此前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,如果今年樓市回暖純屬剛性需求使然,那么在出現(xiàn)“金三銀四”后,成交應(yīng)會有所萎縮,尤其是在部分開發(fā)商開始調(diào)高價格的情況下。然而4、5月的樓市卻出乎意料的一步步穩(wěn)定回升,“暖”勢不改。究其原因,主要是改善型及投資性需求已經(jīng)重出江湖。

      需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)悄然生變

      在業(yè)內(nèi)看來,樓市內(nèi)置業(yè)者的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生微妙變化?！白宰≠彿空叩膭傂孕枨笠呀?jīng)釋放了幾個月,為什么成交仍有支撐力、房價仍在上行?需求結(jié)構(gòu)的變化顯然是一個推手,如4月以來,上海、深圳等地大戶型、高端住宅的銷量十分可觀,此類產(chǎn)品顯然是面向改善型和投資性需求的?！庇惺袌龇治鰩熤赋觥?

      記者了解到,在住宅市場,除了改善型置業(yè)者,投資型客戶的身影已開始閃現(xiàn)。如在3月的中低檔房源熱銷后,4月以來上海的中高檔樓盤也迎來成交高峰?！盀槭裁?月后很貴的項目也賣得動?因為有不少買家?guī)в型顿Y目的。”世邦魏理仕住宅事業(yè)部高級董事陳煒坦言。如其代理的一個酒店式公寓項目,近兩月賣出約百套,其中約兩成為臺灣人;又如其代理的新天地旁的一個均價高達(dá)每平方米8萬元的高端公寓項目,有溫州客先訂購了2套小戶型,且當(dāng)?shù)弥撆吭磧H3套小戶型后,便把最后一套也“吃進”了。

      “但需要指出的是,此類購房者我已經(jīng)把他們看作上海人了,因為他們在上海已經(jīng)生活了多年,也買過房,很了解上海樓市,現(xiàn)在純外籍或外地人士跟風(fēng)炒房的很少?！标悷樈榻B,“而從他們的投資動因上看,保值是第一位的,主要是擔(dān)心通貨膨脹,而優(yōu)質(zhì)地段的高檔房源最為抗跌,外加股市回升,不少人賺到一筆后還是選擇套現(xiàn),然后投入價格波動平緩的樓市。同時,他們也普遍判斷今年下半年的樓市情況肯定優(yōu)于去年下半年,所以有一定的投資信心?！?

      陳煒還指出,樓市有一個傳導(dǎo)性,去年四季度樓市迎來利好后,上海樓市的反應(yīng)是由外圍向市中心、由剛性需求到改善性和投資性需求的一種延伸,其中價格仍起到關(guān)鍵作用?！坝腥酥豢吹角捌趧傂孕枨箨P(guān)注的普通住宅價格降了,由此帶來成交回暖,隨后有些開發(fā)商反過來采取漲價措施,而后面入市的屬于追漲。其實不然,高檔住宅的價格其實也降了,只是降價動作比普通住宅慢一拍,且降后的價格在普通消費者眼里仍很高。近期步入高端住宅市場的投資者還是在降價的基礎(chǔ)上被吸引進來的,如單價8萬的那個項目是從10萬的均價降下來的,很快帶動了4、5月十多套的成交。”

      再如非住宅市場,根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年1-4月全國商品房銷售面積17625萬平方米,同比增長17.5%;其中,商品住宅和商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積均同比增長,唯獨辦公樓銷售面積同比下降10.5%。在業(yè)內(nèi)看來,前幾年持續(xù)上漲的辦公樓市場目前已出現(xiàn)租售量價均下滑的“拐點”。“上海辦公樓市場也面臨這種境況,不過投資需求還是存在?！币晃徽阡N售上海某甲級寫字樓的代理商坦言,“分割比較合適的小單元就有吸引如溫州客等聯(lián)合落單的可能;也有IT企業(yè)買下我們一層樓,能放租就放租,租不出去暫時空著也無妨,因為企業(yè)的老板只是愁賺來的錢沒有投資渠道,投資股市不放心,還是寧愿選擇不動產(chǎn)。”