編者按：09上半年樓市回暖的價格上漲、投資性需求的上揚、央行四萬億投資部分流入股市與樓市、央企北京土地市場稱王等事實已成為媒體和地產(chǎn)界的熱點話題。在樓市回暖的背后，寬松的信貸政策扮演了毋容置疑的核心作用，銀行在地產(chǎn)投資端和消費端的業(yè)務(wù)競爭異常激烈，二套房貸私下松綁的優(yōu)惠誘惑了不少購房者。數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，包括四大國有商業(yè)銀行在內(nèi)的9家銀行，累計新增貸款投放量為3.65萬億元，為全年計劃信貸投放目標(biāo)2.76萬億元的1.3倍，已超額完成全年計劃。如此快速的增長，引起了以銀監(jiān)會為首的監(jiān)管部門的“密切關(guān)注”，二套房貸將收緊的消息開始彌漫。

　　二套房貸優(yōu)惠吸引購房者

　　促銷效果開發(fā)商各說不一

　　6月30日，09上半年的最后一天，謝庭婭，某公司職員，在科華路某銀行辦完房貸手續(xù)微笑著走出大門，心里充滿了對未來幸福生活的憧憬。與第一套房不同，這次房貸的首付款是她自己打拼多年的積蓄，首付額度兩成。

　　2005年，謝爸爸用養(yǎng)老金為她在成都市中心買下了一套60平米的小戶型。同年7月，謝庭婭大學(xué)畢業(yè)后開始了她的職場生活。隨著感情與事業(yè)的穩(wěn)定，她和男友開始盤算著人生大事。去年底以來，謝庭婭就開始積極收集樓盤信息，逛樓盤，看戶型，但礙于首付款和利率過高一直未能如愿。換房的事情就像一塊沒有落地的石頭，一直懸在謝庭婭的心頭，而今年開春以來房價不斷上漲的事實一度讓她打消了換房的念頭。直到6月下旬，一位銀行的朋友告訴她"二套房也可以辦理‘首付兩成，七折利率’”。隨即，謝庭婭在不到一個星期內(nèi)完成變成了第二套房“房奴”。顯然，象謝庭婭這樣的改善型性需求人群因為二套房房貸優(yōu)惠下單的一個縮影。記者在不少樓盤都得到了買二套房可以辦首套房的優(yōu)惠政策的信息。二套房貸對銷售的促進(jìn)到底有多大，開發(fā)商卻各說不一。國嘉地產(chǎn)營銷總監(jiān)李樂表示：“二套房貸的放寬或收緊，對于購房者來說更多的是一種心理層面的影響，對銷售的刺激作用不明顯。對于真正要買房的人群來說，他肯定是有準(zhǔn)備的，也不在乎多付那幾萬元錢?！倍拇ㄖ性壥袌鲎≌靠偙O(jiān)冷泉頤認(rèn)為：“二套房貸的松綁，對于二手房市場肯定有一定的刺激作用。從數(shù)據(jù)上看，三四五六這四個月的二手房成交量都在5000套以上，處于比較高的成交水平，價格也是以一兩百的額度逐月上升?！?

　　信貸寬大戶型好銷

　　業(yè)界喜憂參半

　　“90/70”政策出臺后，中小戶型成為樓市主流，大戶型的關(guān)注度大大降低，加上大戶型房源相對而言總價較高，剛需自然會總價較低、面積較小的房源，而改善性需求對高企的信貸門檻也不買賬。隨著二套房信貸政策松綁，改善性需求開始抬頭。

　　作為一家地產(chǎn)公司的營銷總監(jiān)，趙凱最近特別忙，由于二套房松綁，公司項目上的大戶型銷售量直線上升。記者在采訪中，趙凱的電話響個不停。 “吳先生（查看地圖），您放心，只要您的信用記錄沒有問題，我保證能幫您申請相當(dāng)于一套房的優(yōu)惠按揭政策?！壁w凱承諾的優(yōu)惠政策，就是一度只有首次購房人群才能享受的“首付兩成，七折利率”，吳先生現(xiàn)在已經(jīng)擁有兩套住房。

　　“二套房松綁，對開發(fā)商來說肯定是好事，尤其是大戶型占主力戶型的樓盤?！蹦炽y行工作人員譚勇對房企資金運作了如指掌?！颁N售資金迅速回籠，不僅降低了企業(yè)當(dāng)前項目的市場風(fēng)險，還為后期項目開發(fā)提供了資金支持，而且還無需支付利息?！奔芜M(jìn)地產(chǎn)顧問機構(gòu)副總經(jīng)理馬永林表示：“二套房貸的松綁，并不是國家宏觀政策層面的放寬，只是在寬松貨幣政策下，出現(xiàn)的銀行與開發(fā)商之間的利益合作行為。但是，不論對開發(fā)商還是購房者來說，穩(wěn)定的價格走勢對雙方來說都是有利的?！?

　　“國家對于二套房貸的政策并沒有松綁，只是各商業(yè)銀行為了贏利私下放寬了信貸政策，這種情況肯定不會長久?！焙擦止ぷ魇覄?chuàng)始人賴翰林，對銀行降低門檻不以為然。

　　二套房貸或?qū)⑹站o

　　市場影響有待考證

　　6月22日，銀監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》（下稱通知），要求“堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖；不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查為由放棄二套房貸政策約束；不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)?！?

　　通知下發(fā)后，杭州、福州、上海、南京等城市開始叫停各種違規(guī)貸款行為?！岸追抠J款收緊與整個信貸適度收緊是密切相關(guān)的，這對市場是一個明確的信號，對成交量也會有一定的抑制"。李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)同時認(rèn)為，上半年樓市回暖，投資客更多進(jìn)入房地產(chǎn)市場，抬高了房地產(chǎn)交易價格?！叭绻康禺a(chǎn)市場交易價格快速提高，政府層面也會對價格過高有所顧慮?！?

　　對此，成都世家機構(gòu)市場研究部首席分析師樊邦勇如此分析，“在房地產(chǎn)行業(yè)，國家調(diào)控只要把控好開發(fā)端和消費端的信貸政策，差不多就能‘八九不離十’?，F(xiàn)在，隨著國家‘四萬億’資金部分流向樓市后，尤其是北京地王爭奪中出現(xiàn)的央企現(xiàn)象，也在一定程度上說明開發(fā)端的資金并非來自銀行貸款。于是，國家調(diào)控就轉(zhuǎn)向控制消費端信貸，但是國家對于剛剛回暖的樓市又不能過度調(diào)控，所以適度收緊的信貸調(diào)控是必然趨勢?！?

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，央行曾對二套房貸款問題多次發(fā)出警告，但目前并未明確發(fā)出信貸收緊的信號，對房地產(chǎn)市場有何影響還不能判斷。四川中原三級市場住宅部總監(jiān)冷泉頤則認(rèn)為，二套房需求多為改善型和長期投資型，目前還未發(fā)現(xiàn)短線炒作現(xiàn)象。所以說，松綁不一定是個負(fù)面行為。如果二套房貸政策收緊的話，肯定會對二手房市場產(chǎn)生影響，直接影響成交量會有一定幅度回落，但影響程度有多大，還要看二套房執(zhí)行的覆蓋群體及執(zhí)行力度。