這樣的結(jié)論,會在一定程度上加深猶豫中買家的觀望。至于何時房價會穩(wěn)定甚至反彈,社科院的專家給出“從長期來看,隨著宏觀經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好,房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)”的論述,因時間過于籠統(tǒng)而無法推測。

上述專家還提出了一種擔憂:就是在從緊的貨幣政策作用下,“斷供”、“爛尾樓”等風險出現(xiàn)的可能性加大。一是利率上調(diào)、房價下跌引發(fā)的支付能力較差的已購房群體的“斷供”風險;二是開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂,導致房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機以及“爛尾樓”的出現(xiàn);三是由于房地產(chǎn)市場低迷,投資下滑而反作用于宏觀經(jīng)濟,經(jīng)濟增長下滑的風險加大。

“如果房價不斷降低,就業(yè)受金融形勢影響下挫,消費者的'斷供’現(xiàn)象就會增多,將使得銀行與客戶之間房貸糾紛案件上升。”豐臺法院的法官這樣預測。

據(jù)記者了解,海淀法院受理的房貸“斷供”案件2006年只有幾十件,去年下半年開始驟然增加,全年達到310件。今年1到11月這一數(shù)字已經(jīng)達到320余件。

昌平區(qū)人民法院提供的數(shù)字顯示,該院2007年1月到11月受理房貸“斷供”案件只有12件,而今年1月到11月,昌平法院受理的“斷供”案為67件。同比增加了5倍。石景山法院2007年7月到11月受理“斷供”案件只有兩三件,今年7月到11月受理“斷供”案件達到了30余件。上月,該院連審15起房貸“斷供”案。豐臺法院今年受理的房貸“斷供”案件,也在百件以上。

銀行謹慎發(fā)放房貸

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心專家梁爽也認為,2009年將延續(xù)2008年房市的低迷,需求方短期內(nèi)難以走出觀望,部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲,因為需求難以啟動,供給方資金鏈緊張,所以部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場的風險,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”。

“有一種是因個人經(jīng)濟狀況惡化,或因個人投資失敗或失策,無力還供而被迫斷供,還有就是購房者因為房產(chǎn)變成負資產(chǎn)而主動選擇斷供?！北本〇|方律師事務所毛律師表示,銀行對于斷供反應較為敏感,超過一個月沒還,就會及時預警,超過兩個月就會發(fā)律師催收函,如果繼續(xù)不還就啟動訴訟程序。

對于何為斷供也一直存在不同的理解,通常的認為是“3個月”,但記者也在仲裁裁決查詢中看到,按照通常的3個月為限,有幾宗斷供時間還沒到3個月,也被銀行直接提起仲裁?！爸饕强措p方的約定,但最遲肯定不會超過6個月?！泵蓭熣f。

據(jù)豐臺法院的楊法官介紹,前幾年,房地產(chǎn)業(yè)十分繁榮,消費者購買房子還不起貸款的情況比較少,即使消費者還不上貸款,銀行也可以通過拍賣房子來彌補自己放出貸款的損失。

但是,當房價下跌,就業(yè)受金融形勢影響下挫時,消費者就很有可能還不上房貸。一旦“斷供”現(xiàn)象增加,銀行拍賣房子所得價款比以前在不斷降低,將無法彌補自己放出貸款的損失。以房子為房貸抵押物的,銀行的風險將隨著房價下降、斷供增加而加大,銀行收不回貸款的損失也將加大。

為了防范房貸所帶來的金融風險,楊法官建議,各個銀行要加強風險監(jiān)控,規(guī)范業(yè)務操作,認真執(zhí)行貸款審查制度,謹慎發(fā)放房貸。從審判經(jīng)驗來看,銀行在發(fā)放房貸的過程中,存在的最大問題是審核不嚴,導致此后擔保救濟的手段不足。在審理案件的過程中,法庭會判斷銀行是否存在審核不嚴的問題,一旦認定,也會判決銀行為此承擔部分責任。

金融海嘯加劇資金鏈斷裂

對于這一輪持續(xù)進行的斷供現(xiàn)象,幫銀行打理房地產(chǎn)業(yè)務的北京市金誠同達律師事務所張律師分析稱,斷供并不是新鮮事物,正常每年都會有一些業(yè)主因個人原因斷供,十多年來僅經(jīng)他處理的斷供個案已有一兩百宗,但今年以來,斷供現(xiàn)象越來越突出。

在他看來,值得警惕的是,在2006年之前,按揭的程序都很正常。“那時的房貸業(yè)務質(zhì)量好得連銀行自己都不敢相信,根本不會出現(xiàn)什么斷供問題?！彼f。但隨著房價的拉升,有些比如零首付、虛增房價等不正常的手法開始出現(xiàn),在房價高企的時候,也不成為問題,但隨著房價的下跌,銀行相關(guān)政策非常嚴厲,和解的空間不大,問題就開始顯現(xiàn)。

除了房價下跌之外,在張律師看來,金融海嘯無疑是雪上加霜,形成一定的“壓力傳導”,許多投資者去年對形勢的判斷過于樂觀,沒有預料到金融海嘯,即使是當時有判斷,也沒有想到會這么嚴重,包括銀行的風險評估能力,抵押物是否還物有所值。

金融風暴可能帶來的潛在危機能否減輕或避免？毛律師表示,如果銀行不采取措施及早進行防范和控制,一旦出現(xiàn)危機后果不堪設(shè)想。

“銀行絕對不能像亞洲金融危機時的臺灣那樣,采取很笨的方式,斷供就把房子收回來拍賣?！彼硎?銀行可以借鑒亞洲金融危機時香港的方式,采取比較彈性的做法,采取提高按揭比例、延長按揭供款年期、減少月供款額等方式穩(wěn)定樓市。

一銀行人士分析,面臨斷供風險者,有四種解決途徑,一是要看好房地產(chǎn)市場,挺到市場復蘇和房價上漲;二是以租養(yǎng)供;三是擁有多套房的炒房客出售一部分房產(chǎn)止損;四是經(jīng)濟確實無力承受而斷供。