12月6日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。針對(duì)備受關(guān)注的房地產(chǎn)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師認(rèn)為，會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，結(jié)合央行降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)實(shí)際利好。展望未來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在鞏固11月的底部復(fù)蘇局面的同時(shí)，會(huì)在四季度以及明年一季度迎來(lái)持續(xù)利好。
貝殼研究院研究發(fā)現(xiàn)，在限貸政策下，低總價(jià)剛需群體受到的影響最大，需要更長(zhǎng)的時(shí)間才能獲得貸款，貸款成本也在上升，低總價(jià)二手房交易量下降得更加明顯。同時(shí)，由于各地實(shí)行嚴(yán)格的認(rèn)房認(rèn)貸政策，賣一買一的置換需求被視為購(gòu)買多套，貸款成本和貸款難度增加，也抑制了改善型換房需求的釋放。
“如果這些需求長(zhǎng)期被壓制，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)快速萎縮，后續(xù)可能會(huì)出現(xiàn)集中釋放，不利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。會(huì)議提出，要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，預(yù)計(jì)未來(lái)在首次購(gòu)房和改善性換房方面會(huì)有更好的政策支持，貸款環(huán)境會(huì)更友好。”許小樂(lè)稱。
易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)也稱，結(jié)合此前銀保監(jiān)會(huì)的表態(tài)，所謂“合理住房需求”，應(yīng)既包含剛需，也包含改善型的購(gòu)房需求。
12月3日，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人在答記者問(wèn)時(shí)稱，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善型住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
注意到，“良性循環(huán)”的發(fā)展目標(biāo)首次在政治局會(huì)議中被提出。“此次提出‘良性循環(huán)’，是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一次重要表述，有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。”
過(guò)去講房地產(chǎn)政策，主要是提“平穩(wěn)健康發(fā)展”，而此次增加了一個(gè)新目標(biāo)，即良性循環(huán)。這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)很關(guān)鍵，市場(chǎng)不好會(huì)引起房企的爆雷風(fēng)險(xiǎn)，而購(gòu)房者遭遇風(fēng)險(xiǎn)后，會(huì)調(diào)低樓市預(yù)期，最終使得市場(chǎng)陷入惡性循環(huán)。
11月底，發(fā)表的《必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中，也提到“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員認(rèn)為，所謂“良性循環(huán)”，包含供地、開發(fā)、銷售的良性循環(huán)，而真正得以落實(shí)，需要資金的支持。
今年三季度以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，疊加部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致購(gòu)房者觀望情緒上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯。
在“房住不炒”原則下，為實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，9月底以來(lái)，中央頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)。央行最新表態(tài)，短期內(nèi)，個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。
此外，為建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，緩解住房租賃結(jié)構(gòu)性矛盾和解決大城市新市民、青年人的住房突出問(wèn)題，今年以來(lái)，加快推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)的工作部署被多個(gè)中央高層會(huì)議頻繁提及。
在此次會(huì)議中，“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”被擺在2022年住房工作相關(guān)表述的首位。
許小樂(lè)認(rèn)為，保障性住房建設(shè)既能夠在一定程度上對(duì)沖房地產(chǎn)投資下行的壓力，也能夠推進(jìn)實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉住房體系實(shí)現(xiàn)，解決新市民、青年人住房困難。
根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)，2021年，全國(guó)40個(gè)正在建設(shè)保障性租賃住房的城市，計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬(wàn)套。1~9月，已開工72萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元。
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