在6日召開的中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向后，12月8日至10日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出部署，重申“房住不炒”，并且要求“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

這一表述與此前中央政治局會議釋放的信號大致相同。北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波接受中新經(jīng)緯采訪時認(rèn)為，此前市場對中央政治局會議的口徑也有一些解讀，“認(rèn)為中央政治局會議沒有提到‘房住不炒’，似乎政策總體要松動，實(shí)際上屬于誤讀。”

在樓建波看來，住房問題關(guān)系民生福祉，自2014年首提“因城施策”，2016年首提“房住不炒”，中央對房地產(chǎn)的指導(dǎo)方針是明確且長期延續(xù)的。但是，隨著不同時期實(shí)際情況的變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策有所調(diào)整也屬正常，“房地產(chǎn)行業(yè)融資拿地、銷售等方面的具體政策，有些地方緊一點(diǎn)，有些地方松一點(diǎn)，都屬于調(diào)控的題中應(yīng)有之義。”

同樣，中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任王業(yè)強(qiáng)也告訴中新經(jīng)緯，“‘房住不炒’的基調(diào)將會長期堅(jiān)持，未來房地產(chǎn)行業(yè)緊信用將是常態(tài)，但緊信用并不代表堵死所有資金出口。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議有很多新的提法，比如‘加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)’‘探索新的發(fā)展模式’‘支持商品房市場更好滿足購房者住房需求’等，都說明房地產(chǎn)調(diào)控的方式在逐步完善。”

首提“探索新的發(fā)展模式”

在“三條紅線”、貸款集中度管理、供地政策調(diào)整等因素的背景下，2021年下半年，中國房地產(chǎn)市場顯著降溫，房企銷售額出現(xiàn)下滑，市場對房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約風(fēng)險產(chǎn)生擔(dān)憂情緒。盡管9月以來央行、銀保監(jiān)會、銀行間市場交易商協(xié)會等部門政策暖風(fēng)頻吹，“樓市寒冬”一詞仍在市場聲音中頻頻出現(xiàn)。

王業(yè)強(qiáng)表示，房地產(chǎn)市場信心建設(shè)處于逐步恢復(fù)過程中，而2022年房地產(chǎn)市場首先要把握的關(guān)鍵詞就是“創(chuàng)新”，房地產(chǎn)企業(yè)“探索新的發(fā)展模式”將是應(yīng)對挑戰(zhàn)的關(guān)鍵。“(中國)正值經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型發(fā)展時期，而房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十多年的粗放發(fā)展，為了適應(yīng)形勢的變化，必須探索新的發(fā)展模式，以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。”

結(jié)合近期的房地產(chǎn)市場走勢與政策對房地產(chǎn)行業(yè)的定位，樓建波認(rèn)為，“探索發(fā)展新模式”的關(guān)鍵就是房地產(chǎn)企業(yè)一定要自我調(diào)整經(jīng)營理念，讓房地產(chǎn)行業(yè)跟其他行業(yè)一樣正常有序發(fā)展。樓建波表示，部分房企已開始進(jìn)行業(yè)務(wù)多元化，比如布局相關(guān)的物流倉儲、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域。

“很多外界條件發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)也得跟著變一變。”樓建波認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期已經(jīng)過去，土地、資金的供應(yīng)，購房者的構(gòu)成等因素都與房地產(chǎn)高速發(fā)展的“黃金時期”大不相同；對于房企而言，未來不可能延續(xù)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、無序擴(kuò)張、無序競爭”的商業(yè)模式。“不能將行業(yè)發(fā)展最好的那幾年當(dāng)作常態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)得把心態(tài)放下來，做房地產(chǎn)和做別的產(chǎn)品差不多，房地產(chǎn)也不暴利，在這種意義上回歸正常。”

樓建波也指出，會議明確強(qiáng)調(diào)“因城施策”，不會對各個地方、各類房企“一刀切”，杠桿率在正常范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房企和杠桿率極高的房企不可同日而語。

堅(jiān)持租購并舉

在住房租賃方面，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議還提出“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。而2020年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議則具體提及了長租房、租購?fù)瑱?quán)、土地供應(yīng)、市場整頓、租金調(diào)控等細(xì)化要求。可以看出，此次會議對于長租房的相關(guān)表述變少，也較少提及租賃市場政策的細(xì)節(jié)。

“此次會議通稿未提及對租賃市場政策的細(xì)節(jié)，不代表不重視多層次租賃市場的建設(shè)。”樓建波表示，自從2020年長租公寓暴雷，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出相關(guān)政策之后，對于住房租賃市場中諸如租金貸資金池等痛點(diǎn)，各地已經(jīng)積極介入并采取了行之有效的相應(yīng)措施，陸續(xù)將其上升到地方立法的層面。以北京市為例，近期，北京市十五屆人大常委會剛剛對《北京市住房租賃條例(草案)》進(jìn)行了審議，未來，租售并舉有望獲進(jìn)一步的政策支持。

王業(yè)強(qiáng)則表示，住房租賃市場發(fā)展是一個長期過程，目前仍有諸多制約因素，未來需要制度和政策的進(jìn)一步規(guī)范。“自提出‘租售同權(quán)’以來，情況有所改善，但短時期并不能實(shí)現(xiàn)真正的同權(quán)，還需要進(jìn)一步改善。”

從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，王業(yè)強(qiáng)預(yù)計(jì)，2022年租賃市場將會得到更多的政策關(guān)注。