繼中央政府4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需措施出臺(tái)后，又一融資支持政策傳出。據(jù)消息人士透露，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）日前已獲國(guó)家相關(guān)部門批復(fù)，待細(xì)則制定完備后即可向市場(chǎng)推出。
“房地產(chǎn)信托基金的推出，短期內(nèi)能給地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)融資上的支持，但仍屬治標(biāo)不治本，目前房市的根本問(wèn)題是需求。”知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平在上海一次世界酒店論壇接受理財(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)表示。
據(jù)了解，今年10月初，相關(guān)部門開始征求REITs方案的意見(jiàn)稿，并已經(jīng)在央行、證監(jiān)會(huì)及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各大部委會(huì)簽完畢。由于受全球經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)影響，有關(guān)部門對(duì)于REITs等金融創(chuàng)新舉措的態(tài)度將更加謹(jǐn)慎，即便年內(nèi)可出臺(tái)政策，REITs正式推向市場(chǎng)至少也要到明年。
流動(dòng)性較信托產(chǎn)品強(qiáng)
REITs屬于不動(dòng)產(chǎn)證券化當(dāng)中的一種，即房地產(chǎn)開發(fā)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市，以其收益作為標(biāo)的，均分為若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。
據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品僅停留在準(zhǔn)REITs產(chǎn)品上，主要是信托公司推出的信托集合理財(cái)計(jì)劃。
“目前國(guó)內(nèi)發(fā)行的信托產(chǎn)品只在銀行間發(fā)行，不上市流通，缺乏流動(dòng)性，只能以項(xiàng)目接力式地募集資金，份額和規(guī)模也有很大限制，”世邦魏理仕上海投資部董事周永勝告訴理財(cái)周報(bào)記者，“相比而言，REITs在流動(dòng)性、資金規(guī)模、資金的長(zhǎng)期性上更強(qiáng)，更符合商業(yè)房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)的資金需要?！?
周永勝還表示，發(fā)行一只真正的REITs產(chǎn)品，需要對(duì)打包物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估定價(jià)，通過(guò)審批、發(fā)行推廣給投資者?！翱傮w來(lái)說(shuō)它可解決中小投資者投資大型商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)通道問(wèn)題?！?
據(jù)悉，去年8月18日，國(guó)內(nèi)第一只較為標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范且與REITs相近的基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃——“聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權(quán)基金型信托計(jì)劃”正式對(duì)外發(fā)行。但這并不是一只完全意義上的REITs產(chǎn)品，因?yàn)樗荒芡ㄟ^(guò)信托的方式在銀行間發(fā)行。而根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，REITs也可在股票市場(chǎng)流通。
仍屬治標(biāo)不治本
“這個(gè)投資信托基金對(duì)于那些有擴(kuò)張意圖，但現(xiàn)在現(xiàn)金流還比較緊張的地產(chǎn)公司吸引力比較大?！背鲎忸惖禺a(chǎn)公司張江高科（600895，股吧）（600895.SH）董秘周麗輝告訴理財(cái)周報(bào)記者。
“REITs產(chǎn)品可以將一個(gè)項(xiàng)目未來(lái)若干年的收益打包折現(xiàn)，從而獲得現(xiàn)金流從事另外的開發(fā)，同時(shí)還可以保留項(xiàng)目的所有權(quán)。”周麗輝說(shuō)，“EITs產(chǎn)品可幫助那些現(xiàn)金流緊張的地產(chǎn)企業(yè)，但對(duì)沒(méi)潛力可挖的企業(yè)幫助不大?！?
她解釋說(shuō)，現(xiàn)金流斷了的企業(yè)，就直接賣項(xiàng)目了，REITs產(chǎn)品幫不上太多忙。
周永勝同樣向記者表示，REITs傾向于選擇成熟物業(yè)，也就是那些能獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流即穩(wěn)定租金收入的物業(yè)?！皟?yōu)質(zhì)的商場(chǎng)將成為首選，寫字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)也可以?！敝苡绖僬f(shuō)。
周永勝進(jìn)一步介紹，從香港、新加坡、美國(guó)等成熟的REITs市場(chǎng)看，資產(chǎn)包中的商業(yè)物業(yè)的出租率一般要求80%-90%，年收益率一般在7%-8%，還要扣除1.5%-2%的稅收、管理費(fèi)等成本。這樣，年租金回報(bào)率平均在6%左右。
而在經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平看來(lái)，房地產(chǎn)投資信托基金的推出，只能給優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目錦上添花，對(duì)于陷入資金困境的地產(chǎn)公司而言，則“治標(biāo)不治本”。
“現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題是供需之間的問(wèn)題，房?jī)r(jià)這么高，老百姓買不起房，地產(chǎn)公司的投資也得不到回籠。即使REITs推出，也只能在短期內(nèi)緩解融資壓力，根本問(wèn)題仍然無(wú)法解決。”郎咸平說(shuō)。
中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展研究室主任易憲容也認(rèn)為，REITs主要解決的是房地產(chǎn)企業(yè)融資的問(wèn)題，現(xiàn)在關(guān)鍵要解決的是需求的問(wèn)題，REITs對(duì)目前樓市沒(méi)有多大作用。
推出尚需時(shí)日
針對(duì)REITs正式推出的時(shí)間，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近期透露，REITs方案是由很多個(gè)部門協(xié)同制定的，即便年內(nèi)可出臺(tái)REITs的相關(guān)政策，產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)最快也要到明年。
聶梅生表示，經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)就是由于金融創(chuàng)新過(guò)度、缺乏適當(dāng)監(jiān)管而造成的，這使得有關(guān)部門在制定相關(guān)政策時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。
他還指出，REITs的推出必須要等細(xì)則等全部制定完備。而現(xiàn)在該方案之所以遲遲未能出臺(tái)，還與銀監(jiān)會(huì)與證監(jiān)會(huì)之間存在的糾葛不無(wú)關(guān)聯(lián)。
據(jù)了解，按照中國(guó)金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管的原則，信托公司由銀監(jiān)會(huì)而非證監(jiān)會(huì)監(jiān)管，在這樣的情況下，作為信托基金的REITs只能在銀行間流通。而這將限制REITs的資金募集規(guī)模，制度無(wú)法得到完善。
