近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一系列顯著變化，從量?jī)r(jià)齊跌到量?jī)r(jià)回升，從土地流拍到“地王”頻出，回暖的跡象似乎在房地產(chǎn)界有了明顯的痕跡。根據(jù)7月10日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，6月份房?jī)r(jià)同比首次止跌回升，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0．2％。這是從今年1月份以來(lái)房?jī)r(jià)第一次實(shí)現(xiàn)同比的正增長(zhǎng)。
房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)上漲，環(huán)比呈上漲態(tài)勢(shì)的城市數(shù)量也在增多。1月份僅有10個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，而在6月份，已經(jīng)有63個(gè)城市房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲。
“房?jī)r(jià)在今年二季度出現(xiàn)明顯變化，北京二季度二手房?jī)r(jià)格就比一季度上漲15％，全國(guó)幾乎各大城市的一手房、二手房?jī)r(jià)格都在上漲，有些甚至已經(jīng)達(dá)到了2007年的房?jī)r(jià)最高點(diǎn)?！蔽覑?ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉說(shuō)。
與國(guó)內(nèi)其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)似乎已經(jīng)輕松地?cái)[脫了金融危機(jī)的影響，迅速地從半年前的哭窮進(jìn)入到資金充裕的階段。究竟是什么因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的變化？目前的變現(xiàn)究竟是房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，還是泡沫重現(xiàn)？
開(kāi)發(fā)商突然變得闊綽
在胡景暉看來(lái)，這樣迅速的價(jià)格回漲并不合乎常理，從2007年底國(guó)家收緊信貸閘門后，幾乎所有開(kāi)發(fā)商的資金鏈都受到了巨大影響，整個(gè)2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是在冷清、緊張的氣氛中度過(guò)。在國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還沒(méi)有明顯改觀的前提下，房?jī)r(jià)的突然回漲難以理解。
房?jī)r(jià)不僅出現(xiàn)回漲，回漲幅度也高得驚人。
根據(jù)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)字地產(chǎn)頻道的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在北京市場(chǎng)，今年上半年漲幅排名前20的樓盤(pán)，其漲幅都超過(guò)了100％，其中，漲幅排名首位的西釣魚(yú)臺(tái)嘉園，價(jià)格從1月份均價(jià)每平方米15297元漲到現(xiàn)在的26213元,半年價(jià)格漲幅達(dá)到171％。
“今年上半年房?jī)r(jià)的上漲有需求釋放的原因，也有很多人為的原因?！焙皶熣f(shuō)。
由于今年年初房?jī)r(jià)普遍打折以及首次貸款利率7折等國(guó)家鼓勵(lì)購(gòu)房政策的出臺(tái)，刺激了一些觀望者出手購(gòu)房，釋放了一部分購(gòu)房需求。
“在這些購(gòu)房需求中，有相當(dāng)一部分是屬于被迫性消費(fèi)?！焙皶熣f(shuō)，在北京，今年一些老城區(qū)開(kāi)始大規(guī)模拆遷，因?yàn)椴疬w而加入購(gòu)房大軍的就占到了購(gòu)房者的30％以上，此外還有因子女上學(xué)、大型企業(yè)遷址等原因被迫購(gòu)房的消費(fèi)者，這部分人群對(duì)價(jià)格敏感度不高，屬于即使價(jià)格高也不得不買的情況。
但在胡景暉看來(lái)，這種被迫性購(gòu)房并不是推高房?jī)r(jià)的最主要原因，開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主“唱戲”才是房?jī)r(jià)推高的直接原因。現(xiàn)在一手房開(kāi)盤(pán)都會(huì)參照周邊二手房的價(jià)格，而二手房的業(yè)主也非常關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變動(dòng)、所在區(qū)域環(huán)境變化以及周邊新增樓盤(pán)情況，根據(jù)這些信息對(duì)自己的房子進(jìn)行估值，盡管開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主并沒(méi)有形成聯(lián)盟，但二者卻在價(jià)格問(wèn)題上互相影響，甚至已經(jīng)很默契。
“從資金來(lái)源上看，今年一季度的商品房交易放量讓開(kāi)發(fā)商資金回籠很快?！焙皶熣f(shuō)。
從我愛(ài)我家最近的業(yè)務(wù)情況來(lái)看，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者出現(xiàn)了意見(jiàn)分歧。
有一部分消費(fèi)者屬于追漲殺跌的群體，看到房?jī)r(jià)上漲就選擇加入購(gòu)房隊(duì)伍，以免越往后價(jià)格越高，但也有一些消費(fèi)者認(rèn)為，既然2008年房?jī)r(jià)能夠下跌，今后一兩年房?jī)r(jià)也一定能夠出現(xiàn)下跌的局面。
與2008年頻繁流拍的土地市場(chǎng)相比，今年2季度也出現(xiàn)變化。
統(tǒng)計(jì)顯示，今年4月份，全國(guó)土地市場(chǎng)住宅用地成交量首超去年同期水平，近1／3住宅用地溢價(jià)成交。到了5月份，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地553宗，同比增加73％。廣州、北京、上海、重慶、深圳等大城市不斷出現(xiàn)新的地王。
在北京，一季度還哭窮的開(kāi)發(fā)商突然之間就變的出手闊綽，一周之內(nèi)連續(xù)誕生了兩個(gè)地王。
經(jīng)歷了廣渠路地王誕生過(guò)程的潘石屹對(duì)地價(jià)的上漲并沒(méi)有樂(lè)觀的態(tài)度。用他的話講，北京土地市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。
“現(xiàn)在，市場(chǎng)上的確錢很多，很難流入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去，就都集中在土地和股票市場(chǎng)上來(lái)了?！迸耸僬f(shuō)。
