2億平方米空置房 或占壓資金6000億
商品房空置率或?qū)⒋蠓黾印?
“按目前這種銷售量下滑速度，今年全國商品房空置率有可能將升至1.5億—2億平方米左右?！?1月25日，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)在“2008年第三季度房地產(chǎn)市場形勢REICO報(bào)告會”上如此預(yù)測。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生教授則估算，“按全國平均房價3000元/平方米計(jì)算，這么多空置房所占壓的資金將高達(dá)6000億元?！?
面對樓市低迷以及房企的資金困局，任志強(qiáng)疾呼，至少應(yīng)該出臺與1998年亞洲金融危機(jī)力度相當(dāng)或者更大的樓市刺激政策，房地產(chǎn)業(yè)才可能渡過難關(guān)。
空置房逼近2億平方米
任志強(qiáng)坦言，歷史上還沒有這么大的空置率。
據(jù)記者了解，此前來自國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%。
“通常情況下，第四季度的竣工量會加大。如果按照前三季度全國商品房銷售量同比下降14.9%來計(jì)算的話，今年僅前三季度就同比少賣大概1億平方米，空置率一定增加?！比沃緩?qiáng)十分肯定。
REICO工作室劉琳博士也透露，全國商品房空置率從6月份開始調(diào)頭增加，“銷售低迷直接導(dǎo)致空置率的攀升?！?
中金公司在最近發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報(bào)告中認(rèn)為，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國15個城市現(xiàn)有的商品房庫存，需要約27個月才能消化。
空置就意味著占壓資金。
“按每平方米3000元的全國平均房價計(jì)算，2億平方米的空置房所占壓的資金將達(dá)到6000億元左右。”聶梅生強(qiáng)調(diào)，這個數(shù)字足以讓本身繃得很緊的房企資金鏈雪上加霜。
聶梅生坦言，除了6000億，自有資金率的增加也顯示房企資金鏈的困境，開發(fā)企業(yè)通過銀行融資的渠道在過去的三個季度中顯然運(yùn)轉(zhuǎn)不靈。
劉琳博士透露，今年三季度，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)貸款1503.7億元，同比減少9.9%；定金及預(yù)收款2246.07億元，同比減少24%；個人按揭貸款839.5億元，同比減少36.4%。三者在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比重由去年同期的60%降為52.6%?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金緊張程度繼續(xù)加深。”
此前，北京師范大學(xué)金融研究中心鐘偉博士主導(dǎo)發(fā)布的《2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》也顯示，如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，資金缺口將達(dá)到9290億元。如果遭遇短暫調(diào)整，資金缺口也將達(dá)到4925億元。而今年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口為6730億元。
“臨近年底，隨著各項(xiàng)結(jié)算壓力的顯現(xiàn)，一些本來資金鏈就十分脆弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在流動性方面將面臨更嚴(yán)重的考驗(yàn)，開發(fā)商降價回籠資金的壓力將越來越大。”劉琳博士認(rèn)為。
尚需繼續(xù)強(qiáng)刺激
一邊是滯銷，一邊是瀕臨斷裂的資金鏈現(xiàn)狀。活躍商品房交易市場已是當(dāng)務(wù)之急。
任志強(qiáng)也公開唱衰樓市。他認(rèn)為，“如果后期再不出臺相應(yīng)政策來消化存量房，估計(jì)今年四季度房價下降幅度將會比第三季度更大?！睅淼牧硪粋€影響就是明年房地產(chǎn)投資將大幅減少。
根據(jù)REICO報(bào)告，第三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅大幅回落為16.68%，增幅降為近5年來同期最低值，一半數(shù)量的省市區(qū)房企購置土地面積負(fù)增長。
“樓市現(xiàn)在最大的問題就是信心。如果政府能給出一個相對明確的信號，房價降到什么價位才算合理，才不會繼續(xù)往下降，我相信絕大部分開發(fā)商也愿意配合降價。”北京海棠公社項(xiàng)目投資商安盛投資有限公司總裁周偉峰在接受本報(bào)記者采訪時坦言，沒有這種政策和輿論信號，老百姓、開發(fā)商都在觀望。
任志強(qiáng)提議，面對全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府應(yīng)有與1998年亞洲金融危機(jī)時剌激力度相當(dāng)甚至更大的政策出臺，才可能克服現(xiàn)在的困難。但他非常遺憾的是，目前，包括二套房按揭政策在內(nèi)的諸多政策都是障礙重重。
對于未來的政策取向，聶梅生在“一瓶社區(qū)”舉行的“新人文地產(chǎn)價值高峰論壇”也提醒，大調(diào)整就意味著一場大的變革，不是房價下跌就能解決房地產(chǎn)的所有問題?！胺績r到底降多少才算合理？并不是每一個開發(fā)商都有那么多的降價空間，最后就可能出現(xiàn)爛尾樓、多角債問題。政策制定者對此要有充分的認(rèn)識。”
令人感到欣慰的是，本月26日晚，央行再次大幅降息并下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)業(yè)將是最大受益者之一?；謴?fù)市場信心的政策信號正在逐步走向明朗化。
