來(lái)源：上海證券報(bào)   查看評(píng)論 

      今年以來(lái),二套房貸在各地被許多銀行私自松綁。各家銀行雖然很少公布明確的房貸細(xì)則,但是中介的“一條龍”服務(wù)架起了借款人和銀行間的橋梁。記者在采訪一些貸款中介機(jī)構(gòu)后發(fā)現(xiàn),滬上各家銀行執(zhí)行二套房四成首付、上調(diào)利率并不到位,“一條龍”服務(wù)隨處可見(jiàn)。

　　6月3日,上海銀監(jiān)局印發(fā)通知并再度重申,要求滬上中外資銀行嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規(guī)定,并禁止變相降低貸款門檻,嚴(yán)防假按揭違規(guī)行為。
二套房貸最低可至7.1折
原先二套房貸要嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍,這和首套房貸的7折利率有四成差距。而自去年首套房二成首付、7折利率放開(kāi)之后,二套房貸政策也隨之有所松動(dòng)。
   “從我們幾家合作銀行提供的服務(wù)來(lái)說(shuō),如果你資信好、房產(chǎn)符合要求且貸款額度達(dá)到下限的話,第二套房最低可以做到3成首付和7.1折利率?！睖先A燕房屋經(jīng)紀(jì)公司的咨詢專員劉女士告訴記者。
在此前銀監(jiān)會(huì)給各家銀行的通知中,明確了銀行具有自主確定二套房貸款利率的權(quán)利,即“貸款首付比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高,具體提高幅度按各總行相關(guān)原則自主確定”。
     這也就不奇怪會(huì)有銀行按照上浮一個(gè)百分點(diǎn),即7.1折利率來(lái)“拉攏”客戶的現(xiàn)象?！斑@就意味著各家銀行可以根據(jù)利率的浮動(dòng)來(lái)爭(zhēng)取客戶,貸款利率更加市場(chǎng)化了?！闭行猩虾７中幸晃汇y行信貸專員告訴記者。對(duì)于借款人來(lái)說(shuō),利率的競(jìng)爭(zhēng)也客觀上讓他們有節(jié)省開(kāi)支的空子可鉆。

貨比三家良好信用記錄是硬門檻

去年底,2007年以來(lái)的二套房貸“高標(biāo)準(zhǔn)”(首付四成、利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍)開(kāi)始有所降低。央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文要求,對(duì)于已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?再申請(qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民,比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

“如今,滬上的改善型住房標(biāo)準(zhǔn)有二:即第一套貸款住房的人均住房面積低于32.2平方米,且第二套房面積低于90平方米。而如果符合改善型住房的條件,銀行會(huì)根據(jù)你的個(gè)人資信、職業(yè)、收入狀況以及房產(chǎn)的質(zhì)量和房齡決定給你的首付成數(shù)和利率。但信用卡逾期還款超過(guò)5次的一般會(huì)在信用記錄上大打折扣,銀行會(huì)比較慎重?！币陨现薪榈淖稍儗T劉女士提醒。

而對(duì)于被確定為第二套房的貸款客戶,銀行也會(huì)“對(duì)人下單”。銀行習(xí)慣于將之分為兩類,其一為第一套房貸已經(jīng)還清,其二則為未還清貸款的借款人。對(duì)于第一類人,如果沒(méi)有出現(xiàn)多次逾期還款記錄,銀行一般會(huì)認(rèn)為其資信狀況良好,還貸能力佳,并在最后給予其較優(yōu)惠的信貸政策。而對(duì)于VIP客戶和例如公務(wù)員、國(guó)企事業(yè)單位人員和律師、醫(yī)生等從業(yè)人員,銀行更是會(huì)給予加分。

而也有不少購(gòu)房者是第一套房貸尚未還清,例如張小姐和丈夫在2006年購(gòu)置了一套90萬(wàn)的房產(chǎn),向銀行貸款50萬(wàn),至今仍有35萬(wàn)尚未還清,而如今她想借房?jī)r(jià)的調(diào)整再購(gòu)置一套100平方米的大房子?！叭绻Ｓ噘J款沒(méi)有能力一次性還清,那么在銀行按照首套房辦理貸款的可能性較小。但是利率有可能仍可壓到7.1折,最高到8.5折?！眲⑴客嘎?。

雖然各家銀行現(xiàn)在政策多為“外緊內(nèi)松”,首付成數(shù)和利率均有優(yōu)惠的空間,但是考量借款人的基本信用狀況和還貸能力還是一項(xiàng)硬門檻。逾期還款等個(gè)人信用的不良記錄很有可能將給借款人的房貸之路“添堵”。

同時(shí),業(yè)內(nèi)專家提醒,各家銀行政策不一,借款人可以通過(guò)貨比三家,尋找合適自己的貸款方式、貸款產(chǎn)品和方案。市場(chǎng)上不少中介提供的通過(guò)最高房?jī)r(jià)來(lái)多騙貸款的“低首付”甚至“零首付”具有一定的風(fēng)險(xiǎn),且這種方式必然帶來(lái)更多的利息支出,并不可取。