政策階段性利好房地產(chǎn)業(yè)

　　 券商研究均認為，自本年度9月份以來的持續(xù)降息，包括本次的大幅度降息，對于房地產(chǎn)行業(yè)起到了“扶大廈于將傾”的作用。按照國金證券（600109行情，愛股，主力動向）的研究觀點，降息是經(jīng)濟下行周期中對沖房價調(diào)整的強有力手段——由于利率是房地產(chǎn)行業(yè)的重要變量之一，通過持續(xù)、快速的下調(diào)利率，房價的調(diào)整幅度將會縮小，從而可以幫助行業(yè)逐步復蘇。

　　 降息的作用反映在兩個方面。一方面，降息直接降低開發(fā)商的資金成本——根據(jù)中原證券研究機構(gòu)的估算：此次降息可為房地產(chǎn)上市公司每年節(jié)省利息開支20億元，提升上市公司業(yè)績10.25%。對于負債率較高和業(yè)績較差的房地產(chǎn)開發(fā)商，這筆開支的節(jié)省無疑是“雪中送炭”，緩解了公司現(xiàn)金流壓力。

　　 另一方面，此輪降息減少了按揭購房者的利息支出。根據(jù)廣發(fā)證券研究機構(gòu)的測算：對于首次置業(yè)、購房總價為100萬元、10年期等額償還的購房者，降息之后的利息支出較之前下降了8.69%；若償還期延長至30年，則利息支出下降了20.85%。根據(jù)高華證券的估算：先后四次降息之后，首次購房者的五年及五年以上期按揭貸款利率從先前的6.66%降至4.28%，相當于房價下調(diào)了18%。目前，住房按揭貸款利率已經(jīng)降至10年以來的最低水平。

　　 房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢難改

　　 但是，券商研究機構(gòu)均認為，降息不能夠從根本上改變房地產(chǎn)行業(yè)的下行趨勢。

　　 首先，開發(fā)商所面臨的巨大的資金壓力并無減少，資金鏈斷裂的風險依然很大。對行業(yè)資金成本的降低，降息手段較為間接，效用并不顯著。廣發(fā)證券認為，政府若要行業(yè)走出資金短缺的困境，最為直接的手段是松動對房產(chǎn)企業(yè)的貸款限制，通過銀行信貸渠道來滿足行業(yè)資金需求。但問題是，即使貨幣政策進一步大幅放寬，由于經(jīng)濟環(huán)境的不斷惡化，商業(yè)銀行也很難改變對房企的“惜貸”態(tài)度，銀行的信貸渠道仍舊不暢。

　　 其次，市場并沒有因為降息而放棄房價進一步下跌的預期，所以場外觀望氛圍濃重，需求難以真正被激發(fā)；相對降息效應而言，房價的充分下跌才是行業(yè)需求釋放的關(guān)鍵因素。正如中原證券的研究觀點——與市場對房價下降的預期幅度相比，降息雖使購房成本有所下降，但效果甚微，不足以打消市場的觀望態(tài)度。聯(lián)合證券研究機構(gòu)認為，行業(yè)走勢能否反轉(zhuǎn)很大程度上取決于投資性購房者的介入；而未來持續(xù)的降息有助于房價跌至理論底部，屆時，投資性需求將會被激發(fā)，行業(yè)有望見底反轉(zhuǎn)。

　　再者，正如長江證券的研究觀點：如果把目光放得更為長遠一些，房地產(chǎn)價格因貨幣政策的松弛而不能夠完成充分的調(diào)整，那么整個行業(yè)的調(diào)整時間有可能延長——這顯然不是好事情。

　　行業(yè)發(fā)展有其自身的內(nèi)在規(guī)律，持續(xù)降息的貨幣政策雖然為企業(yè)“雪中送炭”，但是很難扭轉(zhuǎn)行業(yè)的下調(diào)趨勢。長城證券認為，促使行業(yè)真正意義上反轉(zhuǎn)的兩個因素是：合理的房價和宏觀經(jīng)濟預期的好轉(zhuǎn)；目前政策出手力度雖大，但是只能減緩行業(yè)的調(diào)整幅度，而不能夠改變行業(yè)趨勢。中原證券認為，政策效應是一個累積見效的緩進過程；收入預期的好轉(zhuǎn)、有效購買能力的積累和全球金融危機下恐慌氛圍的消退都需要時間來完成。