中國社科院12月2日下午發(fā)布2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》。藍(lán)皮書對中國房地產(chǎn)市場的未來走勢做了預(yù)測,認(rèn)為2009年房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期,房價進(jìn)一步回調(diào)已成定局,在資金壓力和競爭趨烈的情況下,房地產(chǎn)市場將迎來新一輪的洗牌。同時,建設(shè)部政策研究中心專家梁爽也分析認(rèn)為,2009年將延續(xù)2008年房市的低迷。
調(diào)查數(shù)據(jù)雖然并不能精確用于分析和說明問題,但至少可以說明未來房地產(chǎn)的走勢和目前房地產(chǎn)困局的真正癥結(jié)所在。其實,只要理性分析一下,我們就會發(fā)現(xiàn),目前,房地產(chǎn)市場上圍繞政策、價格和利益的博弈,各方如果不能客觀對待,將希望寄托在不切實際的幻想上,最終可能導(dǎo)致多輸?shù)木置妗?/P>
首先,從國際因素來看,美國的房價盡管已跌去60%左右,但仍看不到見底的跡象。房價泡沫是金融危機(jī)的源頭,房價跌勢一日不止,就不能輕言金融危機(jī)到頭,實體經(jīng)濟(jì)衰退的周期只會延長。在美國房價的帶動下,英國房價開始沿著美國房價的走勢走上跌途,澳大利亞原本堅挺的房價亦開始松動,日本、韓國更不用去說。種種跡象表明了國際房價整體進(jìn)入了一個調(diào)整期,進(jìn)入了下行的通道。在國際房價大跌、回歸理性的情況下,中國房市死守價格泡沫,幻想度過冬天,確實不大可能。
第二,從國內(nèi)政策層面看,房地產(chǎn)市場的利益鏈條眾所周知。由于房價和地方財政之間千絲萬縷的關(guān)系,在房價問題上,地方政府和開發(fā)商之間存在一個唇亡齒寒的關(guān)系。所以地方政府首先展開自救,出臺了一系列的救房市的政策,從土地出讓金到回購商品房,可謂窮竭各種可能的政策工具,盡管力度很大,但收效甚微,于是呼吁中央政府也出手救市。
我們看到,中央政策的出發(fā)點顯然不同于地方政府,無論是10月22日的房地產(chǎn)新政,還是四次降息行為,并不直接針對開發(fā)商,而是擴(kuò)大內(nèi)需、救實體經(jīng)濟(jì)之舉。但中央的政策,被房產(chǎn)商解讀為中央要救房市,解讀為房價無需下跌即可過冬的?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的帶動作用,11月10日國務(wù)院召開的省區(qū)市人民政府和國務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會議特別強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位。就政策而言,可能沒有第二個國家將房地產(chǎn)業(yè)放到這么高的位置。但國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)了住房的民生本質(zhì)。就政策而言,無論是中央還是地方,利好基本已經(jīng)出盡。至于“放開二套房貸”,開發(fā)商無非是想通過炒作和投資行為,繼續(xù)推高房價,這顯然不是政策層希望看到的。
第三,按照規(guī)劃,未來三年,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部計劃投資9000億元用于保障性住房,建設(shè)200萬套兩限房,400萬套經(jīng)濟(jì)適用房,這將在很大程度上解決低收入家庭的住房問題。這對商品房市場的負(fù)面沖擊是顯而易見的。
第四,商品房空置面積達(dá)到新高。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,截至10月末,全國商品房空置面積1.33億平方米,同比增長13.1%。中金公司在最近發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報告中認(rèn)為,在目前的成交量下,北京、上海、深圳、廈門、南京等全國15個城市現(xiàn)有的商品房庫存,需要約27個月才能消化,這對開發(fā)商的資金面的考驗非常嚴(yán)峻。
第五,全球有可能進(jìn)入通貨緊縮的周期。從歷史上來看,實體經(jīng)濟(jì)的衰退很有可能引發(fā)通貨緊縮,通貨緊縮會首先將外資擠出房地產(chǎn)投資市場。房地產(chǎn)價格的最大支撐者是各種機(jī)構(gòu)投資者,而通貨緊縮的到來,將加速投資者的離場。這在任何國家和地區(qū)都是如此。
基于以上五點判斷,房地產(chǎn)價格的調(diào)整肯定不可避免,而調(diào)整的周期和深度又取決于價格回歸理性的速度。從政策層面來講,無論中央還是地方,均取消了原來對房地產(chǎn)業(yè)的很多限制,交易費用大為減少。而中國消費者對房地產(chǎn)市場的判斷也已趨于理性,開發(fā)商通過信息壟斷的方式制造房地產(chǎn)虛假景氣也成為歷史。這樣,球就踢到了開發(fā)商腳下。政策給足了面子,消費者等待價格回歸,而開發(fā)商卻像盲人一樣,依然高舉房價,大步邁向懸崖。
顯然,開發(fā)商對政策的誤讀影響到其行為模式。國家強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的重要性,不希望房市低迷,是為了保經(jīng)濟(jì),不是為了維持房地產(chǎn)泡沫,開發(fā)商卻將政策視為保住高房價的最后一根稻草。他們一直認(rèn)為,通過地方政府和中央政府的政策,就可以在維持高房價的同時,繼續(xù)保持景氣和繁榮。這個判斷沒有任何根據(jù)和支撐,特別是在國際房價大跌的情況下。在房產(chǎn)商死守高房價的情況下,無論政府出臺任何政策,都不可能救房地產(chǎn)走出低迷。于是就出現(xiàn)了一方面大量商品房空置,另一方面房價高居不下的扭曲局面。而這一切的根源,在于開發(fā)商對形勢和市場基本邏輯的誤判。
歸根到底,目前房地產(chǎn)市場危機(jī)的根本癥結(jié)仍然在于高房價。于是,房價成了皇帝的新裝,每一個人都看到它在裸奔,每一個人都看到了它的危險,但就是抱有幻想,不愿意合理調(diào)整價格。這樣做的結(jié)果,將不僅拖死開發(fā)商,更可能使房地產(chǎn)成為目前特別時期中國經(jīng)濟(jì)的最大短板和經(jīng)濟(jì)成長“保8”目標(biāo)的最大隱患。因此,我倒真的覺得,政府可以給房地產(chǎn)業(yè)一個明確的政策預(yù)期,那就是:順應(yīng)市場規(guī)律,讓價格盡快回歸理性。先過河的腳先干,深圳以及萬科都已經(jīng)在岸上歇著呢,別的開發(fā)商還在等什么呢
