近期，北京等地產(chǎn)權(quán)交易所陸續(xù)傳來房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)掛牌的信息，而且，其中不乏價(jià)格逾億元的大宗交易。一位分析人士稱，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)頻繁轉(zhuǎn)讓的背后，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展形勢(shì)。在樓市預(yù)期不太樂觀的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)的重組整合行動(dòng)有可能越來越多。

地產(chǎn)股權(quán)持續(xù)熱銷

　　在2008年的最后兩個(gè)月里，產(chǎn)權(quán)交易所連現(xiàn)房地產(chǎn)股權(quán)賣單。

　　最新的一個(gè)賣單出現(xiàn)在2008年12月29日，中國(guó)葛洲壩集團(tuán)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下葛洲壩海集房地產(chǎn)開發(fā)公司31.5%股權(quán)（共持有99.167%），掛牌價(jià)格2億元。據(jù)了解，海集房地產(chǎn)是一家注冊(cè)資本6億元的大型國(guó)有控股企業(yè)，資產(chǎn)總額35.05億、凈資產(chǎn)6.11億；相對(duì)其資產(chǎn)規(guī)模而言，公司的盈利能力比較有限，上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入44.22萬、凈利潤(rùn)3萬元。而海集房地產(chǎn)31.5%股權(quán)對(duì)應(yīng)評(píng)估值達(dá)1.99億元（評(píng)估基準(zhǔn)日2008年9月30日），葛洲壩集團(tuán)是小幅溢價(jià)出售。鑒于海集房地產(chǎn)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)有控股企業(yè)，葛洲壩集團(tuán)提出，為更好地開展業(yè)務(wù)，受讓方應(yīng)為一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主的國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)，擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資本金不低于2億元。

　　此前的2008年12月24日，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下中房集團(tuán)大地土地發(fā)展公司90%產(chǎn)權(quán)（共持有100%），掛牌價(jià)格2038萬元。根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易所提供的信息，大地公司是一家注冊(cè)資本2000萬元的小型企業(yè)，資產(chǎn)總額6105.96萬元，凈資產(chǎn)1928.73萬元，但公司的上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和凈利潤(rùn)卻非?？蓱z，分別為0元和0.000011萬元。對(duì)于大地公司上述90%股權(quán)，中介機(jī)構(gòu)給出了1735.86萬元的評(píng)估值（評(píng)估基準(zhǔn)日2008年8月31）。

　　2008年12月19日，國(guó)家開發(fā)投資公司掛牌轉(zhuǎn)讓所持北京岳安實(shí)業(yè)股份有限公司27.16%股權(quán)（4900萬股股權(quán)），掛牌價(jià)格3940.92萬元。據(jù)了解，岳安實(shí)業(yè)也是一家大型國(guó)有控股企業(yè)，注冊(cè)資本1.80億，資產(chǎn)總額4.60億，凈資產(chǎn)1.19億，盈利狀況同樣不太樂觀：上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1億、虧損6134.34萬元。27.16%股權(quán)對(duì)應(yīng)評(píng)估值3940.92萬元（評(píng)估基準(zhǔn)日2007年12月31日），與國(guó)家開發(fā)投資公司的掛牌價(jià)格一致。

　　看淡今年樓市？

　　房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)頻繁轉(zhuǎn)讓的背后，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展形勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，稅收優(yōu)惠政策可能有一定的滯后才會(huì)顯現(xiàn)出效果。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否轉(zhuǎn)穩(wěn)，還存在不確定性。這一點(diǎn)也可以從監(jiān)管部門的態(tài)度上顯露一二，正如財(cái)政部所傳遞出的信息，“2008年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整比較密集，如果執(zhí)行得好可能會(huì)延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行得不好，2009年可能考慮是否有其他更好的政策措施?！?/P>

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策因素及其作用，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪公司的高級(jí)副總裁劉長(zhǎng)浩表達(dá)了自己的看法，“為了穩(wěn)定市場(chǎng)，中央政府近期宣布了多項(xiàng)措施，包括減稅和放寬按揭限制，與此同時(shí)，地方政府亦采取措施來鼓勵(lì)購(gòu)房。但這些措施的影響仍然未能確定，而且，監(jiān)管機(jī)構(gòu)未來取向的不確定性，亦為開發(fā)商帶來高水平的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)?！?/P>

　　安信證券高級(jí)行業(yè)分析陶學(xué)明認(rèn)為，結(jié)合鼓勵(lì)首次和改善性購(gòu)房、連續(xù)降息等政策，政策已明確傳達(dá)了拯救經(jīng)濟(jì)、拯救地產(chǎn)行業(yè)的取向，但短期內(nèi)房地產(chǎn)救市政策仍將在多方利益博弈中謹(jǐn)慎前行。她說，這一點(diǎn)可以理解，因?yàn)閮?yōu)惠措施如果覆蓋到廣大改善性購(gòu)房者，再考慮到大量的存量貸款不得不做出相應(yīng)調(diào)整，銀行利益必定受到較大損害。因此，“我們更歡迎顧及多方面利益的具體細(xì)則，這對(duì)地產(chǎn)行業(yè)也是有利的?！?/P>

　　開發(fā)商則用實(shí)際行動(dòng)表達(dá)了它們對(duì)政策力度、市場(chǎng)狀況的評(píng)判和預(yù)期。早在三、四個(gè)月前，部分房地產(chǎn)商已主動(dòng)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏、適時(shí)收縮開發(fā)戰(zhàn)略。數(shù)據(jù)顯示，2008年9月，房地產(chǎn)行業(yè)土地購(gòu)置、開發(fā)、新開工量進(jìn)一步回落，其中，全國(guó)土地購(gòu)置面積2595萬平方米，同比下降了36％；土地開發(fā)面積1369萬平方米，同比下降32％。2008年10月，行業(yè)龍頭萬科和保利都沒有新拿項(xiàng)目用地（這也是萬科今年以來首次沒有拿地），更具有標(biāo)志性意義。而根據(jù)萬科三季報(bào)，公司2008年全年開工面積將在年中計(jì)劃的基礎(chǔ)上再調(diào)減110萬平方米至570萬平方米，前十月累計(jì)購(gòu)置的土地面積也僅為380萬平米，遠(yuǎn)低于年初的拿地計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)政策力度、市場(chǎng)狀況做出后續(xù)進(jìn)一步調(diào)整?！?/P>

　　就北京樓市而言，它還能在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走低的大環(huán)境中堅(jiān)持多久？陶學(xué)明認(rèn)為，上海、北京似乎在步深圳后塵。2007年7月至2008年2月，深圳樓市維持滯脹現(xiàn)象，即住宅成交量同比持續(xù)下跌，而房?jī)r(jià)穩(wěn)定在15000 元/平米以上；隨后，住宅成交量加速下降、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，短短3個(gè)月內(nèi)，深圳房?jī)r(jià)就跌到了11000 左右，2008年5月份時(shí)已跌至2007年年初的水平。北京、上海的滯漲現(xiàn)象比深圳稍晚，始于2007年底、2008年初，截至2008年7月份已維持了八個(gè)月，與深圳2008年3月之前的狀況相當(dāng)類似，由此來看，未來幾個(gè)月內(nèi)京、滬的房?jī)r(jià)調(diào)整也是不可避免的，但調(diào)整深度可能弱于深圳。

　　一位分析人士稱，行情低迷之時(shí)，也是行業(yè)洗牌之時(shí)。在樓市預(yù)期不太樂觀的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)的重組整合行動(dòng)也會(huì)越來越多?！　?/P>