大幅降息“暖市”效果初現(xiàn) 置換需求仍受壓抑
2009年08月18日 07:50
央行再次降息，這在今年已是第四次了。但這一次與眾不同的是，除了下降幅度達(dá)到破天荒的1.08個(gè)百分點(diǎn)外，還采取了“三率”同時(shí)下調(diào)的措施。兩個(gè)月內(nèi)降息三次，累計(jì)幅度已達(dá)到162個(gè)基點(diǎn)。貨幣政策的寬松信號一經(jīng)發(fā)布，各地樓市陸續(xù)產(chǎn)生反應(yīng)。從北京、上海、南京等地的成交情況來看，回暖趨勢表現(xiàn)尤為明顯。
一二手房市場暖意漸顯
與以往不同，此次降息從11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率做相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)央行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。此外，從2008年12月5日起，下調(diào)各家大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。
雖然此次金融貨幣政策主旨在于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，但對于房地產(chǎn)市場的作用也較為明顯。從新房市場來看，據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，11月24日至11月30日的一周時(shí)間內(nèi)，北京、上海、南京等地的成交量均有明顯上升。北京商品住宅市場成交2251套，成交量環(huán)比增長了9%；上海商品房成交3914套，環(huán)比增長57%；南京新房市場成交了1188套，環(huán)比漲幅更是高達(dá)83%。
除此之外，二手房市場也開始有所松動(dòng)。據(jù)浙江中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周，杭州二手房市場成交337套，突破了前幾周周平均成交量258套的紀(jì)錄。而北京、上海等地的二手房市場，成交量同樣有所回暖。
“上門要求帶看房源的客戶數(shù)量明顯激增?！敝性禺a(chǎn)一家門店負(fù)責(zé)人告訴記者。根據(jù)市場反饋，二手房看房量猛增的現(xiàn)象在多個(gè)城市出現(xiàn)。據(jù)上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，與新政前一周相比，電話咨詢量增加四成之多，其中客戶預(yù)約上門看房的比例，占到六成左右。而北京我愛我家則表示，客戶帶看量一周環(huán)比上升了30%。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)虹口區(qū)域經(jīng)理高一定介紹，該板塊在10月、11月中旬時(shí)期，市場反應(yīng)普遍平淡。自11月下旬政策出臺之后，看房量開始有所增加。與11月上旬相比，看房數(shù)量上升約25%。而美聯(lián)物業(yè)古北分行營業(yè)經(jīng)理馮清表示，該板塊市場在11月的看房量，較10月增加了30%；12月雖然才短短幾天時(shí)間，但與11月同期相比，看房量居然已增加了20%。
“第二套房”制約置換需求釋放
據(jù)了解，降息之后購房者的貸款成本有所下降。如購買100萬元的首套普通住房，以首付20%、商業(yè)銀行貸款利率下浮30%為例，采用等額本息還款法，此次降息之前20年還款總額為127.14萬元，月均還款額為5297.34元；降息之后，其還款總額為119.24萬元，月均還款額為4968.40元。也就是說，降息之后可減少還款6.21%，相當(dāng)于房價(jià)下降4.97%。
上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀認(rèn)為，從上半年貨幣政策從緊，到下半年起逐步轉(zhuǎn)向適度寬松，在一定程度上是為了發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長中的積極作用。“從降息影響來看，此次大幅降息徹底解決了銀行按七折利率貸款出現(xiàn)的虧本問題。”
按照最新利率計(jì)算，五年期貸款利率打七折之后為4.284%，而五年期存款利率則為3.87%?！斑@有利于銀行積極推廣下浮利率優(yōu)惠措施，有利于貸款客戶獲取更多實(shí)惠?！瘪R冀表示。
中原證券分析師魏博表示，降息可以改善部分導(dǎo)致銷售下降的因素，但并不能夠一招見效。同時(shí)，與市場對房價(jià)下降的預(yù)期幅度相比，降息產(chǎn)生的購房成本下降不足以打消部分購房者的觀望心理。
值得一提的是，對于具備置換需求的客戶來說，“第二套房”政策的影響力仍然不小，目前利率上下差距已高達(dá)40%。記者從多家中介機(jī)構(gòu)了解到，置換需求的松動(dòng)已“躍躍欲試”，但目前仍停留于“觀望”狀態(tài)。如上海黃浦區(qū)北京西路板塊，200萬元左右、低于市場價(jià)15%的次新兩房，絕大部分為改善型客戶；徐家匯板塊內(nèi)房齡為5-10年、100萬元以內(nèi)的兩房或三房物業(yè)，同樣以置換需求為主流。而北京我愛我家提供的數(shù)據(jù)表明，一周時(shí)間置換需求的成交量僅環(huán)比小幅上升了8%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場爭議較為集中的“第二套房”貸款政策仍然緊綁，導(dǎo)致對于梯度消費(fèi)需求有所壓抑。從目前的市場情況來看，繼續(xù)盤活一、二手房市場的成交量，還需呼喚后續(xù)的相應(yīng)組合政策。
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