隨著萬科、保利、富力、SOHO、華發(fā)等上市房企年報的逐步公布，其對于2009年市場的研判以及工作計劃也透露著諸多信息。其中，多家上市房企對于救市政策的效果并不完全樂觀，多數(shù)觀點認(rèn)為政府救市政策雖然短期有穩(wěn)定市場作用，但是未能阻止市場調(diào)整過程。而在具體做法以及2009年的工作計劃中，上市房企計提存貨跌價準(zhǔn)備金、高層自降薪酬、緊抓銷售以及拓展融資渠道等措施，也說明上市房企本身對于后市也尚未樂觀。

　　上市房企預(yù)測2009年樓市表情

　　憂：政府救市難阻市場調(diào)整

　　去年10月以來政府連續(xù)救市后，被認(rèn)為是近期樓市上升的主要動力，也有業(yè)界人士認(rèn)為，樓市政策底已現(xiàn)，今后樓市將逐步回升。但是從多家房企的判斷來看，多數(shù)房企認(rèn)為，救市政策并不能阻擋市場的調(diào)整過程。

　　萬科在年報中認(rèn)為，近期住房市場成交量出現(xiàn)了明顯的回升，考慮到宏觀經(jīng)濟形勢和住宅市場的諸多不確定性，這一態(tài)勢能否持續(xù)還需要進(jìn)一步的觀察，“決定中國房地產(chǎn)行業(yè)長期前景的深層因素，并未發(fā)生任何根本性的轉(zhuǎn)變”、“市場仍然處在調(diào)整期內(nèi)”。

　　其他近日公布年報的房企對于后市的態(tài)度大多為“不明朗”。SOHO中國在年報中認(rèn)為，房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場的前景“還不明確”。保利則認(rèn)為，預(yù)期2009年仍將延續(xù)2008年的調(diào)整格局，不可能在短時間之內(nèi)重新回到新的景氣周期?！叭A發(fā)在其年報中也認(rèn)為，受到政策等宏觀調(diào)控及國際經(jīng)濟金融動蕩因素影響，行業(yè)銷售情況萎靡，經(jīng)濟前景不明朗因素增大。萬通也認(rèn)為，宏觀調(diào)控及產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整趨勢的不確定性，市場競爭日趨激烈等外部因素對公司有效推進(jìn)戰(zhàn)略，取得預(yù)期經(jīng)營成果產(chǎn)生較大影響。

　　喜：區(qū)域新規(guī)劃利好地產(chǎn)

　　當(dāng)然，也有發(fā)展商對于救市政策抱較大希望，3月17日，富力地產(chǎn)公布年報，2008年富力總營業(yè)額為人民幣153.6億元，比上年增加4%，純利人民幣31.53億元，比上年大幅下降41%.富力在年報中則認(rèn)為，隨著政府推出各項新的有力措施，市場信心逐漸恢復(fù)，置業(yè)需求穩(wěn)步增長，富力對于來年的前景持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，進(jìn)入2009年，富力一二月份銷售業(yè)績達(dá)到人民幣34.3億元，也是富力歷史上最佳的記錄，因此富力對于全年“寄予厚望”。

　　雖然多家房企對于國家救市政策態(tài)度并不積極，但是對于規(guī)劃的政策利好卻是態(tài)度明確。華發(fā)在年報中表示，隨著國家出臺《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，把珠海定位為珠江西岸的中心城市，同時明確提出要把珠海建設(shè)為珠江西岸的樞紐城市。珠港澳大橋、橫琴島開發(fā)、廣珠鐵路和廣珠城際軌道交通線等重大工程的建設(shè)，將刺激經(jīng)濟和就業(yè)，也將提升珠海的城市地位，對于華發(fā)這種區(qū)域龍頭發(fā)展商來講是個明顯的利好。

　　萬通地產(chǎn)在年報中表示，由于北京奧運會的召開給京津地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造了商機，萬通將充分利用濱海新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，以京津地區(qū)為戰(zhàn)略區(qū)域，形成區(qū)域的競爭優(yōu)勢。

　　備戰(zhàn)2009年：

　　計提防跌價促銷降薪顯自救

　　除了“表態(tài)”之外，各個房企在年報中也公布了2009年的工作計劃，同時管理層也出現(xiàn)了自降薪酬的做法，這比“說”更能體現(xiàn)企業(yè)的市場判斷以及戰(zhàn)略意圖。

　　做法一：計提存貨跌價準(zhǔn)備金

　　在做法上，由于對市場判斷的不一，各個公司表現(xiàn)也不盡相同。但是萬科、保利以及華發(fā)等公司也都做好了存貨跌價準(zhǔn)備計提，顯示了企業(yè)對于后市仍然并不樂觀。

　　其中，萬科根據(jù)市場情況對可能存在風(fēng)險的13個項目計提存貨跌價準(zhǔn)備金達(dá)到12.3億元，其中包括萬科在廣州所拿的番禺地王即金色城品，計提存貨跌價準(zhǔn)備金約8739萬元。萬科2007年以4.2億元拿地，樓面地價達(dá)到5783元/平方米。2008年7月，金色城品開盤，毛坯價約10000元/平方米。但是周邊的奧園、海倫堡等樓盤價格，售價幾乎只相當(dāng)于它的一半。

