需求基本面未變

　　數(shù)據(jù)中華研究總監(jiān)胡江認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場非常不活躍，成交數(shù)量急劇減少、價(jià)格開始下行，企業(yè)和消費(fèi)者信心嚴(yán)重不足。這是國際金融危機(jī)和政府對房地產(chǎn)調(diào)控的兩種力量復(fù)合在一起的結(jié)果。

　　胡江認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場需求的基本方面并沒有改變。他將需求分為：基本居住需求、居住改善的需求、投資性需求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深刻變化所產(chǎn)生的對生產(chǎn)、對社會(huì)服務(wù)的非居住性需求。這些需求并沒有改變，并且是潛在的巨大的。

　　以北京市為例，每年的人口都在不斷的增長，其中有一部分肯定是沒有住房的?？匆粋€(gè)有趣的統(tǒng)計(jì)，北京市2007年有11萬多對的新人結(jié)婚，1萬多對的夫婦離婚。新婚成家或離婚都需要房子。這種需求簡單的說，就可以在北京產(chǎn)生幾十萬套、若干萬套的需求。

　　對于購房支付能力，胡江把北京市居民的收入扣掉恩格爾系數(shù)那部分，拿剩下的那一筆錢和住宅銷售額做了一個(gè)比較，發(fā)現(xiàn)不成比例。因此，他認(rèn)為，對于社會(huì)的潛在需求，有支付的能力是存在的。

　　太平洋投資副總裁廖小龍認(rèn)為，只有高端的豪宅倒下時(shí)，才真正意味著市場低谷的到來。以北京為例，最近一季打折廣告主要表現(xiàn)在中低端產(chǎn)品和偏遠(yuǎn)地區(qū)的產(chǎn)品，豪宅沒有出現(xiàn)大的折扣，這說明市場的剛性需求仍然比較穩(wěn)定。

　　調(diào)整期可能要兩年

　　對于最近出臺(tái)的一系列有利于房地產(chǎn)的政策和舉措，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，是利好，有利于購房和市場活躍。但究竟能起多大的作用，效果是不是很快的顯現(xiàn)，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)面的變化走勢和企業(yè)在發(fā)展戰(zhàn)略與應(yīng)對當(dāng)前市場的舉措和態(tài)度。

　　廖小龍表示，到了四季度，整個(gè)開發(fā)商基本上看通了，小的開發(fā)商以一個(gè)折扣迅速賣掉囤貨收回資金；高端的開發(fā)商正在尋找積極的融資渠道，準(zhǔn)備在明年或者后年回到市場抄底。

　　泛華建設(shè)集團(tuán)董事、副總裁羅云兵表示，房地產(chǎn)有一定周期性，這一波周期從1999年開始，如果沒有國家持續(xù)利好的經(jīng)濟(jì)形勢和奧運(yùn)會(huì)的支撐，在2007或2006年就應(yīng)該有這樣一個(gè)拐點(diǎn)。所以目前出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的低迷是客觀的規(guī)律使然，沒必要盲目的樂觀或悲觀。

　　羅云兵認(rèn)為，可能要到明年下半年會(huì)是一個(gè)上漲再下跌，到第二年又會(huì)迎來第二個(gè)房地產(chǎn)的看漲時(shí)期。房地產(chǎn)的一線城市的確存在一些泡沫現(xiàn)象，這一泡沫正好借助房地產(chǎn)的調(diào)整期進(jìn)行調(diào)整，使得房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌，這也是一件好事情。

　　廖小龍則認(rèn)為，從整個(gè)行業(yè)的周期來看，并不怎么樂觀。從房地產(chǎn)行業(yè)收縮、減產(chǎn)到復(fù)蘇需要一到兩年的時(shí)間。對于基金而言，還是應(yīng)該觀望，等待市場新的一拐點(diǎn)。

　　對于房地產(chǎn)市場的前景，羅云兵認(rèn)為，從城鎮(zhèn)人均居住面積上看，按照這些年的發(fā)展規(guī)律，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平至少需要20年。因此，房地產(chǎn)至少在20年內(nèi)沒有問題，這大概要經(jīng)過兩到三個(gè)周期。業(yè)界應(yīng)充分認(rèn)識(shí)這個(gè)規(guī)律，利用這個(gè)周期，調(diào)整自己、抓住機(jī)遇。

　　房價(jià)或?qū)×也▌?dòng)

　　對于房價(jià)走勢，胡江認(rèn)為，近期平均水平不會(huì)有太大的變化，但會(huì)呈現(xiàn)出這樣一種狀況：現(xiàn)有樓盤的價(jià)格很難降下去，即使出現(xiàn)爛尾樓開發(fā)商也會(huì)在那熬著；未來新開發(fā)的樓盤可能比較容易進(jìn)行價(jià)格的重構(gòu)。但從長期來看，房價(jià)是會(huì)上漲的。

　　嘉銘集團(tuán)副總裁、資深地產(chǎn)專家王達(dá)明認(rèn)為，今后幾年房地產(chǎn)的波動(dòng)是必然的，而且這個(gè)波動(dòng)肯定是一個(gè)劇烈的波動(dòng)，會(huì)超出我們的預(yù)測。今后半年、一年、兩年之內(nèi)房地產(chǎn)的走勢波動(dòng)性比過去幾年的波動(dòng)性更大，可能暴跌暴漲很長一段時(shí)間然后走平穩(wěn)。這取決于經(jīng)濟(jì)的宏觀政策，取決于大家心理的判斷，也取決于整個(gè)土地的供應(yīng)。

　　廖小龍認(rèn)為，短期沒有特別看好趨勢上的反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)，從目前全國的價(jià)格走勢來說，有一個(gè)比較大的時(shí)間差異和地區(qū)的差異。首先是一線城市、沿海地區(qū)，其次是二線、三線城市，即使北京、上海差異也很大。

　　胡江同時(shí)預(yù)測，未來建設(shè)用地的供給量肯定會(huì)增加，隨著有效供給的增加和土地供給量的增加，肯定會(huì)影響未來房地產(chǎn)的市場，影響其中的一系列產(chǎn)品，包括價(jià)格。

　　對于房價(jià)的降幅，胡江給出了三條底線：市場價(jià)格底線、產(chǎn)業(yè)價(jià)格底線和社會(huì)價(jià)格底線。市場底線房價(jià)是開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本線，降到此有利于市場博弈；但如果市場價(jià)格降到社會(huì)平均按揭價(jià)格水平以下，同時(shí)也降到平均企業(yè)項(xiàng)目抵押貸款的價(jià)格平均水平以下，這時(shí)按揭者、企業(yè)都會(huì)跑，這是社會(huì)災(zāi)難線。