當(dāng)深圳市禾田居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事陳憶和他的工作搭檔將其正在售賣的“金田風(fēng)華苑東區(qū)商務(wù)公寓成本測算”和“工程造價結(jié)算核準(zhǔn)表”交到本報記者手上時，陳憶說得很簡單：“為什么我愿意公開底價，第一我要活命，第二我要發(fā)展，第三我成本低我還可以跌！”

　　陳憶一再強調(diào)，這次“低價快賣”與公德心無關(guān)，純粹是市場行為，因為他認(rèn)為“這樣賣得快一點”，“去年深圳樓市不理智的行為，是開發(fā)商自己挖了個大坑，自己跳下去了！”深圳樓市回暖了嗎？樓價還會降嗎？現(xiàn)在可以“抄底”買樓了嗎？從開發(fā)商述說他公開樓盤底價和利潤的來龍去脈，大家或許能找到一些答案。

　　陳憶精彩快語

　　——現(xiàn)在我基本上接近“陽光利潤”標(biāo)準(zhǔn)了，但我不保證我現(xiàn)在就是100%的“陽光”，讓別人來評說吧。

　　——現(xiàn)在有十個人來團購我的房子，我給他的折扣肯定不同啊，因為我能一次性回款。

　　——現(xiàn)在降價，與公德心無關(guān)，純粹是市場行為，我認(rèn)為這樣賣得快一點。

　　——不是說不想賺取高額利潤，這次主要是沒有踩準(zhǔn)點。

　　——最難過的是那些去年買了地，又炒了股的公司。

　　——要看樓盤成本很簡單，就四項，地價成本、土建成本、財務(wù)費用、管理費用。如果你管理費用高，那是不是你高管的工資開太高了，幾十萬元、幾百萬元的獎金，那是不是你把這些費用都轉(zhuǎn)嫁到房價上了。房價根本就不是“迷局”。

　　——市場是檢驗價格的唯一標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在價格跌下來了，開發(fā)商就變好人了？

　　——因人而異，要逃命的就跑快點，頂?shù)米〉木晚斁靡稽c。

　　專家點評

　　深圳樓市難言“回暖”

　　未來三個月“最熱鬧”

　　深圳市社會科學(xué)院城市營運研究中心主任高海燕指出，“金田風(fēng)華苑”曝光利潤的做法比較“實在”，這是一種“吐貨式”的營銷了。目前，深圳遠(yuǎn)城區(qū)的多數(shù)樓盤降價幅度達(dá)到了30%～40%，但一些主價值區(qū)域的樓盤降價程度不夠。

　　可以說，深圳的樓市形成了一個“階梯現(xiàn)象”——地段越偏遠(yuǎn)的越“吐貨”，近中心區(qū)一點的稍微降價，再近一點的優(yōu)惠或是小幅降價，最后還有一些“逆市”漲價的，這主要是一些現(xiàn)金流較好的、沒有再建項目土地開發(fā)壓力的樓盤選擇了漲價。

　　他認(rèn)為，未來兩三個月，將是深圳樓市最熱鬧的時候，樓市“階梯式”分化狀態(tài)將加劇，這源于不同開發(fā)商有不同的壓力，因而形成對樓市的不同判斷。目前而言深圳樓市“回暖”為時過早。判斷深圳樓市“回暖”的簡單標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是，新樓開盤的整體銷售率在30%以上，半年內(nèi)樓盤銷售率達(dá)到60%～70%，而且各類樓盤都有銷售才能稱之為“回暖”。

　　但是，目前深圳樓市還有600萬平方米的存量，未來兩年內(nèi)還將增加300萬～400萬平方米的保障性住房，還不斷有新增樓盤，就是以2007年賣了500萬平方米和2006年賣了700多萬平方米的銷售比值測算，現(xiàn)在的存量加上未來的增量，就算過去兩年的“瘋狂時光”重現(xiàn)，至少也需要一年的時間才能消化。所以說深圳樓市難言“回暖”。

