、焦炭行業(yè)的價(jià)格下跌虧損，共同形成還貸風(fēng)險(xiǎn)。
