被業(yè)界稱作“樓市風(fēng)向標(biāo)”的上海新年首個(gè)房展會(huì)“上海之春”于3月15日閉幕。據(jù)主辦方統(tǒng)計(jì)，為期4天的展覽，客流量近13萬人次，創(chuàng)歷年新高；意向交易金額2億元，現(xiàn)場成交總額1.2億元，與去年大致持平。

數(shù)家參展商在現(xiàn)場告訴記者，今年展會(huì)“最大的意外”，是參會(huì)人數(shù)的眾多——從12日開始，盡管上海持續(xù)陰雨，但冒雨前來看房的市民始終擠滿了展館。但是與如此之高的人氣形成鮮明對(duì)比的是，由于實(shí)力開發(fā)商的缺席和樓盤折扣的“雷聲大、雨點(diǎn)小”，觀展市民大多出手謹(jǐn)慎，觀望氣氛濃厚。意向金和成交金額便是明證：在上海樓市火暴的2007年，該展會(huì)參展人數(shù)雖只有11萬，現(xiàn)場成交卻達(dá)到了2.8億元，是今年的兩倍多。去年由于遭遇樓市宏觀調(diào)控，展會(huì)客流量不到8萬人次，成交意向金也達(dá)到了2億元，現(xiàn)場成交1.2億，和今年的數(shù)字幾乎相同。

不過，上海樓市目前處于一個(gè)回暖期的確成為事實(shí)。易居中國昨日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，3月份第2周(9日——15日)滬商品住宅成交量回到了2007年10月份的市場高峰水平。全市共成交商品住宅32.38萬平方米，環(huán)比大幅上升38.3%，這是上海樓市自2007年底受宏觀調(diào)控下滑以來的近70周新高。

大樓盤缺席

本次房展會(huì)此前并不被業(yè)界看好。不僅參展商數(shù)量從去年的130家減了兩成至約百余家，參展樓盤數(shù)量也由原先計(jì)劃的300多個(gè)減至200多個(gè)。而此前主辦方宣稱的多家大型房地產(chǎn)商都沒有出現(xiàn)在現(xiàn)場：僅有綠地、大華兩家布置了由旗下多個(gè)項(xiàng)目聯(lián)展的大型展位。保利、中信地產(chǎn)等開發(fā)商只有小展臺(tái)。而萬科、金地、復(fù)地等知名地產(chǎn)商更是未見身影。據(jù)稱其原因在于目前房地產(chǎn)商普遍資金緊張，因此推廣成本都大幅縮減。

雖然展會(huì)現(xiàn)場人流如織，但許多參展市民對(duì)中國證券報(bào)記者表示，此次參展的樓盤的綜合品質(zhì)太一般，大部分樓盤都處于中環(huán)以外地區(qū)，更有大量來自山東、江蘇、浙江的樓盤參展。上海本地位于內(nèi)環(huán)和中環(huán)內(nèi)的樓盤屈指可數(shù)。即使地段不好，這些參展樓盤的價(jià)格也依舊高高在上。大部分外環(huán)線樓盤價(jià)格已過萬，中環(huán)內(nèi)樓盤價(jià)格則多在1.5萬元以上，一套房子的總價(jià)動(dòng)輒都在150萬元以上，“這哪里吃得消，不是說房價(jià)降了么？我們?cè)趺匆稽c(diǎn)看不出降在哪里了”。一些地段較好的樓盤則以“無價(jià)”姿態(tài)來房展會(huì)試探價(jià)格，來自上海靜安、虹口兩個(gè)黃金地段的兩個(gè)參展樓盤，銷售人員都異口同聲說目前尚未開盤，均價(jià)也無可奉告。

值得注意的是，此前對(duì)于推動(dòng)春節(jié)后上海樓市回暖起了重要作用的“價(jià)格戰(zhàn)”，在此次展會(huì)上以“口惠而實(shí)不至”的方式現(xiàn)身，大多樓盤的折扣一改以往8.5、8.8折的力度，回歸在9折以上，有的樓盤則打出送工作崗位、送鉆戒等五花八門旗號(hào)，更是被市民斥為噱頭多而實(shí)惠少。

賣方心態(tài)迅速變化

業(yè)內(nèi)人士表示，房展會(huì)上流露出的剛性需求巨大和價(jià)格又趨堅(jiān)挺，已經(jīng)是目前上海樓市的縮影。

上周，價(jià)格和地段都較為適中的大華公園世家和保利海上五月花的周成交量分別達(dá)到了149和137套之多，單周賣出百套以上房源是除房價(jià)高漲時(shí)期以外所罕見的特殊情況。

對(duì)此，易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，去年底政府通過降低稅費(fèi)和利率等政策，使得購房成本獲得有效下降，使得之前積累的剛性需求被激發(fā)；與此同時(shí)，政府又大力推進(jìn)舊城改造，帶來新一輪的動(dòng)遷高潮；舊城改造又讓市場看到了新一輪需求擴(kuò)張的希望，投資客也趁低筑底。三股購買力在展會(huì)前后的同時(shí)釋放，促成上海樓市創(chuàng)新高。

看到需求回暖，許多房產(chǎn)商已經(jīng)將前期的折扣紛紛取消，此類重新上漲的樓盤在上海比比皆是。

開發(fā)商控制推盤速度

在房展會(huì)上，中國證券報(bào)記者從各開發(fā)商處還獲悉，雖然為趕集春季房展會(huì)，3月9日至15日，上海共有18個(gè)樓盤扎堆推出了23.55萬平方米商品住宅房源；不過仍比前周16批房源的26.1萬平方米少供應(yīng)了9.8%。導(dǎo)致樓盤批量增加、房源量卻不增加的主要原因是，上周僅一家開發(fā)商的推盤量在3萬平方米以上，其余的17批房源只推30-160套。

薛建雄認(rèn)為，開發(fā)商把2007年政府出臺(tái)每批次不得少于3萬平方米的規(guī)定拋之腦后，又重新用少量多批的方式來人為制造“供不應(yīng)求”，促使觀望中的購房者匆忙下單。

無論在房展會(huì)還是展會(huì)之外的售樓處，記者采訪的多家樓盤銷售人員均表示，目前樓盤銷售已經(jīng)進(jìn)入尾聲，下單要趁早?！拔脖P策略”這一房市火暴期間開發(fā)商慣用的營銷手段目前又重新變得普遍起來。

不過，業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為基于上海巨大的存量房和開發(fā)商緊繃的資金鏈，這一“小幅度、多批次”推盤的策略能在多大程度上人為改變“供過于求”的局面，其效用有待檢驗(yàn)。分析師回建強(qiáng)告訴記者，近來已有十家房地產(chǎn)企業(yè)在上海聯(lián)交所掛牌出讓股權(quán)，這一小高潮表明中小房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，正在傾向通過出讓股權(quán)的方式籌集資金。而薛建雄則認(rèn)為，雖然未來三個(gè)月滬樓市會(huì)迎來一輪成交高峰，但隨后的需求可能重新疲軟。除了個(gè)別前期超跌熱銷的樓盤會(huì)上調(diào)價(jià)格外，多數(shù)樓盤仍將以平價(jià)或降價(jià)為主。