　　另外，高海燕認(rèn)為，深圳全市新房成交均價在1萬元/平方米左右是比較合理的，若是沒有外力干預(yù)的情況下肯定是會回落到理性價位區(qū)間的。

　　深圳首現(xiàn)房地產(chǎn)商自曝樓盤利潤 稱只求“低價快賣”

　　深圳樓市風(fēng)云

　　平靜期：地價低每平方米賺200元“已不錯”

　　陳憶是湖南益陽人，1992年來到深圳，不久便踏入了房地產(chǎn)行業(yè)。他第一個執(zhí)行操作的項目是龍崗中心城的“楚風(fēng)廣場”，那是棟商住樓、小戶型，2001年預(yù)售時僅2500～2600元/平方米?！澳莻€時候，若控制得好每平方米能賺100～200元，控制得不好就得虧本?！彼f。

　　隨后的幾年，陳憶所在公司又先后開發(fā)了深圳市大工業(yè)區(qū)燕子嶺生活配套項目，收購了深圳龍崗大鵬水頭村地塊。2005年1月，他們拿下了深圳市龍崗區(qū)坑梓街道中心地段第一個城市舊城改造項目“金田風(fēng)華苑”，總建筑面積73600平方米，包括住宅、公寓式酒店，旁邊是步行商業(yè)街。

　　陳憶說；“在坑梓，我們這是第一個開發(fā)樓盤，是舊改項目。當(dāng)時征地價格是4500萬元，但實際真正拿地不止這個價格。當(dāng)時該地塊上其他舊房都拆完了，有一廠房‘釘子戶’雖然簽了協(xié)議就是不拆，以前廠房建的時候是800元/平方米，最后我們按每平方米3000元出價買下來才讓拆?！?

　　而要計算一個樓盤的成本，首先是要算地價。這樣，陳憶給記者出示的“金田風(fēng)華苑東區(qū)商務(wù)公寓成本測算”中地價為9000萬元，折合樓面地價每平方米1222.22元。

　　陳憶說，這次他公開“金田風(fēng)華苑”的成本價是4147.61元/平方米，現(xiàn)在最低賣4500元/平方米，利潤每平方米300元左右，這與此前的情況差不多。

　　瘋狂期：賣樓利潤翻倍賣得便宜被取笑“傻”

　　進(jìn)入2006年，深圳樓市漸入瘋狂?！敖鹛镲L(fēng)華苑”項目住房總套數(shù)489套，2006年底較大面積的住宅房開始對外發(fā)售，起價約4300元/平方米。而這時的深圳樓價正全力往上沖，到2007年7、8月的最高峰時期，“金田風(fēng)華苑”均價也一路上漲到了5500元/平方米。這個時候，被陳憶稱之為“最后的瘋狂”時期。

　　“不過，這個價位在當(dāng)時不算高”陳憶說，當(dāng)時淡水、龍崗那邊住房均價都沖5000～6000元/平方米了，“記得有一次在行業(yè)小聚會上，我說，賣得還可以啊，一天賣了100多套，沒想人家說‘你傻嘛’，賣得便宜嘛。這個時候，龍崗那些地價才600元/平方米的項目，有開發(fā)商拿出來賣的價格是每平方米7000～8000元，甚至賣1萬元，利潤起碼是一倍??！”

　　陳憶解釋說，其實決定樓盤的成本首先就是地價。目前市場上拿地大概有兩種，其一是拍賣，地價肯定會被抬高的，像在龍崗有的大地產(chǎn)開發(fā)商拿地時的樓面地價已經(jīng)到了每平方米3785多元，現(xiàn)在賣7000多元/平方米，開發(fā)商懷疑會虧本；還有一種，如果是以前，龍崗有大量待開發(fā)的地，如在這里修一段路，旁邊的地劃給項目公司，那種情況算起來地價才600元/平方米，其中還有工程利潤，所以地價的高低要看歷史。