同期，中國(guó)的月度新增貸款屢屢創(chuàng)出天量，上半年信貸總額超過７萬億元人民幣，房貸占比不斷提高。而購房者的實(shí)際購買能力并未明顯增加，其購房沖動(dòng)在很大程度上來自“政策優(yōu)惠”。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心“中國(guó)版”次貸危機(jī)會(huì)否出現(xiàn)。
今年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情一掃去年的陰霾。中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)表明，上半年中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈，市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到２００７年同期的水平。北京、天津、重慶、深圳、杭州等重點(diǎn)城市同比增幅接近或超過１００％。南京一度出現(xiàn)千名購房者連夜排隊(duì)搶購的情況。
與此同時(shí)，中國(guó)主要城市的住房?jī)r(jià)格也在持續(xù)攀高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，６月份全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲０．８％，漲幅比上月擴(kuò)大０．２個(gè)百分點(diǎn)。
分析人士指出，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖和去年低迷的市場(chǎng)格局下壓抑的剛性需求集中釋放有關(guān)。另外，政府下調(diào)住房貸款利率以及降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金比例，都推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升。
隨著年后樓市交易的驟然升溫，購房需求快速增長(zhǎng)，大量首次置業(yè)客群在一季度進(jìn)場(chǎng)吸收了大量低價(jià)房源。進(jìn)入二季度后，在需求持續(xù)放量和部分開發(fā)商漲價(jià)的帶動(dòng)下，市場(chǎng)出現(xiàn)了“買漲不買跌”的趨勢(shì)。出于資產(chǎn)保值的需要，部分投資客也做出了進(jìn)場(chǎng)的決定，部分城市的房?jī)r(jià)已接近２００７年的市場(chǎng)高點(diǎn)。
在中國(guó)樓市上演“火爆”行情的同時(shí)，銀行信貸規(guī)模屢屢創(chuàng)出天量。中國(guó)上半年新增貸款達(dá)７．３７萬億元，遠(yuǎn)超全年５萬億的目標(biāo)，巨量的新增信貸引發(fā)了市場(chǎng)人士和投資者對(duì)通脹的擔(dān)憂。
有專家表示，在增量貨幣進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，不排除有一部分外溢至資本市場(chǎng)，從而推高了資產(chǎn)價(jià)格，因此對(duì)中國(guó)可能出現(xiàn)次貸危機(jī)的擔(dān)憂并非多余。經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危表示，巨量信貸中有部分資金流入到了股市、樓市中，成為推高股市和樓市價(jià)格的原因之一。
房貸一直被中國(guó)銀行認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)貸款。但目前，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過普通消費(fèi)者的承受能力。有專家警告說，未來一旦貸款購房者經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生改變，或者房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，他們中有人“拒絕”還貸或無力還貸的可能性很大。
但接受記者采訪的房地產(chǎn)和銀行等業(yè)界的專家普遍認(rèn)為，中國(guó)不太可能出現(xiàn)“美國(guó)式”的次貸危機(jī)。外交學(xué)院國(guó)際金融研究中心主任歐明剛教授說，中國(guó)房貸市場(chǎng)跟美國(guó)的一個(gè)重要區(qū)別是中國(guó)目前還沒有住房抵押貸款證券化產(chǎn)品，也不存在“零首付”業(yè)務(wù)。
據(jù)悉，美國(guó)的房貸市場(chǎng)根據(jù)借款人的信用等級(jí)劃分為優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)、次優(yōu)級(jí)貸款市場(chǎng)和次級(jí)貸款市場(chǎng)。次級(jí)貸款市場(chǎng)主要面向信用要求程度不高的客戶，其貸款利率比一般抵押貸款要高，購房者提出貸款申請(qǐng)后，次級(jí)抵押貸款公司對(duì)其發(fā)放房貸，銀行從貸款機(jī)構(gòu)手中收購住房抵押貸款，再將其打包成證券化產(chǎn)品出售給投資者。
在２００６年之前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“鶯歌燕舞”，次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)興盛一時(shí)，一些次級(jí)抵押貸款公司甚至推出了“零首付”和“零文件”業(yè)務(wù)，借貸者不需要任何抵押和收入證明就能貸到款，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息，購房者還貸壓力加重，特別是房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌使購房者通過出售住房或抵押住房再融資變得日益困難，次貸危機(jī)隨即爆發(fā)。
“與美國(guó)相比，中國(guó)各大銀行都更注重完善風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控機(jī)制，銀監(jiān)會(huì)等行業(yè)監(jiān)管部門對(duì)于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制也一直把關(guān)很嚴(yán)，中國(guó)銀行業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防控意識(shí)要強(qiáng)于次貸危機(jī)爆發(fā)之前的美國(guó)銀行業(yè)?！睔W明剛告訴記者。
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)近期下發(fā)通知，要求取消對(duì)存貸款時(shí)點(diǎn)指標(biāo)的考核，防止月末、季末“沖規(guī)?！爆F(xiàn)象。央行在６月下旬發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告》中也提醒銀行勿盲目放貸，表明監(jiān)管層對(duì)貸款猛增已經(jīng)予以高度關(guān)注。
我愛我家市場(chǎng)研究部高級(jí)研究員秦瑞認(rèn)為，近期杭州出臺(tái)政策要收緊二套房貸，這是政府針對(duì)市場(chǎng)情況對(duì)信貸采取微調(diào)的信號(hào)?！安慌懦袊?guó)在住房信貸方面存在一定的漏洞，但大部分銀行對(duì)房貸審批嚴(yán)格”。
銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前在“２００９年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)”上強(qiáng)調(diào)要防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。他要求銀行對(duì)投資性住房堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，防范“假按揭”“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。
此外，北京、上海等地政府已開始通過增加房地產(chǎn)開發(fā)土地供給來平抑房?jī)r(jià)。一度興風(fēng)作浪的“炒房團(tuán)”在一些地方重新現(xiàn)身也引起了當(dāng)?shù)卣木琛?
專家指出，房地產(chǎn)行業(yè)牽動(dòng)上下游多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，地方政府重視樓市對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用無可厚非，但如果房?jī)r(jià)上漲過快，就會(huì)加大工薪階層的生活壓力，監(jiān)管層應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)激增貸款的流向和質(zhì)量監(jiān)控，因?yàn)闃鞘泻豌y行業(yè)的健康發(fā)展才有利于各方的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
“在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有全面復(fù)蘇的前提下，房?jī)r(jià)過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴(kuò)張?zhí)停赡軙?huì)積累不良貸款?！鄙钲谏缈圃撼鞘袪I(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說，目前樓市的投機(jī)氣氛“炙手可熱”，銀行收縮房地產(chǎn)信貸是有理由的。
