來源：新地產(chǎn)
意料之外的“小陽春”讓開發(fā)商大大松了一口氣。市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正、負(fù)債率和存貨下降，甚至有部分企業(yè)開始“搶地”——2009 年4 月，北京土地平均成交溢價(jià)率拉升至16.3%。
今年元月份，陽光100 置業(yè)集團(tuán)總裁易小迪接受本刊專訪時(shí)的判斷（“易小迪：冬天里的樂觀派”，2009 年3 月號(hào)），幾乎一一實(shí)現(xiàn)：“最壞的時(shí)刻已經(jīng)過去，2009 年房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)中有升或穩(wěn)中有降的局面?！薄皬拈_發(fā)商內(nèi)部來看，2009 年發(fā)生大規(guī)模動(dòng)蕩的因素不存在了，投資銀行逼債、現(xiàn)金流緊張等問題都將慢慢得以緩解，倒閉潮更加不會(huì)來了。但小公司會(huì)退出，企業(yè)重組會(huì)發(fā)生?！钡鹊取?
從關(guān)乎企業(yè)生死的指標(biāo)——現(xiàn)金流來看，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)了近幾年來首次轉(zhuǎn)為正流入。這是“小陽春”熱銷和縮減投資支出帶來的效果。如果趁目前股市的反彈良機(jī)，實(shí)現(xiàn)配股或發(fā)債等融資活動(dòng)，那么，上市公司手上持有的現(xiàn)金將大大增多?？傮w而言，上市公司整體破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已大大降低，當(dāng)然除了中新地產(chǎn)等個(gè)別案例。
與此同時(shí)，上市公司存貨增速拐頭向下，負(fù)債率也得以下降。這說明最壞的時(shí)刻已經(jīng)過去。如果2009 年下半年的市場(chǎng)成交保持在一個(gè)正常水平，行業(yè)將會(huì)平穩(wěn)度過這次調(diào)整，并不會(huì)出現(xiàn)潘石屹所謂的“百日劇變”。
雖然僥幸逃得一劫，但行業(yè)分化不可避免。截至今年一季度，萬科預(yù)收款274 億元，保利地產(chǎn)128 億元，這為今后的廉價(jià)拍地和低價(jià)收購(gòu)儲(chǔ)備了金融資源。這樣一來，萬科和保利這樣的公司得以進(jìn)一步降低土地儲(chǔ)備的平均成本，競(jìng)爭(zhēng)力和占有率的提升自然成為板上釘釘?shù)囊患隆?
再就是產(chǎn)品線和商業(yè)模式的調(diào)整。透過這個(gè)“小陽春”，我們可以看到，并非是所有的樓盤都熱銷，熱銷是個(gè)別的。在牛市里，豬都會(huì)飛。但當(dāng)市場(chǎng)回歸理性之后，則需要改變固有的思維，意識(shí)到蓋房子也是需要“真功夫”的?，F(xiàn)今，即使連綠城這樣的產(chǎn)品導(dǎo)向企業(yè)，也在學(xué)習(xí)傾聽市場(chǎng)的聲音。
2008 年，營(yíng)業(yè)收入超過百億元的房企已有10 家左右，相信2009年會(huì)更多。今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更多的是在大公司之間展開，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，比拼的則是商業(yè)模式。如何基于自身的資源和能力、價(jià)值觀，根據(jù)市場(chǎng)需要，調(diào)整自身的商業(yè)模式將成為公司掌門人不得不著手考慮的大事。
這個(gè)“小陽春”，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)新周期的開始，也是公司競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)新起點(diǎn)。
現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正
潘石屹的“百日劇變”夢(mèng)想已成泡影。
眾所周知的是，2008 年3 月底，潘石屹拋出了著名的“百日劇變論”，稱房企因現(xiàn)金流危機(jī)將陷入兼并、重組及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的困境。與此同時(shí)，國(guó)泰君安研究所認(rèn)為開發(fā)商整體資金缺口高達(dá)7100 億元。
但讓人出乎意料的是，今年春節(jié)之后的樓市“小陽春”，讓上市房企“不差錢”：一季度銷售超預(yù)期回升以及投資的大幅收縮，導(dǎo)致行業(yè)現(xiàn)金流情況出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)。截至2009 年3 月31 日，上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)。