從廣渠路15號(hào)地的拍賣過(guò)程看，參與的11家公司都是中國(guó)公司，沒(méi)有一家境外公司參加。潘石屹認(rèn)為，這個(gè)現(xiàn)象多少均折射出全球資金對(duì)中國(guó)、對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些看法，說(shuō)明他們對(duì)這種拿地的舉動(dòng)并不看好。
誰(shuí)是房?jī)r(jià)上漲背后的推手
“今年上半年的房?jī)r(jià)回漲是非理性的，可能會(huì)導(dǎo)致今后兩年樓市出現(xiàn)暴漲的風(fēng)險(xiǎn)?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h在接受中國(guó)青年報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。
在楊少鋒看來(lái)，今年上半年之所以會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的局面，最根本的原因還在于信貸資金的流向。
楊少鋒提供的數(shù)據(jù)顯示，僅今年一季度人民幣信貸資金新增4．6萬(wàn)億，而2008年全年才4.9萬(wàn)億，這么大的信貸資金增長(zhǎng)有可能流向房地產(chǎn)行業(yè)。
楊少鋒說(shuō)，這就直接導(dǎo)致原本缺錢的開(kāi)發(fā)商很快就不再有資金壓力，而沒(méi)有了資金壓力的開(kāi)發(fā)商自然沒(méi)有降價(jià)銷售的動(dòng)力?，F(xiàn)在很多樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始捂盤(pán)惜售。
與此同時(shí)，上市的開(kāi)發(fā)商也在從股市上加速融資，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前10余家上市房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從股市融資超過(guò)300億元。
那么，為什么這些原本不應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸資金都流入了這個(gè)行業(yè)？
楊少鋒說(shuō)，這些新增信貸資金并非直接進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而是通過(guò)數(shù)個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)了這個(gè)行業(yè)。盡管銀行對(duì)信貸資金流向都有一定的監(jiān)控，但實(shí)際上并不能完全跟蹤到流向。
除了資金流向，國(guó)家政策似乎也在幫著開(kāi)發(fā)商緩解資金壓力。
今年5月27日，國(guó)務(wù)院宣布調(diào)低固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35％調(diào)低至20％。這是開(kāi)發(fā)商自由資金比例13年來(lái)的首次下調(diào)。
此外，地方政府明里暗里的“幫扶”開(kāi)發(fā)商的政策措施頻繁出臺(tái)，客觀上都在緩解著開(kāi)發(fā)商的資金壓力。
“為什么在房?jī)r(jià)依然高位的時(shí)候會(huì)降低開(kāi)發(fā)商自由資金比例？”楊少鋒說(shuō)，這說(shuō)明政府目前最大的壓力在于就業(yè)壓力，而不是百姓購(gòu)房壓力。
開(kāi)發(fā)商有了資金支持，就可以放手去買地、建房，一旦一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始建造運(yùn)轉(zhuǎn)，水泥、鋼筋、裝修等房地產(chǎn)上下游行業(yè)就能夠被帶動(dòng)，大量的就業(yè)機(jī)會(huì)也就被創(chuàng)造出來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)的這種聯(lián)動(dòng)效應(yīng)正是緩解當(dāng)前就業(yè)壓力的好方式。
但是，以這種方式推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一枝獨(dú)秀也是眾多業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)心之處。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果任由房?jī)r(jià)這樣上漲，很快房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求就會(huì)被擠出，投機(jī)需求將占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“今年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲需要引起各方面關(guān)注，但還不能說(shuō)目前整個(gè)市場(chǎng)就出現(xiàn)了泡沫?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。
陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)是交易量的恢復(fù)，有些城市上半年的交易量相當(dāng)于2008年全年。消費(fèi)者的信心在增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資也在增長(zhǎng)，但整體投資水平依然偏低，差不多是近10年的最低的水平，說(shuō)明多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)依然比較審慎。
在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，今年一季度是剛性需求在支撐市場(chǎng)，二季度則是改善性需求、投資性需求進(jìn)場(chǎng)，帶動(dòng)了價(jià)格的上漲。住宅市場(chǎng)回暖比較明顯，但商業(yè)地產(chǎn)依然低迷。
“政府也在關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，相關(guān)政策也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)，目前看來(lái)，個(gè)別城市、少數(shù)樓盤(pán)可能有出現(xiàn)泡沫的跡象，但大多數(shù)城市還沒(méi)有這樣的問(wèn)題，需要各方面繼續(xù)關(guān)注整體市場(chǎng)情況。也有不少專家認(rèn)為，面對(duì)樓市出現(xiàn)的若干變化，需要政府掌握平衡，未來(lái)相關(guān)政策既要能激發(fā)市場(chǎng)活力，又要防止出現(xiàn)泡沫。
