七成上市房企是“負(fù)翁”

　　截至昨日，已披露的31家房地產(chǎn)類上市公司年報顯示，2008年度公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值共計-150.28億元，較去年同期有明顯降幅。其中，超七成的房地產(chǎn)上市公司“錢緊”。在已披露年報上市公司中，保利地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流量全年高達(dá)-75.90億元，位列所有房地產(chǎn)上市公司之首。而房地產(chǎn)龍頭的萬科A年報顯示，公司全年經(jīng)營現(xiàn)金流量為-3415.18萬元。

　　分析師指出，去年房地產(chǎn)類上市公司經(jīng)歷了幾年來最冷的冬天，因經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，由全國房地產(chǎn)市場的萎縮以及銷售低迷所引發(fā)的資金短缺已成為目前房地產(chǎn)公司面臨的最重要的問題。

　　一份研究預(yù)測報告稱，由于在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)或區(qū)域結(jié)構(gòu)上的失誤，富力和合生創(chuàng)展在2008年資金壓力凸顯。2009年企業(yè)發(fā)展也面臨相對較大的壓力。報告將此稱為“屋漏偏逢連夜雨”。雅居樂由于該企業(yè)區(qū)域布局上的失誤，企業(yè)雖然可能在2009年末的現(xiàn)金余額維持在50億元左右，但是其2008年主要的現(xiàn)金流入是依賴出售海南項目股權(quán)獲得的52.8億元。這種現(xiàn)金流入不具有可持續(xù)性，雅居樂的經(jīng)營前景不容樂觀。

　　系列優(yōu)惠政策緩解資金緊張

　　不過，相比于房企嚴(yán)重的缺錢現(xiàn)象，各上市公司的業(yè)績下滑則只是“小巫見大巫”了。統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績同比出現(xiàn)下滑的只有13家，占已公布年報公司比例為41.94%。業(yè)績勉強(qiáng)增長，經(jīng)營現(xiàn)金流量不佳這一現(xiàn)象愈發(fā)明顯。以保利地產(chǎn)為例，公司2008年業(yè)績增長高達(dá)五成，但經(jīng)營現(xiàn)金流“缺口”仍達(dá)75.90億元。

　　對于2009年房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金狀況，眾多機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，今年年初應(yīng)該是房企資金最為緊張的階段，而由于近期國家出臺的一系列優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)市場正迎來一個“小陽春”，這將有效緩解資金緊張的狀況。

　　有地產(chǎn)專家指出，廣東針對房地產(chǎn)市場出臺了15條“救市”措施，最大的受益者應(yīng)該是房地產(chǎn)商。按照意見，對于廣東省內(nèi)2008年簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，無法按期繳納土地出讓款的項目，可延期2年繳款。同時規(guī)定，已進(jìn)入土地增值稅清算的企業(yè)，如無法按時繳納稅金的也可申請延期。地產(chǎn)專家趙卓文(趙卓文博客,趙卓文新聞,趙卓文說吧)(趙卓文博客,趙卓文新聞,趙卓文說吧)用了“空前利好、重大突破和徹底‘救市’”來形容此次的政策利好。“我們注意到，十五條政策中，有三條是明確‘扶持’房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。”趙卓文分析，“可緩交地價”這樣敏感的問題，原來是只能干，不能說的，更不可能出紅頭文件了。這一次省級文件明確這一條，可說是一個重大突破。在另一個層面可以理解：政府為了“救”發(fā)展商，可以考慮修改規(guī)則了。

　　在趙卓文看來，“土地增值稅”、“短期資金緊缺”、“無錢交地價”，懸在開發(fā)商頭上的三把劍，政府一一出招化解。廣東省這一次徹底救市的決心不可謂不大。

　　開展融資應(yīng)對高負(fù)債率

　　從目前已發(fā)布的近30家房地產(chǎn)上市公司2008年年報來看，近一半房企資產(chǎn)負(fù)債水平高于50%。其中，萬科A的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)67.44%；保利地產(chǎn)、蘇州高新、ST萬杰等三家房企資產(chǎn)負(fù)債率則在70%的警戒線之上。

　　分析師指出，現(xiàn)金流吃緊及負(fù)債率居高不下的雙重壓力，將使得房企頻生融資沖動。事實上，3月12日，保利地產(chǎn)召開了2008年年度股東大會,會議通過定向增發(fā)募集資金不超過80億元的預(yù)案。此筆通過定向發(fā)行募集的資金，將用于公司旗下在建的8個地產(chǎn)項目。這也是近期國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)公布的最大金額再融資計劃。而地產(chǎn)龍頭萬科A也在其2008年年報中對外披露，公司2009年將進(jìn)一步拓展融資渠道，在市場條件允許情況下，可能進(jìn)行一次股權(quán)融資。