主持人:徐暢

      嘉賓:中國社科院財貿(mào)所研究員楊志勇

      中國社科院財貿(mào)所研究員楊志勇在接受中國證券報記者專訪時表示,物業(yè)稅主要著眼于解決地方政府的財政來源,在短期內(nèi)對房價有一定抑制作用,但對未來的地產(chǎn)運營格局不會起到根本性影響。在目前宏觀經(jīng)濟還處于脆弱狀態(tài)下,需要把握開征的時機。

      著眼解決地方政府的財政來源

      中國證券報:研究開征物業(yè)稅的目的是什么?

      楊志勇:開征需要考慮的一個大背景是地方財政收入問題,因為地方財政收入沒有一個主體稅種,就會導(dǎo)致地方政府的短期行為,而物業(yè)稅著眼于解決地方政府的財政來源,建立財政收入的保障機制。

      由于土地轉(zhuǎn)讓收入成為地方政府收入的重要來源,要地方政府采取措施,降低地價,壓縮土地開發(fā)成本,顯然存在一定的困難。要消除地方政府的阻力,需要中央政府采取適當(dāng)措施,例如,通過進一步完善分稅制財政體制,擴大地方稅收收入在全國稅收收入中的比重,緩解地方財政支出壓力。

      進一步完善分稅制財政體制,需要開征物業(yè)稅,并將之劃為地方稅,才有可能緩解地方政府的財力困難,推動地方政府在徹底改變地產(chǎn)運營格局中發(fā)揮積極作用。物業(yè)稅既是地方政府當(dāng)期財政收入的主要組成部分,又是未來財政收入的重要組成部分。相對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一次性財政收入而言,以當(dāng)期房地產(chǎn)價格或者租金收入作為計稅依據(jù)的物業(yè)稅,能夠讓地方政府分享房地產(chǎn)增值帶來的收入。從理論上講,采取征收物業(yè)稅的辦法后,物業(yè)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù),有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機制,從而使地方政府改變以往那種短視的機會主義行為方式。

      短期內(nèi)或打壓房價

      中國證券報:如果開征物業(yè)稅的話,對房價會有什么影響?

      楊志勇:房價與稅負有很大關(guān)系,稅負很重的話,持有成本比較高,會降低住房投機欲望,特別是打擊那些多套或者大面積住房的炒家,短期內(nèi)對房價起到打壓的作用。

      但是長期看房價還取決于房地產(chǎn)供給需求狀況,最終決定房價的是供求關(guān)系,而不僅僅是成本。如果供給遠遠滿足不了需求的話,那么,物業(yè)稅對房價就不會有太大影響。

      中國證券報:物業(yè)稅對地產(chǎn)格局會有什么樣的影響?物業(yè)稅會取代土地出讓金嗎?

      楊志勇:我認為,物業(yè)稅的開征,能夠?qū)Φ禺a(chǎn)運營格局產(chǎn)生一定的影響,但將徹底改變地產(chǎn)運營格局之希望寄予物業(yè)稅,則未免夸大了物業(yè)稅的功能,而忽略了其他真正有能力撬動地價的關(guān)鍵因素。地產(chǎn)運營格局的徹底改變,物業(yè)稅作用的發(fā)揮,需要其他條件的配合。

      現(xiàn)在官方包括財政部門所談的物業(yè)稅與土地出讓金是兩回事。決定土地轉(zhuǎn)讓總成本的更為根本的制度因素——土地批租制度,不會因為物業(yè)稅的開征而消失。土地批租制度是獨立于物業(yè)稅制的。