來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào)

     國(guó)務(wù)院日前公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中提出，深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅，此消息近來(lái)被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為物業(yè)稅即將開征或開征時(shí)間全面提速，刺激著樓市的神經(jīng)。

　　物業(yè)稅的征收直接影響著房?jī)r(jià)，因此備受關(guān)注。物業(yè)稅主要有兩種征收方式。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，一種是包括土地出讓金和各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收在內(nèi)的物業(yè)稅收總和；一種是除土地出讓金以外的其他房地產(chǎn)稅收的物業(yè)稅收總和。近期業(yè)內(nèi)熱烈討論的是前一種方式，征收標(biāo)準(zhǔn)是以物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為基準(zhǔn)按年征收，稅率約為1%-1.5%。

　　今年3月，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)以全國(guó)工商聯(lián)的名義向全國(guó)政協(xié)十一屆二次會(huì)議遞交的一份《關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%；在開發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，大約一半即49.42%流向政府。此前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一份調(diào)查報(bào)告顯示，土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方預(yù)算的40%，一些地方政府的預(yù)算外收入中，土地出讓金凈收入甚至達(dá)60%以上。一些業(yè)內(nèi)專家據(jù)此認(rèn)為，物業(yè)稅開征以后，房?jī)r(jià)將下跌40%以上。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇認(rèn)為，包括土地出讓金在內(nèi)的物業(yè)稅若開征，由于房?jī)r(jià)成本大幅降低，房?jī)r(jià)確有較大下降空間，但是，商品房定價(jià)不是主要由成本決定，而是由市場(chǎng)定價(jià)，即主要是以需求決定。物業(yè)稅開征以后，若需求旺盛，則房?jī)r(jià)并不必然下跌40%以上。這種觀點(diǎn)實(shí)際上也為開發(fā)商所認(rèn)同，有大型房企高管表示，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)，無(wú)論出手價(jià)格高低都是以市場(chǎng)供需狀況為抉擇條件，即便開發(fā)商拿到了不要錢的土地，最終房?jī)r(jià)也是隨行就市的。

　　物業(yè)稅開征以后，必然會(huì)對(duì)第二套以上住房產(chǎn)生擠出效應(yīng)，相當(dāng)一部分住房會(huì)逐漸流向二手房市場(chǎng)。據(jù)此，孟奇提出，若開征包括土地出讓金在內(nèi)的物業(yè)稅，必然開啟一個(gè)以二手房為王的房地產(chǎn)新時(shí)代。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司也認(rèn)為，物業(yè)稅開征能夠增加買賣、出租房源的供給。由于物業(yè)稅是針對(duì)財(cái)產(chǎn)執(zhí)有征收的稅種，將可刺激擁有多套住宅的業(yè)主釋放房源，滿足市場(chǎng)的供求。同時(shí)，物業(yè)稅開征后，對(duì)于投資客戶的投資成本也相應(yīng)地提高，這樣是可以避免盲目的多次置業(yè)、占有過(guò)多住房的囤房等不良現(xiàn)象。能夠促進(jìn)市場(chǎng)合理需求，抑制非剛性的過(guò)度需求。

　　據(jù)不完全估計(jì)，目前北京擁有存量房約為550萬(wàn)套，其中，很大一部分是近10年建成的次新房甚至是新房，被部分家庭“持有”而未進(jìn)入市場(chǎng)交易。業(yè)內(nèi)人士分析，在物業(yè)稅的“擠壓”下，這些住房的一部分將流入二手房市場(chǎng)。

　　由于操作性問(wèn)題和法律問(wèn)題，來(lái)自政府及專家方面的消息，物業(yè)稅的開征還需要較長(zhǎng)的時(shí)間。然而，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)，2008年北京一手房成交約7.5萬(wàn)套，二手房成交約為7萬(wàn)余套，今年前5個(gè)月，二手房交易量已連續(xù)多月超過(guò)一手房。假如物業(yè)稅開征，將極大地促進(jìn)二手房成交量的增長(zhǎng)，幾乎可以肯定全年二手房交易量將全面超過(guò)一手房。因此，物業(yè)稅開征之日，就是樓市以二手房為王之日。在未來(lái)的二手房時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)商的主角地位將不得不讓位于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。