今年一季度，全國(guó)新商品房成交量已經(jīng)達(dá)到2007 年、2008 年的高點(diǎn)， 上市房企整體銷售額同比增長(zhǎng)23%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比增長(zhǎng)19%。在這其中，萬科銷售面積同比增長(zhǎng)33.2%，中海同比增長(zhǎng)88.3%，保利地產(chǎn)同比增長(zhǎng)132.89%，金地同比增長(zhǎng)51.6%。
“小陽春”是去年下半年量?jī)r(jià)齊跌、購(gòu)房者持幣待購(gòu)、政策利好不斷累積之后，剛性需求集中釋放的結(jié)果，以婚房、拆遷戶、首次置業(yè)及自住改善型需求為市場(chǎng)主體。因此，在一季度，中檔房產(chǎn)比例較大的萬科、金地、保利和中海斬獲頗多，而進(jìn)入4月份之后，從事高端房產(chǎn)開發(fā)的綠城中國(guó)也實(shí)現(xiàn)了銷售的井噴——截至5 月10 日，銷售額沖擊百億元，這說明投資者也開始出手。
為了緩解資金壓力，上市房企今年一季度投資持續(xù)收縮，投資支出同比減少39%。2008 年，銷售情況的屢低于預(yù)期，為緩解現(xiàn)金流情況，達(dá)到收支平衡，開發(fā)商不斷通過減少拿地、開工、拖延工程款支付等多種方式緩解其現(xiàn)金流支付，行業(yè)投資額增速不斷回落。
截至今年一季度，行業(yè)投資增速同比增長(zhǎng)7.3%，較去年一季度同比增速下滑24 個(gè)點(diǎn)；上市房企收縮幅度大于行業(yè)平均水平：投資支出同比減少39%，而去年同期同比增速為89%。
量入為出，確保項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏相匹配，將成為今后房企保持現(xiàn)金流平衡的主要策略。
“去庫(kù)存化”競(jìng)爭(zhēng)
2007 年，是一個(gè)“地王”年，幾乎每月產(chǎn)生一個(gè)“地王”，但孰料搶來的“地王”竟成為“燙手山芋”。之后，如何退還或處置“地王”，則成為企業(yè)不得不考慮的一件事。遠(yuǎn)有蘇寧環(huán)球退還上海南京路地王，近有綠城通過與九龍倉(cāng)的項(xiàng)目置換甩掉上海新江灣地王。
從內(nèi)地上市房企整體來看，自2008 年以來存貨增幅開始下降，并在2009 年一季度實(shí)現(xiàn)了劇降，從2007 年的60%、2008 年的40%，降到了2%。如果“小陽春”得以在2009 年下半年得以持續(xù)，那么，這說明存貨已接近最高點(diǎn)，下一步有可能拐頭向下。
不過，這也要看下一步房企的開工情況，雖然存貨增速短期內(nèi)劇降，占總資產(chǎn)的比例略降，但存貨絕對(duì)值并未減少，而是略有增加。如若此次“小陽春”再次激起了房企的投資熱情，那么，存貨增速再次上升也并非不可能。
在去庫(kù)存化過程中，上市房企開始出現(xiàn)分化。堅(jiān)定執(zhí)行的去庫(kù)存策略使得一線龍頭公司如保利地產(chǎn)和萬科等存貨增速明顯下降，而一些對(duì)周期變化認(rèn)識(shí)不清的企業(yè)則面臨庫(kù)存激增的壓力。例如，在內(nèi)地上市房企存貨前十名公司中，萬科和保利地產(chǎn)的同比增速分別為16%和13%，而招商地產(chǎn)、金融街和華發(fā)股份則分別高達(dá)42%、55% 和83%。
“小陽春”之后，房企將繼續(xù)面臨“去庫(kù)存化” 競(jìng)爭(zhēng)。誰先消化完高價(jià)土地，誰將取得下一輪競(jìng)爭(zhēng)的成本優(yōu)勢(shì)。
負(fù)債率仍處高位
即使有今年一季度的“小陽春”，但行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，及扣除預(yù)收款的真實(shí)負(fù)債率都沒有得到明顯改善，這跟存貨增多相關(guān)。凈負(fù)債率從2008 年末的48.2% 下降到2009 年一季度的45.9%，表明償債能力有所增強(qiáng)。（如表所示）
行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模仍在擴(kuò)張，這是由于，一方面，2007 年拍得的土地大量進(jìn)入開發(fā)期，另一方面，商業(yè)銀行今年一季度放出了天量信貸，房企獲得了一定程度的信貸資金。
預(yù)計(jì)二季度到三季度，隨著銷售的持續(xù)回升以及開發(fā)商融資渠道的逐步拓寬，行業(yè)負(fù)債率水平會(huì)繼續(xù)降低，整體的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大幅減弱。
綜上所述，我們可以發(fā)現(xiàn)，“小陽春”之后，真正的冬天并未來臨，反而是行業(yè)和企業(yè)的基本面有了比較樂觀的改善：現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正、存貨和負(fù)債率雙降。但緊接著的，將是一場(chǎng)“去庫(kù)存化”競(jìng)爭(zhēng)，與產(chǎn)品線和商業(yè)模式的調(diào)整。誰先把高價(jià)地消化完，誰的產(chǎn)品線和商業(yè)模式貼近市場(chǎng)的真實(shí)需求，誰將成為下一輪的“新領(lǐng)軍者”。
