日前在觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)主辦的“城市觀點(diǎn)論壇中國行2008年度論壇”上，當(dāng)中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇在演講臺(tái)談及房地產(chǎn)融資變革趨勢(shì)之時(shí)，決策層的會(huì)議也“恰巧”傳來了相關(guān)二套房貸政策放寬的消息，兩者的巧合引起了與會(huì)專家學(xué)者們的激烈爭(zhēng)辯。
論壇結(jié)束后，永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)總裁喬志杰接受了觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的專訪。其明確表示：2009年將是中國房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境最好的一年，這也是中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史上金融創(chuàng)新成績(jī)最顯著的一年。
資產(chǎn)結(jié)構(gòu)之困
喬志杰指出，目前中國很大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)架構(gòu)不合理，這是他們感覺到缺錢的主要原因。
“他們可能擁有大規(guī)模的資產(chǎn)，但是他們?nèi)鄙僮屬Y產(chǎn)變現(xiàn)的能力，去年高價(jià)拿地的企業(yè)可能都面臨這樣的問題。而現(xiàn)在的情況是，擁有5億元現(xiàn)金的企業(yè)可能比擁有10億元資產(chǎn)的企業(yè)日子更好過。因?yàn)楝F(xiàn)在可能我可以拿2億元去買地，然后花3億元的資金去開發(fā)再掙到5億元的利潤(rùn)。而如果你只擁有十億元的資產(chǎn)沒有現(xiàn)金，這個(gè)資產(chǎn)是不會(huì)給你產(chǎn)生利潤(rùn)的?！?/P>
該觀點(diǎn)在論壇的嘉賓對(duì)話環(huán)節(jié)已經(jīng)得到了業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可。華通資本有限公司合伙人袁浩就指出，去兩年內(nèi)地房企一直熱衷于上市，甚至不惜為了上市去借高利息的貸款或者進(jìn)行大規(guī)模的私募?！拔冶仨毺岢鲆粋€(gè)忠告，這些企業(yè)一定要盡力改善自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，借20%、25%高利息債務(wù)的上市是不可取的，即使很好的企業(yè)都會(huì)被拖垮，要盡量解決這些問題。”
事實(shí)上，曾經(jīng)因?yàn)槟孟隆暗赝酢倍鴺s耀一時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)似乎都已風(fēng)光不再，退地風(fēng)波、資金斷裂等各種傳聞不斷纏身，開發(fā)還是轉(zhuǎn)讓？他們面臨的是兩難的選擇。
“該倒閉的讓它倒閉，該退出的退出，該重組的重組，賠錢總比賠命強(qiáng)。”喬志杰認(rèn)為曾經(jīng)風(fēng)光的“地王開發(fā)商”實(shí)際上已別無選擇，怎樣活下去才是他們最該思考的問題。
他甚至認(rèn)為，就國內(nèi)目前的房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)：“是應(yīng)該倒下幾家大型的開發(fā)商才能對(duì)結(jié)構(gòu)有個(gè)深層次的調(diào)整，這是必須的。”
“但是本論房地產(chǎn)的調(diào)整不會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的萎縮，只會(huì)調(diào)整行業(yè)的整體結(jié)構(gòu)?！眴讨窘苤赋?。
“內(nèi)功”是關(guān)鍵
只有真正活下來的企業(yè)才能夠享受到春天暖暖的陽光?！敖鹑诘拇禾旌偷禺a(chǎn)的春天將要來了，但是這種春天一定是留給有準(zhǔn)備的人?！闭搲?，嘉賓們對(duì)此取得了一致的共識(shí)。
隨著近日國務(wù)院金融30條的出臺(tái)，中央支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資、支持相關(guān)信托基金試點(diǎn)的意向已經(jīng)表露的非常明顯，不論從政策層面還是目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀出發(fā)，“房地產(chǎn)融資的創(chuàng)新和改革都已經(jīng)是時(shí)候了”。
中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇在演講中針對(duì)房企的融資創(chuàng)新也提出了發(fā)行REITs、放開住房抵押貸款的建議。對(duì)此，喬志杰認(rèn)為：“明年房企的融資環(huán)境已經(jīng)變得越來越寬松，融資的品種多了，有了各種信托基金，有了REITs，各種針對(duì)房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品都可能將在投資機(jī)構(gòu)的參與下陸續(xù)推行?！?/P>
事實(shí)上，目前國內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)似乎也開始在尋找與房企合作的機(jī)會(huì)，一些基金和投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)表達(dá)出了未來與房企合作的強(qiáng)烈愿望。
“09年我一定投資中國房地產(chǎn)，但是以什么形式，和什么企業(yè)對(duì)接則需要具體考慮。”華通資本有限公司合伙人袁浩明確表示。
但房企自身特點(diǎn)成為了各種基金首要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素。太平洋投資管理有限公司首席執(zhí)行官馬永慶女士就指出，房企的定位、團(tuán)隊(duì)、成長(zhǎng)模式是他們最為看重的因素。
“房企先把內(nèi)功練好，否則金融環(huán)境再寬松也沒有資格從中獲利，就像商場(chǎng)里有很好的東西，但你沒有錢，什么都是白搭?！眴讨窘苷J(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)功尤其重要。