　　而保利首次提取存貨跌價損失為2.99億元。珠海華發(fā)也為其中山兩個項目提取存貨跌價準(zhǔn)備金2107萬元人民幣。

　　做法二：多渠道融資

　　資金緊張已經(jīng)成為房企面臨的主要難題之一，因此，多家房企在年報中都表達(dá)了多渠道融資的計劃。

　　萬科在年報中表示，2009年，行業(yè)資金整體緊張的局面不會改變。萬科將進(jìn)一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。保利在年報中公布了定向增發(fā)不超過80億元的預(yù)案，并在12日的股東大會得到通過，定向增發(fā)募集的資金將用于上海、廣州等地的項目開發(fā)。

　　富力在年報中表示，除了成本控制以及更加靈活的定價策略外，富力還考慮繼續(xù)物色實力雄厚的合作伙伴共同分擔(dān)費用以及風(fēng)險。而在融資方面，除了商業(yè)銀行貸款，富力地產(chǎn)還將繼續(xù)開拓更多融資渠道，其中包括申請發(fā)行內(nèi)資公司債、尋求A股上市以及出售投資物業(yè)等方式改善資本結(jié)構(gòu)，目標(biāo)在2009年年底把資本負(fù)債比率降至大約80%，而萬通、華發(fā)等公司都表示，2009年由于資金需求較大，都將通過銀行貸款以及向資本市場融資等多方式融資。

　　做法三：銷售為王

　　隨著多家房地產(chǎn)公司存貨的明顯上升，促銷成為各大房企2009年工作計劃的首要任務(wù)。富力年報顯示，2008年，富力建設(shè)項目總建筑面積共580萬平方米，截至2009年2月底，富力已經(jīng)取得預(yù)售許可的可售貨量總計約183萬平方米（或銷售額180億元），其余價值約160億元的住宅以及商業(yè)項目的預(yù)售證也將在短期內(nèi)取得，可預(yù)售物業(yè)價值達(dá)340億元。而根據(jù)2008年的銷售額，消化這340億元的物業(yè)將需要2年以上的時間。而保利公司的存貨也達(dá)到401.96億元，同比增長43.12%.按照2008年的銷售額也大約需要2年的消化時間。

　　華發(fā)在2009年的工作計劃中，首條措施救市全力以赴推進(jìn)營銷工作，實現(xiàn)開發(fā)資金快速回籠的目標(biāo)。保利則表示，堅持以現(xiàn)金流為核心，不遺余力抓銷售，促銷售降成本，富力表示將利用靈活的定價策略加快銷售速度。

　　做法四：高層自降薪酬

　　除了上述手段外，多家上市房企高層還自降薪酬，表示了管理層對于市場的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　2009年初，萬科管理層在集團(tuán)內(nèi)部表態(tài)，集團(tuán)高管放棄2008年年終獎。在萬科發(fā)布年報，管理層履行了這一表態(tài)，萬科任職的12位董事、監(jiān)事、高級管理人員從公司獲得的稅前薪酬合計下降了78%，王石的年薪下調(diào)了64%，由2007年的691萬元，大幅縮減至2008年的248.1萬元，降幅接近2/3.

　　3月12日，SOHO中國（00410.HK）公布了其2008年業(yè)績，凈利大幅下滑79.7%，僅為3.99億元。為了開源節(jié)流，SOHO董事長潘石屹及行政總裁張欣都表示要降低自己的薪酬。SOHO中國稱公司董事會已經(jīng)批準(zhǔn)，潘石屹夫婦的薪金下降50%于2009年1月起生效。

　　把脈2009年

　　萬科

　　底部難測

　　當(dāng)前全球經(jīng)濟正處于極為特殊的時刻，中國住宅市場短期內(nèi)的變動可能也極其復(fù)雜，已經(jīng)超出了企業(yè)的預(yù)測能力。市場的底部在哪里，而它又將在何時出現(xiàn)？這是一個萬科無法回答的問題。

　　保利

　　萎縮延續(xù)

　　2009年房地產(chǎn)業(yè)面臨著世界金融危機影響擴大、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟增長放緩和房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)下跌和銷量繼續(xù)萎縮等諸多不利因素，預(yù)期仍將延續(xù)2008年的調(diào)整格局。公司仍然定地看好中國房地產(chǎn)業(yè)中長期的發(fā)展前景，但在短時間之內(nèi)難回到新的景氣周期。

　　SOHO中國

　　避開住宅開發(fā)

　　2008年是艱難的一年，全球金融危機對中國實體經(jīng)濟的影響很大，我們認(rèn)為，生產(chǎn)過剩將是未來三到五年中國經(jīng)濟中幾乎每個行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)所面臨的趨勢。

　　政府近來雖然出臺了很多刺激經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)的措施，但是房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場的前景還不明確，公司的策略首先是避開住宅開發(fā)，特別是中低檔住宅。

　　富力

　　謹(jǐn)慎樂觀

　　中國的城市化大趨勢已經(jīng)形成，即使市場不時波動，其進(jìn)程也無可阻擋。隨著政府推出各項新的有力措施，我們看到市場信心逐漸恢復(fù)，置業(yè)需求穩(wěn)步增長，我們對來年的前景持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。